卖爆、大跌，这两种声音同时出现在了北京楼市。

430+517新政后，市场似乎更加扑朔迷离。

今天给大家分享一下师妹观察到的几个现象，从中或许可以发现“真相”。

01 新房价格，不扛了

北京新房的价格体系是，上面给出销售指导价，以及浮动范围。

开发商售卖时整体均价在范围内即可。

所以其一就是，今年你会发现，很多项目的指导价涨了，但允许浮动范围也变大了。

比如两天前拍出的石景山首钢东南区1612-830/831、763地块，销售指导价7.68万/平米，上下浮动8%。

2021年第二批次供出的同板块石景山首钢园1612-829地块，销售指导价7.48万/㎡，上下浮动3%。

浮动范围从三年前的3%、5%，到如今8%、10%是常态。

这意味着房企被赋予了更大的定价权，可以随市场变动及时调整。

其二，就是我们看到今年北京新房，“砸盘式”降价非常普遍了。

一类是新开盘的项目，开盘价格最少打9折。这还仅是起步诚意。多半还会有额外的优惠。

此类项目基本占八成以上。

这就让同板块先入市的项目，只有站岗的份。不想站岗，只能“背刺”老业主。

这也就是另一类，同一楼盘不同批次，自己朝自己掀桌子的。

比如，近期传的火爆的南城某盘。

指导价6.6万/平，首批卖到6.2-6.4万/平，近期109平房源不限楼层5.5万/平左右，还送一张25万的车位券。

比如，旧宫某盘。

指导价7.3万/平米，前期网签价7.1万/平左右，现推出特价房6万/平。

还有大朝阳曾相当高傲的某抱大腿板块，2021年项目首次入市，售价紧贴指导价8.8万/平米卖，如今快迎来现房，价格不到7万/平竟也能上车。

砸盘式降价，正在新房圈上演。

要提醒的是，特价房源中，有常规促销，有尾盘，也有问题房源（如遮挡等），注意分辨。

02 面积，悄悄长大了

细心的同学会发现，今年新房不仅价格降了，面积也长了，装标也升级了...

先科普，北京新房的得房率在82%-85%，是普遍水准。

曾经得房率优等生，能做到90%以上的，多半出现在顺义。

南北阳台/设备台、飘窗、防火挑檐，只要你敢想，顺义就敢上。当然这也是qu里同意的。

而今年顺义已经有几个项目得房率超过100%了。

除此之外，城六区的丰台、朝阳、石景山，近郊中的排头兵昌平等区域，也悄悄开始整活儿了。

近期将入市的昌平某盘，得房率也能做到90%以上。

黑科技，已经出现“区传区”现象。

这对购房人来讲肯定是利好，同样（甚至更低）的价格，得到更大的使用面积。

517后这一波“售楼处挤爆”，多半是有诚意的项目。肯降价，品质高。

就师妹这边近期咨询特价房源的，明显增多。

所以，卖爆和大跌，并不冲突。类似“以价换量”。

不少新房这一轮确实跌出性价比了。