哈喽大家好，我是血拼哥。

280万上车89平的三居，每平米只有3.14万！还在北京近郊热门板块，30分钟到望京！

以上信息来自10月21日北京公园和御的销售人员的朋友圈。

没错，顺义的纯商品房项目公园和御，头一个在北京真刀真枪的降价了。

以往的“降价”，大家的反应都觉得不痛不痒，就是走走过场，但是这次动真格的了。

3.14万的单价代表了啥？今年10月顺义的新房成交均价在4万以上，6月公园和御开盘价是3.9万/平。

降幅达18%！京楼罕见。

公园和御的降价背后另有缘由，并不是普遍现象，但是顺义作为北京在售新房库存排名前列大户，内卷的枪声早就已经打响。

今天，血拼哥带大家梳理一下顺义板块，看看这个“近郊”的车到底值不值得上，这个内卷的时期，有没有漏可以捡！

PS：之前有为大家梳理过其他地区的板块测评，考古可以戳链接：朝阳/亦庄

01/

仁和板块：

抱紧朝阳大腿，等待地铁解救

顺义仁和板块位于新城中心区，同时处于顺义创新产业集群示范区，地理位置上紧邻首都国际机场范区，离城区更近，从望京驾车到仁和镇大约30-40分钟，对于在东部上班的购房者来说还是很友好的。

仁和板块较大的优势就在于它的产业发展前景。

板块是顺义的产业重心，聚集了航空航天，新能源汽车，信息技术和医疗健康等产业，板块内有以北京现代为中心的汽车产业带、燕京啤酒、北京航空产业园，高顺云港科技园等。

从产业上看，目前仁和板块的产业比较成熟，产业人口聚集，未来也将吸引一批人才入驻，职住空间不小。

但是，由于该板块是这几年刚开发的板块，基础配套设施也就显得没那么成熟。

交通配套上，板块周边的地铁站有15号线顺义站，但是直线距离也有5公里左右，和非临铁也差不多了。

根据十四五期间规划，顺义区域规划有15号线东延、R4线、城际铁路联络线和机场捷运，还会完善市郊铁路通密线，这对于顺义通行有所补充，且利好仁和。

仁和板块规划中的轨道交通

总的来说，仁和工业园区扎堆让区域的整体居住氛围不足，商业配套较少。但是未来有轨道交通改善，板块价值再上一层。再加上天然的区位优势，可以死死抱住朝阳大腿，其实很适合在东边、望京工作，但是预算够不到朝阳的刚需。

项目来说，目前有4个新房可以考虑，刚需户型基本总价300-400 全能拿下，像公园和御降价这么大幅度的仅此一份，但选择还是要慎重，毕竟开发商最近正“一脑门子官司”。

此外，还有个好消息，板块共有产权房潮白水悦近期终于有消息，网申不远，且此次申购资格有望扩大，静待好消息！

02/

后沙峪板块

近主城区的改善地

后沙峪位于顺义区西南部，北临机场北线高速公路，区域定位为一流的国际化商务宜居区，主要面向高端改善人群，配套很是可以。

板块自身配套完善，靠近主城区，借助交通，还可以享受到主城区的配套设施。

教育方面，就有十所左右幼儿园，而且还有众多私立国际学校，北京顺义国际学校，北京德威英国国际学校等。商业配套上，板块内有欧陆时尚购物中心等五六个大型的商业中心。交通上有M15号线，可与13，14，5号线换乘，还是比较方便的。

要说配套方面的不足，那就是医疗方面了，块内仅有空港医院，北京方舟皮肤医院，不过还有北京友谊医院顺义园区（三甲）将填补医疗上的缺陷。

后沙峪板块目前刚需项目几乎没有了，均价2.3万/平的共有产权房博裕雅苑是少有的机会了。预计网申不远，大家随时关注血拼哥，我有消息排名前列时间喊大家。

最后，说个有意思的，顺义目前网签较好的项目：一个是中海首开·湖光玖里，项目均价5.5万/平，户型稍大，115-187平。另一个是均价6.2万/平，112平起步的和光瑞府，都倾向改善……

03/

马坡板块：

项目最多，还需利好加持

马坡板块区域定位是政务和产业融合，高端服务与生态宜居新城，供地充足刚需改善兼顾。

马坡被称作“金融城”，截至目前，已聚集民生银行总部基地、北京银行科技研发中心、中信银行信息技术研发基地、君康人寿等金融机构总部及功能性总部。

不过刚需置业，除了价格优势，最看重的应该就是生活上的便利。

交通是马坡的弱项，板块主要依靠的是公路交通，京承高速（京沈路段）、白马路、外环等，如果是无车一族，出行就会很不便。

教育方面，区域内学校不是很多，目前有马坡小学、首都师范大学附属顺义实验小学、顺义区第十五中学。不过有个好消息，牛栏山一中实验学校由民办转公立，年初已被顺义区教委确认，目前正在转制过程中，较快明年6月将公布划片范围。

商业上，板块有鲁能美丽汇、金宝天阶、华联顺义金街购物中心、新世界百货等成熟集中式商业。

不过，区内有火车货运轨道，平时会有鸣笛声音响起，噪音是个足以留意的地方。

马坡其实较大的问题还是位置，距离城区较远，朝阳的“外溢”不足，就只能靠本区居民的购买力了，但是区域内的项目着实不少，且分布集中，刚需改善都有。

首套首付低于200万的项目有顺义臻珑府和和锦华宸。感兴趣的朋友可以了解一下。

今年顺义产品扎堆入市，虽然卷，但是出货量并不小，Q3销售量仅次于大兴，成交占全市比重超10%，居北京各区销售规模前两位。顺义供地的节奏依旧很猛，对刚需特别是好事。

看完三个板块，仁和的综合情况更适合刚需，总价低，户型好，赠送多，但是放眼全北京来看，增值性是不突出的，交通、产业都不够强大，大家酌情挑选。

最后，京房今年疯狂内卷，你还想了解哪个区域？哪些项目？评论区见！