出品：万房研究院

执笔：楼东

7月25日，万科·中央城商办项目因违规被查（罚款30万，暂停网签）。

该起事件打开了商办市场成交的潘多拉盒子：

据房山区住建委给出的处罚通报：

1、销售向客户宣传居住属性；

2、项目每间房两侧预留了施工图中没有的预留洞口；

这是一起典型的商改住行为，3.26政策明令禁止。我们很纳闷，作为行业老大，北京万科是视而不见？还是要和政府博弈，或是不在意那点罚金？或者相信自己法力无边？

01

顶风违规

过去，开发商拿到商办用地，盖写字楼很难向外出租或者出售，因为大多的商办用地是在五环沿线，索性就打起擦边球，分割小面积户型，装配上下水，有的还会通入燃气，就成了能住的格子间。

因为总价低、不限购，这种被开发商包装成商住公寓的“类住宅”，其实应该是写字楼的怪胎。随着住宅价格的上涨和限购政策的出台，逐渐成为市场上的“香饽饽”。留住了北漂青年的心，也留住了投资客的钱，成为北京楼市的“宠儿”。

3.26政策明确规定，商办项目禁止宣传【居住】属性，更不允许预留上下水通道、燃气。

处罚的万科·中央城，明面儿上看，是商办，其实私底下，还是商住。

红线框出来的，就是万科·中央城的在售部分。从图上看，是一栋半围合布局的建筑，一共5层，每一层层高4.2米，6部电梯，2-5层每层60多户。

再来细看二层平面图：

较小分割面积39.45㎡，较大分割面积76.65㎡，南北向是门对着楼道，像住宅楼，东西向是门对门，像学生宿舍公寓。电梯分布在拐角处，供60多户使用。

房山区住建委通报的信息中显示，万科·中央城在每层房门的两侧预留了孔洞，结合平面图来看，是可以通过分支管道，把水接入每一户。

被查处之后，我们在跟销售问能不能买来住时，销售员并没有给予明确答复，而是隐晦地表示：【跟之前产品一样，只不过是毛坯】。

那么，被查处之前，这种房子是怎么操作呢？

开发商按照经批准的图纸建设开发

办理竣工

进行各种改造。

注意包括装修在内的改造是有单独的合同，此时的合同主体一般不再是开发商，而是一家不知名的装修公司，开发商在这里是所谓的第三方，责任是受业主委托监督质量。

所以政府验收的是符合规划标准的房子，业主收到的是装修好的房子，但已经不符合规范标准。开发商理论上已经撇清了责任（是业主委托第三方改造），所以结果就是下面这个样子。

以上下水为例，和客户交流时，万科·中央城的置业顾问没有明确说明，而是发来一组装修效果图。客户试探着问了下，是也可以装修成这样，销售委婉地回了个是的表情。

万科·中央城为了迎合市场，打出的违规擦边球。但等到交付，装修入住后，政府要强制拆除，到时候购房者该怎么办呢？是板子打在购房者身上，还是应该打在开发商身上？

如果板子落在购房人身上，大家一定觉得很冤。有人会说：开发商受罚后，还是屡打擦边球，我们以为政府对这种违规是睁一只眼闭一只眼，才会被忽悠上当受骗。所以，不应该用板子打我们，较好是按照欺诈给予开发商严惩，才能让他们按规划来开发。

在万科·中央城销售发给客户的装修图中，能清晰看到带上下水的厨房、家里的卫生间功能。而实现的方式，就是那个不易察觉的预留洞口。整体和3.26政策之前的商住房，没太大区别。

北京万科的另一个商办项目，位于昌平的住总万科TBD就大方多了，直接表示：能住，有上下水，还是买来住的多。

受罚后，北京万科似乎根本不care房山区住建委开出的罚单。北京住建委的板子打的有点轻。

去年3.26政策出台一个多月后，珠江四季悦城项目处罚：

一是对其开发资质进行降级；

二是责令其限期整改；

三是整改期间做出暂停网签、暂停拿地资格；

四是暂停银行授信。

比较之下，北京万科受罚的确很轻。

02

偷梁换柱

万科·中央城受罚，只是冰山一角。

在宣传上，万科·中央城是居住属性。受罚的楼栋却是不折不扣的文化娱乐用地，产权只有40年。

下面是官方披露的公开信息：

2013年7月，万科以9亿元拿下了房山长阳镇这个地块。该地块建设用地面积63849㎡。

这块地的用地性质包括F3其他类多功能用地、C3文化娱乐用地、S3社会停车场库用地、U2交通设施用地、U3邮电设施用地。

这其中，商业面积18578㎡，办公113580㎡，文化娱乐17099㎡，交通设施1328㎡，邮政设施3710㎡，配套设施166㎡。

万科·中央城在售的商办项目，就坐落在C3文化娱乐用地上，从下面这张2017年的项目销售证上，也能看到用途一栏是：文化娱乐。

在土地的规划用途说明一栏上，表述如下：

文化娱乐用地属于城市公共设施用地，在具体规划中，应该包括文化艺术和游乐等设施。

对于万科·中央城C3文娱用地，一路之隔的商办项目—首开·熙悦山的销售告诉客户，说原本这里应该是公建配套，是一个老年活动中心，后来不知道怎么就成了商办房。

北京万科偷梁换柱，文娱用地“长”出商办楼，是否合理合规？又会有什么隐患？

我们查了一下，2013年北京排名前列两限房小区瑞旗家园，就曾上演过“配套变形计”。

与瑞旗家园仅隔一条马路的商住项目soco公社，2011年初首次开盘，很多瑞旗家园的业主以为soco公社是北京住总单独开发的一个项目。

少数业主发现，soco公社所在的地块，就是瑞旗家园的文化娱乐配套用地。

2014年3月，央视网也爆出一条类似新闻：云端产业园把科技产业用地变为住宅用地，用租赁合同代替销售合同，租二十年送三十年，一共五十年的使用权，承诺后续有房本，但购房人较终拿不到房本，也做不了抵押。

