【原创】未来10年房价还会翻一倍吗

●（非特别标注，文章皆为谭浩俊原创）

资深房地产问题研究专家刘全近日撰文认为，房价上涨与人口数量，土地价格，金融政策和政府政策等方面息息相关。住宅是人们生活必需品，刚需住宅、改善住宅、养老住宅等升级促进市场需求量巨大。全国土地价格及建筑材料持续上涨，引起房地产开发成本增加。未来10年一二线城市房价至少翻一倍，三四线城市房价至少翻一倍以上，房地产开发成本上涨是房价升高的主要原因之一。

而在一年前，恒大集团首席经济学家兼恒大经济研究院院长任泽平在深圳接受专访时也表示，中国未来10年一二线城市房价翻二倍，三四线城市房价翻三倍。

也就是说，在房价问题上，一些业内人士和专家，仍然是唱多的，且唱多的力度很大。尤其是任泽平，很多人对其观点容易接受。那么，会不会引起投资者的关注，继而继续转向房产投资呢？

我们说，如果这话放在三、四年前，可能还能够相信，未来房价会在10年内再至少翻一倍。但是，现在来看，10年内房价再翻一倍的可能性并不大，除非是指某些特定区域、特定城市或特定地段，以及特定的需要。

首先从政策的角度来看，“房子是用来住的，不是用来炒的”，已经明确地给房地产市场进行了定位，也给房价予以了定位。只要不炒，按照房价与居民收入的关系，不可能再出现房价10年翻一倍的现象。不然，定位就失去了意义，也很难让人相信。所以，从房地产市场和房价的定位来看，房价再度出现快速上涨的可能性已经不大，未来10年，房价应当是总体平稳、有涨有跌，基本保持现有水平，既不会大涨，也不会大跌，而是随着经济增长和居民收入增长，出现相对下跌现象。

其二从住房的规模以及市场的需求来看，也难以出现房价继续上涨的现象。一方面，房存房消化仍然是一个大问题，无论是一、二线城市还是三、四线城市，普遍都有库存房需要消化，所不同的是，三、四线城市需要消化的库存房更多一些，消化的难度也相对大一些。所以，库存房能够对房价起到一定的遏制作用；另一方面，空置房是未来房价稳定的重要力量。一旦房价出现不涨甚至小幅下跌现象，空置就有可能被释放。特别是炒房客，只能通过释放空置房来回笼资金。相关机构的预测是，全国有6500万套空置房，实际可能还不止。在这样的情况下，一旦这些住房释放出来，对市场的影响是相当大的，房价是会稳定下降的。即便有新的刚需诞生，也足以满足需要。

第三从区域情况来看，房价再度快速上涨的概率也不大。先看一、二线城市，大多房价到了很高的位置，房价与居民收入的关系相当不协调。因此，没有可能再保持快速上涨的条件。如果再快速上涨，这些城市的房地产问题就会成为严重的社会问题。所以，不大可能上涨。再来看三、四线城市，三、四线城市最需要解决的是去库存，而不是抬房价。库存不去，市场就会很低迷。反之，市场低迷，去库存就很难。所以，对三、四线城市来说，就是稳定房价，努力去库存。至于其他小城市，房价也不会太涨。会有些热点城市出现上涨，但多数小城市会很稳定。

需要预防的是，未来可能出现房价上涨的区域，应当是农村，尤其是新农村建设步伐较快的地区，各种特色小镇比较多的地区，很有可能被地方和开发企业、资本等把房价抬上来，出现房价快速上涨的问题。这些地方，房价翻倍的概率很大，甚至可能翻几倍。所以，必须及早预防。

一旦农村房价也步入到城市房价那样的上涨轨道，对农村经济社会发展是相当不利的，是会影响到农民收入水平和生活质量的稳步提高的。毕竟，农民的收入还比较低，生活质量也不是很高，农村需要的社会保障制度、基础设施条件等也比较滞后，如果房价先行，危害之大，远胜城市，必须坚决防止。尤其要防止资本进入农村炒作土地、炒作房产，一经发现，要严厉查处，并追究当地政府的责任。

在没有新的严重的经济问题出现的情况下，房价不可能再快速上涨，也不应该再出现快速上涨。如果有新的经济矛盾和经济问题出现，那是另一回事，属于非正常现象。