现阶段，楼市进入了全面的大宽松。

开年以来政策性松绑在三四线城市铺开，但奈何效果不够理想，人少购买力不行，扑空了。

进入二季度，新一轮的政策性松绑再启动，从三四线城市已经升级到一二线。

其中不泛有苏州、成都、杭州......这类实力超强的新一线城市。

那么这样的大环境下，放松是否会继续向上传导到北京？在京购房人今年该如何找准价值爆点？

来，给大家说说。

/1

先明确：大松绑下

新一线楼市表现如何？

给大家说两个新一线的典型例子。

先看杭州：

上个月中旬，杭州楼市新政落地，力度不算超群，但靶向很精准。

主要针对二手房交易进行松绑。

一是限购层面，对落户未满5年的家庭，取消社保缴纳要求；对非本市落户家庭连续缴纳社保/个税时间由48个月减少为12个月。

二是限售层面，对个人转让家庭少有住房的，增值税免征年限由满5年降为满2年。

这一政策出台后，二手房的交易情况有没有回暖呢？

数据显示，杭州市区5月共计成交二手房4877套，环比上月增长24.7%，成交量小幅提升。

但同时，新政出台后杭州二手房挂牌量激增，也就是说抛售的人更多了。

根据贝壳研究院统计，5.17新政当天，贝壳上杭州二手房单日挂牌量约1100套，比前一周平均上涨了120%。

随后几天二手挂牌量有所放缓，但单日挂牌量仍高于新政之前。

这说明这波政策松绑后，对想要离场的人刺激反而更大。不少投资客计划套现撤出了。

再看苏州：

5月9日，苏州对二手房交易政策进行调整，同样打开限购放松限售。

放松后的第3天，绿中介上苏州二手房库存猛增超1100套。

而根据贝壳的内部数据显示，到5月23日苏州二手房挂牌量约为16.5万套，比此前三月下旬统计的11.78万套，多出4.72万套。

限售政策放松后，苏州的二手房挂牌量增加了近40%。

成交方面呢，和四月份相比，五月苏州二手房成交量增加了150套。

数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统

同样和杭州相似，政策松绑后，成交回暖迹象也有，但幅度并不是很显著，反而抛售的人更多。

不止这两个城市，还有南京等等很多这类的现象在新一线城市中出现。

这一轮松绑，新一线楼市的复苏并没有那么迅速，反而想离场的人反应更大。

/2

接下来

北京会接棒吗

刺激三四线不够，松绑一二线。

但这回新一线复苏也没那么容易，是否下一个该轮到北京了呢？

这个问题很多朋友都非常关注，大家都知道救楼市最有效的还是要靠强一线带动，信心得由上往下传。

大家普遍呼声较高的，是希望放松认房又认贷。

很明确的告诉大家，这点不可能打开。

北京的楼市现在处于慢牛状态，其实整体结构上并没什么大问题，相对而言是比较健康稳健的。

如果打开认房认贷限购限售这些，辐射面对北京来说太广，可能刺激过猛容易搂不住。毕竟房住不炒仍是大前提，北京仍是带头标杆。

慢牛可以，大牛就不妥当了。

如果真要放松哪里可能有口子呢？

一是关于普宅的认定。

目前，北京执行的普宅认定标准仍是2014年颁布的：

一、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；

二、单套建筑面积在140平方米（含）以下；

三、实际成交价格低于以下标准：五环内为单价3.96万/平方米、总价468万；五环到六环为单价3.168万/平方米、总价374万；六环外为单价2.376万/平方米，总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。

这个认定标准，其实早就“过时”了。

去年北京共拿出63宗新地，六环外17宗，其中16宗项目指导售价在2.7万—6.1万/平之间；

五到六环之间36宗地，指导售价在4.5万—11.2万元/平米，没有一宗低于3.168万/平米；

五环内就更不用说了，低于3.96万/平的，做梦都不敢这么梦。

偶尔蹦出一两个总价符合普宅标准的，都算稀缺物种。

这样一来北京绝大部分住宅都不符合普宅标准，买房首付至少4成。

如果调高普宅认定标准，某种程度上也算降低首付比例了。

第二点可以适当下调的，我觉得是二套的首付比例。

北京目前首付比例是：

首套普宅首付不低于35%，首套非普宅首付不低于40%；二套普宅首付比例不低于60%，二套非普宅首付比例不低于80%。

二套首付比例在2017.3.17开始调整。上面说了能算普宅的很少，那么二套八成的首付，对很多改善需求的家庭来说压力就很大了。

不少家庭只能通过卖一买一凑首付，适当调整可以释放改善需求。

当然以上两点只是我们推测如果松可以松的点。

至于今年会不会松，其实可能性并不大，起码第四季度之前不可能。

就像比较容易调的普宅标准，其实也被传了两三年，至今你也看到了政府还是比较谨慎的。

5年前下狠心房住不炒，如果稍有不慎松的大了那么一点就可能重蹈覆辙，这就是上面的顾虑。

/3

现状之下

价值爆点将在哪？

按照我们上面的推测，即便外面那么嗨，北京也是稳稳当当的坐着。

那在政策面北京就没有刺激给到吗？其实也不是。

相比新一线的大放松，北京只敢暗戳戳的让利购房人。

前几天北京市政府发了一个文件《北京市统筹疫情防控和稳定经济增长的实施方案》。

其中提到下半年将再完成两批供地，加大新房供应。

你有没有发现，北京的让利，基本都体现在新房上。

无论是增加供给，还是出好地、降地价，其实对购房人来讲都是一种暗戳戳的利好。

地多了可选的就多了，好地就更不用说了谁都想抢；再一个地价降了开发商利润空间足房子质量也会有所保障。

并且对政府来说，支持给到新房是个两全齐美的事，何乐而不为呢。

所以很显然，今年的新房利好是值得大家把握的。

之前说过买新房选好地段选好开发商就差不多了，如果换成二手房就比较麻烦了。

对于新房和二手房之间，我一直支持大家买新房。

不是二手房完全没价值，只是没那么好把握。北京的二手房价值支撑主要在于两点：一有学区，二地段好的次新。

关于学区，东西海朝都在落实多校划片，一方面不确定性很大，另一方面现在看区域内的教育均衡发展是趋势，这就会对学区房有一定削峰填谷的影响。

如果剥离了先进学区的支持，二手老破小没啥价值。

再来关于地段好的次新，地段好不用再议，次新代表品质、物业等等方面较好的小区。

如果你深入市场其实就会发现真正便宜的并不是次新，只有老破小or老破大。

另外现在入手次新，随着房龄的增加和新房的差距肯定越拉越大。房子毕竟是商品，品质和价格是有一定相关性的。

再等10年后，现在的次新折旧；而如果现在选择新房，十年后你的房子是次新。

这是两类价值较高的二手房，除此之外地段一般房龄也比较久，但价格非常便宜的二手房，也就是纯老破小/老破大，就更不建议入了。这类房产没有投资价值。

综合来看今年的北京楼市，建议大家把目光锚定在新房身上。

接下来的新房市场，藏着政府暗戳戳的糖。