哈喽大家好，我是血拼哥。

一年一度的中秋佳节结束了，大家接下来的日子一定是这样的。

假期结束，不少假期消费数据也都出炉了，其中北京部分新房销售到访数据非常显眼：

昌平南北清橡树湾开盘官宣卖了27.8亿，推703套，成交了478套，近7成的房源一把清，另外，朝阳奶西望京樾、丰台小瓦窑的华曦府，中秋三天共接待了2000多组到访，现场火爆……

另一边，节前A股房地产板块强势反弹：

前段时间还ICU的市场咋过个中秋就“满血蹦迪”了？

业内分析，北京市场中秋节表现突出的三个项目主要因为其本身优势明显，无论是价格还是产品都有卖点，而整个市场除了因为8月金融数据(人民币贷款）较7月回升外，坊间传言，还因为节前预告了一波利好，且预计节后兑现：

传言包括：

这些利好大概分三类，保交付、放松限购、减免税费。

而且好几条都是在现有基础上进一步升级的措施，比如说“一人买房全家帮”、释放公积金购买力、减免增值税降低交易成本等，但是短期内不太可能大面积铺开，毕竟“房住不炒”大旗下，防止市场过热，谨慎政策反复也是施策需要考量的。

那么，这些利好到底能兑现多少？现在是不是已经到了该出手的时候？

01、一线城市利好释放缓慢

有数据统计，全国已有超250个省市优化调整政策超700次，尤其是4-6月政策密集出台，7-8月各地因城施策有所放缓。9月以来，各地因城施策节奏略有加快，一二线城市政策有所跟进。但大家都有个基本共识，“一线城市利好释放缓慢”。

所以这波利好中我觉得，对北京来说最“没戏”的是取消二手房20%个人所得税。

没买过房的朋友肯定很惊讶，北京还有这么高的税种？其实这是有要求的。

北京规定出售房产的房产证下发满5年或契税票满5年，且为业主在北京的少有住房，免征个人税。

如果“不满5”或“不少有”均要缴纳个人所得税，在可以追缴到房屋原值的房屋需缴纳差额个税，税率为20%。

计算方法：

若网签价＞较低指导价

个税=（网签价-本次增值税及附加-原值-原契税-网签价×10%）×20%

若较低指导价＞网签价

个税=（较低指导价/1.05-原值-原契税-附加0.6%-较低指导价×10%）×20%

举例，你早年间100万买的1套房子，卖出的时候卖了330万。官方计税价（看网签价和指导价哪个高用哪个）是300万，这样你的差价是200万，假如增值税原契税为零（你要拿出证明），按照20%计算个人所得税是34万元。

房子是不是“满五”，在北京非常关键！

所以可以理解为北京用个人所得税限制交易5年内房屋的买卖，调控“炒房”，那么你觉得，全面放开的可能大吗？

市场限制“松绑”应该是趋势，但是不可能一蹴而就，得慢慢来，所以我觉得未来北京靠谱的“利好”应该有以下三个：

02、未来北京的利好有可能出自以下3个方面：

首先是商业房贷利率继续下探。

9月初，人民银行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上表示：

下一步要进一步发挥贷款市场报价利率指导性作用和存款利率市场化调整机制的作用，引导金融机构将存款利率下降效果传导到贷款端，降低企业融资和个人信贷的成本。

这也是央行在向我们释放一个重要信号！房贷利率还有继续下降的可能！

其实今年以来，LPR已经下调了3次。

1月，5年期LPR下调至4.6%；

5月，5年期LPR下调至4.45%；

8月22日，5年期LPR下调至4.3%。

房贷利率总体呈现出下降的趋势。

再根据以往的下行周期调整来来看，比如，在2014年至2015年的下行周期中，金融机构人民币贷款加权平均利率下降了近200bp；

在2018年至2020年上半年的下行周期中，金融机构人民币贷款加权平均利率大约下降了100bp；

而本轮2021-2022年目前利率的下行大致只有60bp。

很明显，本轮的下行周期空间还未到底，与上一轮相比至少还有40bp的下行空间！

所以，从宏观的大环境来看，房贷利率还有下降的可能！

其次是定向开放 “ 认房认贷 ” 。

据我了解，8月针对改善养老住房条件推行的新政，目前市面上了解的人群并不多，北清橡树湾作为全龄友好社区的试点之一，开盘奔着试点来的家庭并不多，甚至不到5%。而此前相关单位也表明，未来会继续定向试点，考虑多孩家庭的居住改善问题，所以，北京下一步利好很可能从这方面入手。

最后是公积金贷款利率。

要说支持刚需首次置业，没有什么比公积金更直接的了。

拿共产房举例，不少项目甚至不用混合贷，用公积金就能覆盖。而我为什么这么推测呢？因为咱们的公积金贷款利率已经7年没有调整了，一旦调整，对刚需的激励作用特别比降价更有效，期待一波。

03、北京已经到了该出手的时候

首先救市已经蔓延到一线城市。

还记得年初开始的全国性排名前列轮救市，当时除了一线城市，可以说全线动员，什么“西瓜抵首付”等等不少笑话也在那个时候爆出，而一线城市普遍在围观。

但是进入下半年，8月以上海为首，热门一线城市也陆续加入“救市”：

8月20日，上海临港新片区，外地人士购房的门槛已经从社保5年先下降为3年，又下降为1年；

8月16日北京的“全龄友好社区试点”“接力贷”；

8月17日，广州放宽落户政策。

9月14日，广州市对新项目备案价进行动态调整。“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%调整为可上浮10%、下浮20%，楼栋均价不能超项目核定线均价。

其次，排名前列个强二线城市全面放开限购。

9月14日，从苏州市住建局、苏州当地中介与部分售楼处工作人员处了解到：外地人在苏州六区购买首套房无需开具社保证明或个人所得税证明，但只限购一套，同时相城区取消了自2018年开始实施的需要600积分才能购房的规定。

江苏GDP全国排名第六，苏州作为江苏的经济排名前列城，无疑是地表最强的地级市，而且苏州经济对房地产依赖并不大，但是现在率先打开大门放开限购，这就是一个信号，接下来肯定还会有更多的城市跟进。

另外，昨天经济日报发了一篇文章，指出：

二手房指导价发挥的作用不容忽视，但这种调控政策仅仅是短期调节的手段，并不适合长期使用。

这意思明显直指现如今压制深圳楼市的较大杀器，深圳也已经被暗戳戳点名。

最后，高层表态，稳经济关键是稳楼市。

8月19日，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。防止烂尾和保交付也上升到了国家层面。

宏观经济要求6个经济大省要勇挑大梁，发挥稳经济关键支撑作用。马上，在“经济大省政府主要负责人座谈会”之后，山东济南发布二手房“带押过户”新政，江苏昆山、太仓、海宁取消限购，随后上海临港也放宽限购，8月22日更是迎来罕见的“不对称降息”，5年期LPR降息15个基点创历史新低。

这是一种自上而下的信号，稳经济的关键是稳楼市。

全国都在发力，一线城市也被点名，市场正在结构性回暖，北京，咱们拭目以待。