哈喽大家好，我是血拼哥！

11月结束，北京房地产啥情况呢？

前段时间媒体大肆报道一线成交回暖，甚至深圳用上了「火爆」来形容，

现在市场是因为政策刺激，透支了明年小阳春吗？

还是市场真的「止跌回稳」了？

房价涨起来了吗？

现在到了买房的时刻了吗？

今天正好是「924救市计划」满两个月，咱们客观看下数据，了解这个市场到底啥情况。

01 成交量连续两个月同环比上涨

算是企稳的信号吗？

二手房数据，2024年11月，北京全市二手房住宅网签量18763套，创造了近20个月以来的最高记录。

网签量同比环比都有涨幅。环比10月上升0.8%，同比去年上涨50%。

大中介实时成交，11月约10000套，10月约12000套，9月约6800+套。

新房方面，北上广深一共卖了3.23万套，销量再创新高，比10月多卖了4100套，环比涨幅14.46%，同比涨幅47%。

从增长动力看，环比涨幅从10月的67.4%回落到11月的14.5%，

这意味着增长的动力边际下滑。

但是和去年同期相比增长动力持续两个月增强，从10月23%一直涨到现在47%，

说明「924」以来强刺激仍在持续奏效，而且效果越来越显著。

如果和517比，517只持续了一个月，效果就回落了，本轮924药效已经持续2个月，10月、11月环比同比都有增长，说明一线城市新房成交量上距离理论的「止跌回稳」近在咫尺。

下一阶段，我们要重点关注12月，如果12月能够持续保持，理论上可以认为一线城市新房成交量已经「止跌回稳」。

但是这是四大一线整体的情况，还不能认为北京就真稳了。

至于新房房价，目前不能说「止跌回稳」，

一方面需要等12月15号官方的数据，另外，还需要持续观察到明年1月、2月的数据才能下结论。

02 本轮强刺激的逻辑是啥？

见效了吗？

本轮强刺激的逻辑是降低新房供应，确保新房的稀缺性。

无论是收储、建设保障房、还是降低购房门槛（首付、利率、税费），你说是不遗余力的拉动房地产吗？看着不像；放任不管吗？显然又不是，总之，动作非常暧昧，

但是比较明确的是降库存，同时刺激需求，提升居民购房欲望，从而促进价格止跌回稳。

按照刺激思路，咱们观察北上广深一线城市的库存发现，

截止11月末，四大一线城市库存28.36万套，

已经连续两个月快速下滑，11月的库存更是近三年首次同比下降。

信号比较积极，但是这个位置的库存是否已经回归合理了呢？

目前一线城市动态存销比是8.8个月，

一线城市存销比的平均值是9.4个月，中位值是8.2个月，对比看一线城市整体库存已经处于合理区间。

但是存销比受销量影响很大，是一个动态数据，所以如果后期一线城市失去现在的高销量，那么存销比也会快速提升。

比如9月存销比一度超过18个月。后来两个月时间就降低到了8个月，你说新政刺激力度如何？

网签只是结果，不是原因，

房地产跟经济周期高度相关，所以最后还是要看经济情况。

大家当下最朴素的感觉是：

目前数据显示成交量在涨啊，为啥我感觉现在市场仍旧不好呢？

因为成交数据体现了新政刺激后需求释放的情况，如果你不是这一轮刺激的主体，你可能确实感受不明显；而「体感」其实是当前市场经济的体验，从这个角度看，确实并没有太大变化。

所以咱们需要清楚的知道：

成交量是楼市最前瞻的指标，传导到库存是第一步，传导到价格是最后一步。

最后，12月即将落地的增值税契税减免可能会导致11月底的成交量延后，所以数据虽然客观，但是也受各方因素影响。

大家需要做的就是借助数据了解市场处于什么阶段，之后综合自己的需求，预算，考察自己喜欢的小区有没有合适的机会。

今天就先说这么多。