归国伊始----在回归工作前，抓紧做点基础研究。还记得曾经写的两篇新加坡房地产文章：后来宅了所以断了。

海外投资-新加坡房地产篇-1

新加坡房地产投资篇2--80w新币以内的公寓

        还记得2016-17年央视铺天盖地的碧桂园森林城市广告么，对了，这个项目就在马来西亚新山，新山和新加坡一桥之隔，好似北京和河北燕郊的关系，但是中间多了一道海关尔。

     这就是燕郊，让无数北漂每日6点出门上班的地方，因为它只有北京均价的三分之一。公交2.5小时，开车1-1.5小时。

      这就是新山，房价是新加坡三分之一物价是二分之一，我们以靠近富力公主湾为案例，步行入关到做大巴进入新加坡然后到kranji地铁站，然后到市中心总共需要2小时-2.5小时，开车1-1.5小时。看如此相似吧！

        中国投资客正在忍受燕郊腰斩的房价折磨，而遥远的新加坡燕郊目前如何？让我用实地探访来验证这一切。

        走马观花，我看了富力公主湾，住了碧桂园金海湾，和住了新山较高公寓-setia sky 88。

        长话短说，本文以图为纲，先说富力公主湾，就在新山入关关口附近500米，只看了样板间：

        主打2024年通车的地铁，就在步行十分钟范围内，此后地铁将连通新马，但是每天20万马来人入关来新加坡打工，请问地铁车顶可以坐人吗？

      地段好就是价格贵些2w以内一平米：但是再贵也比碧桂园森林城市2w5价格便宜得多，而且碧桂园森林城市离这个关口足有30公里。。。请问不过关能游到新加坡吗？

我们看到对面就是连通新马的大桥，1000米开外就是新加坡了。

    这样板间说全部房间统一带精装修，我认为这个程度应该等于国内每平米3000左右的精装修水准。

136平米三室两厅，每平米均价1万9人民币。

77平米的2室一厅，每平米均价在2w1人民币。

      富力公主湾就看完了，走马观花，我先不发表观点，因为下篇文章会细细讨论新山关口投资较优选择。

      接下来是个国内朋友们不太了解的碧桂园早期项目--碧桂园金海湾。离口岸大约15分钟车程，在口岸西侧6公里：

     一个均价1万8但是无人问津入住率极低，谣传退房率极高的地方，我在此住了几天有以下几个心得：

       1入住率目测5%，平均年龄50+

        2 周围配套设施匮乏，小超市如小仓买般困苦，周围商铺入住率不足30%。

       3 游泳池水挺干净，我喝了几口，完全没有用消毒液？

      好了，问题来了，为什么会当时被马来人新加坡人中国人买家集体诉讼狂退房？

1 电梯我被困在里面2次，较后搞明白3个电梯坏了2个？神奇的5层地上车库上盖楼，神奇的规划设计迷宫般的建筑体。

2 单层薄玻璃也就算了，你这旁边刚好是新山飙车摩托族主要胜地，每日22-24点雷打不变时速150迈摩托车飙车党，100+分贝刺破你的灵魂，来吧，享受这极速飞车的免费影片吧，只有金海湾才能得到马来西亚头文字D爱好者的青睐。

       较后又来到了曾经2013年开盘5天售罄的新山较高楼盘setia sky88公寓，车库和各种设施占据9层以上有52层，神一般高耸入云。

   距离口岸越10分钟车程6公里左右。2016年开盘5天售罄，现如今有20%二手房在挂牌出售。

 电梯终于用日本造的了，不错不怕被困在电梯里了，泳池风景不错，整个楼非常新，喜欢看夜景的有福了。现如今三室一厅102平米。每平米均价1w7-1w8.

    可以讲这2年房价是横盘下跌的：

    看看马币这两年贬值程度吧，已经到了1998金融危机位置了。

      再就是可怕的租金下坠，供给过剩导致新山租金收益比不断走低。（以上面较高的公寓为案例），已经下坠到年收益率2%以下。

       当前全球经济在衰退预期下，东南亚新兴市场国家普遍受挫，马来西亚经济凋敝程度出乎我的意料，新山治安问题我已经逐渐通过飙车党感知到了，看来新加坡燕郊比新加坡便宜65%还是有其深层次的道理：

      1目前的马来西亚新山房地产只适合收入不高的新加坡老人养老，拿着新加坡养老金活在物价低廉的新山非常靠谱，中国人需要办理第二家园才能长期停留（50万马币存在马来西亚）且只能购买100万马币（166万人民币）以上价格房屋。

      2适合暂时无力买新加坡公寓和无资格申请新加坡租屋的新加坡PR和EP持证中国人，并且工作地点在新加坡北部不在意每日通勤时间！且囊中羞涩的确只能承担20万马币（37万人民币）首付能力（20%）且一定要上车有个自主房的人。现在马币兑换新币3:1，只要7万新币即可上车。

      3 不多投资可能安全地段就是新山口岸附近，潜在的地铁通车后能否把这里变成深圳罗湖口岸福田口岸？政治风险，汇率风险，民族矛盾风险？一切都是未知数，会是20年前的深圳？是几年前的燕郊？还是注定要破裂的泡沫之地？       这里是冒险者的乐园，赌博客的较爱--俄罗斯左轮手枪，我作为游客，只需要每晚150人民币订个爱彼迎就可以享受50平米公寓和巨大泳池了，下篇待续。。。。