哈喽大家好，我是血拼哥！

最近北京楼市是冷是热？房价到什么水平了？

有朋友跟血拼哥说，最近感觉很割裂：

有人说“北上广热起来了，将带动全国市场，房价回暖”

转头又有人说“北京7月第一周成交数据下滑严重，XZ失效……”

到底什么情况？

咱不听别人的结论，咱们自己看数据！

No.1 7月第一周数据下滑是真

先说下7月第一周数据情况。

上周（2024.7.1-7.7）北京商品房住宅共网签成交3796套。

其中新房网签成交883套，环比前一周下降46.97%，二手房网签成交2913套，环比前一周下降44.36%。

单看环比数据，绝对要喊上一句“骤降”，这都要腰斩了。

但是别忘了，6月最后一周属于月末集中网签，导致7月初数据环比疲软不过是一贯规律。

把时间拉长，对比北京近11周网签数据看，

7月第一周的数据基本在平均值。

但6月底北京出了降首付、降利率的超大力度新政，各大售楼处及中介带看量有明显上升，却似乎并未在网签数据上有所体现。

来自新房一线销售人员表示，目前首付虽然降了，但总价高于500万的，现在大部分人也不会选择满贷，所以降低首付对这部分人影响不大。

新政刚开始，市场反馈，还得持续观察。

No.2 目前二手房房价什么水平？

北京房价已经阴跌一年多了，如今二手房价格还在下行吗？

绿中介数据，6月以来，二手房价已经6周维持在5.5万元/㎡上下，

不过这也不能说明二手房已经止跌，能否稳定还需后续数据说话。

另外，值得注意的是，这一波房价企稳和学区房不无相关。

在整体房源供应充足的情况下，房地产市场越来越体现出结构性特征，结构性需求产生结构性行情。

2024年学区房在入学政策确定下的加持下，逆势上涨。

之前因为连续不能上对口中关村三小，而价格腰斩的蜂鸟家园迎来了触底反弹。

5月份成交价格在10万多，6月份成交价格就涨到了11多。

连续三年被调剂出区的德胜2024年幼升小部分学校已经在片区内可以上学，迎来了成交量的大反弹。

6月份，德胜片区成交了147套，成交量环比上月上涨了36%。

目前学区房的逻辑是，入学人数虽然在减少，但对好学区、好学校的需求并没有成比例的减少，需求仍在，供需依然紧张。

有机构称，23年入学高峰过后，如果德胜片区能逐步回归学区内派位入学，极有可能带动片区内房价重回上升趋势。

此外，昌南板块热门小区也出现了价格明显回升，如紫金新干线、昌平融泽嘉园、旗胜家园、回龙观西风雅园一区等，涨幅最高15%以上。

但是也有房源因为各种原因选择降价，上周挂牌降价最多的是城关一套二手房，降了50%，比较夸张。

👀北京7月第一周二手房挂牌价跌幅榜，大家可以后台回复【跌幅】查看。

总体看，当前市场依旧在博弈，价格仍在拉扯。

No.3 新房还是卖不动？

近几个月，北京二手房交易量回升，但是新房成交量依旧不及2022年平均水平。

无论政策怎么引导，新房分化愈演愈烈。

销冠智库数据显示，主要原因还是因为价格。

由于新房多在五环外，二手房多在四环内，故全市新房均价应比二手房均价低。

上图可以看出，个别稀缺属性极强的市中心新盘入市，新房价格顶上去后，必然会有个回调的过程。

所以当剔除干扰项，将市中心稀缺热盘，集中网签额占当月全市网签额10%及以上的干扰情况的剔除。

得到结论：今年2月以后，新房和二手房价格倒挂优势消失，二手房「更香」了。

所以，在现在的价格形式下，新房和二手房置换逻辑已经不存在。

如今的二手房更像是新房的竞争者。

而面对价格和区位配套优势明显强于自己好几个段位的二手房，新房能使的应对招数并不多。

以新房市场「流量担当」昌平板块为例，如今价格也是愈发灵活：

梧桐星宸推出4.7万特价房；

寰宇未来特价115㎡以下6.1万；

汇智里推出15套单价4万特价房；

另一边，几乎所以新房全部用上渠道带看，且返佣和提点不断升高，最高有5%的……

如今提升带看量，要拼佣金点位，

而提升成交率，除了卷产品，就是拼降价。

最后，已经七月，有机构统计上半年新房成交量情况，前十的项目如下，供大家参考。

北京首套首付最低已经降到20%，最近也有朋友想看低总价房源盘点，正在给大家盘点，本周一定安排上！别忘了来取