时隔5年后，soco公社的现状是什么呢？

soco公社2012年售价是18000元/㎡，2018年7月的二手房较新均价31578元/㎡。在搜索页的相关搜索中，跳出的是：soco公社不能卖、不让过户的字眼。

那么， 万科·中央城会步soco公社的后尘吗?会不会和云端产业园一样，业主拿不到房本？细思极恐。

03

走为上计

万科·中央城瞒天过海、偷梁换柱。北京万科在大兴义和庄地铁附近的商办项目—万科天地又是如何应对政府监管?

在一间很狭窄的底商商铺，销售员告诉客户提供了一种全新的购买方案：

不用注册公司，只需要进行公司的股权变更，房子和公司就都是自己的。

究竟怎么回事？

据销售讲，3.26政策之后，义和庄的商办项目价格跌幅很大，2016年较高涨到6万2，但3.26政策后，一直跌到了4.7万。

后来，北京万科把万科天地剩余的130套房，以打包的形式，卖给了生物医药基地里的一家投资公司，但具体成交价不详。

据销售顾问介绍，这家投资公司，当初买商办是为了奖励优秀员工，后来义和庄区域商办项目价格稳定在4.7-5.2万/㎡的时候，突然决定拿出一部分出来卖。

理由很牵强：优秀员工流动性太大，不需要130套房子作为奖励，太多了，留50套就够，剩下的70套拿出来卖。

据介绍，万科天地打包卖给这家生物医药基地投资公司时候的单价，大概率比4.3万/㎡还低，因为投资公司，向来不做赔本买卖。

销售顾问所说的这家生物医疗基地投资公司，从万科拿走130多套房后，这些房源，70套交给某家代理公司销售，也是通了上下水的商办房。

如果施工中途或是交付后，政府要整改，出现买卖纠纷，被打板子的应该是谁？另外，投资公司用房子奖励优秀员工，很合理但感觉又很蹊跷。

为什么说很蹊跷?我们请教了业内人士，据说有一种手法是【左口袋进右口袋】—公司团购商办，再倒卖。

具体流程：

开发商通过一家公司走个过场，产生销售额；

然后房子再回到开发商手里；

委托中介公司卖二手房。

甚至有可能，开发商找的就是一家中介公司来走过场。

万科天地在销售中，是否涉嫌上述套路？同样是细思极恐。

04

奇怪的上屋抽梯

在商办项目的实地看盘中，客户还提到一个奇怪的现象：网签价和实际成交价不符。

比如，购房合同上写的单价3.2万/㎡，但实际上购买后折算的单价可能是3.6万/㎡，总之要比网签价高。高出的总价去哪了呢？

据业内人士透露，它们可能以现金的方式流进了开发商或是包销公司，交给开发商这个不用解释，交给包销公司，又有几层意思？

包销公司在其中有哪几重作用?

开盘时，开发商有时会找代理公司买入房源，一方面营造热销氛围，另一方面，也帮助房企冲业绩，吸引买家。

等有了买家之后，再把买入的房源通过更名卖给客户，或者是公司股权转让，从中赚取佣金。

开发商热销，中介赚钱，皆大欢喜，只有购房者，是较后的接盘侠。

按照3.26政策的要求，其实这也属于违规操作。北京万科商办是否也是这种签约模式呢？我们在走访与万科·中央城一路之隔的首开·熙悦山商办项目时，找到了答案。

首开·熙悦山商办项目的销售说，万科·中央城和它们一样，网签价和成交价是两张皮。

05

北京万科【假销冠】

回到开头的问题，北京万科为何要在商办销售中顶风作案？很合理的一种解释是：为了业绩报表好看，为了个人绩效包，完成的多，拿到的酬劳就多。

可以想像，这是一张编织密谋筹划的密网：

北京万科商办项目从规划、宣传、销售到签约，一旦购房者被网住，就是一场考验政府执行力的大绞杀。

通过装修公司、包销公司或是其它第三方公司，撇清了关系的北京万科，较终收获的是张漂亮的业绩单和一叠叠现金。

来看北京万科商办的这张成绩单：

成交金额14.81亿，成交面积12.55万㎡，北京万科/住总这对CP排位排名前列，是销冠。

当我们把这张成交榜和那张套牢购房人的密网联系起来的时候，会发现什么秘密呢？

北京万科的商办战绩，业内人士很不屑，说了三个字【假销冠】，并用一道减法题来印证：

用总成交额—存在不合规行为的销售额：

14.01亿—5.11亿=8.9亿。

北京万科商办是【假销冠】。

而听到【假销冠】这三个字，金融街和龙湖郁闷了，原本应该是销冠和榜眼，却被北京万科抢了风头，实在是冤。

上半年的万科财报刚刚公布，北京万科依然在内部排名倒数排名前列。北京万科的老大刘肖，一方面很拼，不惜违规，另一方面运气也够背。