哈喽大家好，我是血拼哥！

年底了，存量房市场还在嗷嗷待哺，疯狂降价：

*图源：北京买房人

另一边，新地又来了，年底最后一个月，陆续还将有约10块地挂牌：

其中大兴3宗，昌平2宗，丰台、石景山、房山、门头沟和顺义各1宗。

新地越来越贵已成事实，最近地块涨价的新项目也已经来了：

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临铁+高净值大盘

2023年9月27日，建发以总价54.15亿竞得北京市昌平区昌平新城东区五期土地一级开发项目，销售指导价：5.5万元/㎡

10月19日，昌平南邵0016、0018等地块公布案名为：「建发·观堂府」

说个题外话，项目东北侧梧桐山语，指导价为5.3万元/㎡

指导价每平涨价了2000元的观堂府，也需要拿出诚意打动购房人。

地块位于昌平区南邵镇，邻近地铁昌平线北邵洼站约600米，近邻南邵地铁站约1.6km。

3个住宅用地，容积率约2.2 ，建筑高度45米，总户数约1900户 。

另外还有1宗综合服务设施用地（容积率1.0，限高18米），1宗基础教育用地（容积率0.8，限高16米）。

附近按照规划就是居住组团了，商业配套、幼儿园、体育用地、社区服务站等，该有的都有。

同时配备有4160㎡的教育用地，不知道会不会引入知名教育集团的分校。

项目指导价5.5万/平，浮动±8%。

02/

产品力满分

按照楼栋分布来看，梅花桩结构的楼栋布局，能最大程度上保证楼间距和采光。

建发在规划设计上，都属于稳扎稳打的，所以基本上符合业内水准。

项目面积段在60-180㎡，两居到四居。主力户型是74㎡两居、110㎡三居、159㎡四居室。

目前还没有爆料最终版户型图，先给大家看看目前已经公开的示意图：

74平两居两厅一卫，南北通透，两面宽朝南。

南向两个飘窗，明卫且干湿分离设计，有独立的洗漱空间。主力户型挑不出任何问题。

82平三居两厅一卫，南北通透。

对比72平，空间上更通透，采光也会更好，不过稍稍有点面积浪费，卧室分别在三个方向，看个人的接受程度，卫生间也做到明卫。

110平三居两厅两卫，南向三面宽，南北通透。

双卫生间都是明卫，而且功能分区没有打折扣，玄关卧室布局基本都满分，稍稍缺陷的是，动线上可能不太清晰。

159平四居两厅两卫，南向三面宽，全明格局。

大户型就给大家鉴赏一下，接近900万的价格，做出来的空间确实是大改善了。

03/

值得思考

首先，观堂府是否值得涨价2000元/平?

其实从规划上是值得的，毕竟观堂府的位置更好，也是规划中的中心区域，昌平线的两个地铁站的夹角。

未来只要能等得起，组团落位是足够的。

其次，周边配套落位情况也是够的，商圈、产业、学校、医疗都有。

临近新城东区、未来科学城等几个商圈；附近有沙河高教园、生命科学园等产业园区，600米左右有清华附中昌平学校，附近公园也比较多，比如滨河森林公园、蟒山国家森林公园等。

在医疗上，有北京大学国际医院、北京积水潭医院回龙观院区等。

接着，产品上其实问题不大，已经做到满分。

60-180㎡，两居到四居。主力户型是74㎡两居、110㎡三居、159㎡四居室。

覆盖的人群比较广，主力户型74平，在400万以下的总价上来说，也算诱人。

最后，这个盘到底卖给谁？

周边新房在售的：梧桐山语和玖瀛府。梧桐山语，指导价5.3万/平，总价260万起；玖瀛府，主打联排和叠拼，总价800万起。

小户型（70平以下）以最近新盘成交来说，并没有出现秒光的情况。

观堂府主力户型（70平以上），都有竞品都在抢客户，都会打折优惠，到最后能买谁也不好说。

甚至，以这个总价来说，还是可以买距离城区更近的新盘。

建发·观堂府整体看挑不出毛病，可作为保底项目，还要对比周边的新盘项目再考虑。