摔下神坛!房价跌破2万/平米,燕郊的房子还能买吗?

北京房来啦 2018-11-19 21:11:47
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2017年3月22日,廊坊市主城区、北三县、固安及永清限购,外地户籍限购1套且首付比例提高;4月5日,三河市限购实施细则出台,进一步提高二手房交易成本;6月3日,廊坊市限购升级,外地户籍需有3年社保或纳税证明,本地户籍限购2套。 隶属于北三县的燕郊,环京楼市的老大哥,首当其冲受到影响,限购政策一出,

2017年3月22日,廊坊市主城区、北三县、固安及永清限购,外地户籍限购1套且首付比例提高;4月5日,三河市限购实施细则出台,进一步提高二手房交易成本;6月3日,廊坊市限购升级,外地户籍需有3年社保或纳税证明,本地户籍限购2套。

隶属于北三县的燕郊,环京楼市的老大哥,首当其冲受到影响,限购政策一出,大量投资客被挡在门外,燕郊楼市迅速冷却。房价拦腰斩的消息不绝于耳,曾经房价高达3.5万乃至4万的燕郊,现在已经跌破2万/平米。

一脸懵的燕郊捶胸而问:为什么是我?

01

燕郊,这个曾经籍籍无名的小镇,赶上了楼市发展的较好时机,凭借与通州一河之隔的位置优势,一跃成为环京楼市的“大哥大”。

鼎盛时期的燕郊,“售楼处一条街”无人不知无人不晓,在这条街,你几乎可以看到燕郊在售的全部项目,他们个个门前人声鼎沸,热闹非凡,连夜排队、当天售罄都早已习以为常,若是某个项目没当天售罄反而才觉得不正常。

当时的燕郊楼市到底有多火?简单来讲,就连街上发广告拉客的大爷大妈都能月入五六千,这在燕郊特别算是中高端收入了。全国各地的投资客纷纷带着资金闯入燕郊这个地方,身边不少朋友也不惜到处筹钱、贷款也要入手一套燕郊的房子。

是什么给了他们如此大的信心?!

首先,燕郊与通州仅一河之隔,“半小时到北京”的宣传口号也深入人心。

据高德地图显示,从燕郊到国贸约31公里,开车走通燕高速、京通快速路约耗时38分钟。按照这个理想值,燕郊成为很多国贸商圈上班族的优选。

我也曾亲测,从草房到燕郊坐公交需要多久,在不堵车的情况,大约耗时40分钟左右。这一时间,在通勤时间两个小时内都叫小幸运的北京、在通勤时间平均56分钟的北京来说,已经非常不错了。

其次,得益于通州城市副中心的利好。

在开发商的大力宣传下,所有人都相信守着城市副中心的燕郊前途不可限量,随着通州的发展势必会带动北三县的发展,而仅一河之隔的燕郊势必受益较多。

第三,燕郊虽是小镇,却不同于其他乡镇。

燕郊有8所小学,6所大学,在经济方面,燕郊高新区经济总量已经占到三河市经济总量的近70%,这就是燕郊的实力。近年来,随着楼市的发展,越来越多的企业进驻燕郊,据了解,截止到目前为止,已经有美、德、法、日、韩及港澳台等近30个国家和地区的客商到燕郊投资,五星级酒店、高尔夫球场等高端配套也应有尽有。

较后,也不得不提购房者的心里因素。

随着北京房价的上涨,越来越多的北漂甚至老北京无力在北京买房,而离北京较近的燕郊就成为他们退守北京的选择。对于北漂来说,在燕郊(北三县)买房,就意味着每天可以回家见到自己的孩子,而不至于让孩子成为留守儿童。

天时地利人和,造就了燕郊楼市的传奇。

02

正所谓,盛极必衰。每个人都知道房价近4万/平米的燕郊不正常,可没人愿意打破这一神话,纷纷沉浸其中无法自拔。

可泡沫究竟是泡沫,总有打破的那一天。而这一天,就发生在2017年,随着北三县的限购,燕郊楼市开始跌落神坛。

经实地走访,燕郊目前只有3个40年产权的商业项目在售,他们分别为首尔甜城、嘉都和紫竹湾。其中首尔甜城均价较高,大约为1.8万/平米起,均价约2万/平米左右;紫竹湾、嘉都均价大约1.5万/平米左右。在二手房(住宅)方面,经过咨询了解,在燕郊稍微好一点的项目均价大约为1.8-2.3万/平米左右,普通项目均价大约为1.4-1.6万/平米左右。

首尔甜城房价对比

众所周知,首尔甜城作为燕郊售价曾经达到4万/平米的项目,如今的售价是货真价实的暴跌,腰斩;同样以该项目二手房为例,据相关数据统计,在2017年年初,首尔甜城二手房均价还在3.5万/平米左右,而现在只有2万/平米左右。

据燕郊某业主反映,自己一套90平米3居别说是卖,租都租不出去。难道燕郊的房子已经沦落到如此地步?

同样,据实地走访了解,东贸国际是目前燕郊房租较贵的房子,70平米左右2居月租金2500元左右,120平米3居月租金3200元左右;其他小区月租金整体约为1600-2000元左右,并且上述价格均包括物业费、取暖费,这一点是北京的房子所做不到的。若是再往燕郊里面走,找到月租金1500元以下的房子也并非难事。

这就是现在的燕郊,住宅限购,商住价格下降,想把房子租出去也不太容易。

03

那么,境遇如现在的燕郊,房子还能买吗?

如果你是真正的刚需购房者,那么可以!(前提是你符合限购条件)

如果你是投资客,那么请绕行!

首先,我们需要明白自己买房的目的,对于真正的刚需购房者来说,之所以选择燕郊,或是因为不符合北京的限购条件,或是因为资金不足,正如前面所讲,燕郊以及其他环京区域,是他们退守北京的较后选择。以燕郊的地理位置来说,它的确是个不错的选择。

再者,就目前燕郊的房价来看,我个人认为不太可能跌破1万以下。因为,放眼望去,现在环京随便一个小县城价格都要万元左右,燕郊相比这些地方,地利的优势还是非常明显的。就此而言,燕郊现在房价可谓低谷,如果你觉得价格在承受范围内,就可以出手。

较后,也是较重要的一个参考因素——通州。

通州城市副中心的定位势必带来很多资源和发展,一河之隔的燕郊想不受到辐射都难。当然,也正因如此,无论是通州还是燕郊,未来的楼市一定以维稳为主,要想房价再像几年前一样大涨肯定是不可能了(所以投资客请绕道),但同时,房价也不会下降得太过离谱。

也就是说,燕郊楼市未来会迈入一个更加理性的时期。一个理性的燕郊楼市,一个理性的燕郊房价,难道不是真正购房者入手的较佳时期吗?

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