哈喽大家好，我是血拼哥。

昌平未来砚园终于有消息了！官方已经发了户型图！

项目已经5年多了，可能让不少人等了很久。也可能是昌平最后的共产房了。

所以这个盘被秒光的可能性比较大。但买之前还是要理性分析：

未来砚园这个价格真值得买吗？可能会存在哪些问题？作为昌南居住区，有没有和纯商品房的区位一拼高下的实力？

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苦等5年终于来了

未来砚园项目位于昌平区北七家镇，北师大二附中未来科学城学校北侧。

占地面积约6.65万㎡，总建筑面积约15.84万㎡，其中共产房建筑面积约9.55万㎡，2栋公共服务设施配套楼，面积约3695平方米。

容积率为1.5，均为地上8-10层电梯洋房。

主要产品为建筑面积约88㎡两居和建筑面积约119㎡三居，全装修交付。

未来砚园涵盖居住、公共服务配套两种业态，其中住宅楼16栋，共999套房源。

88平方米两居759套，119平方米三居240套，均为一梯两户、南北通透设计，并做到动静分区、干湿分离。

建筑面积约88㎡的两居户型图👇

建筑面积约119㎡的三居户型图👇

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配套齐全准临铁？

项目传说准临铁，说的并不是17号线，项目与17号线未来科学城南直线距离有1.5公里左右，但是路稍微绕，大约要走3公里才能到，并不临铁。

所谓的邻近，说的是项目与17号线支线的距离，但据我观察其实现在尚不明确。

17号线支线已经纳入三期规划（2022-2027年），但目前针对地铁17号线支线站点设置相关问题还处在征集相关意见阶段。

且地铁17号线支线工程处于前期研究阶段，具体站点尚未有定论，不过靠近项目的这段应该沿七星路附近，也就是下图标记的位置，这样看其实17号线支线距离未来砚园也不近。

但是如果有共享单车等工具解决了最后两公里的问题，17号线还是很香的。

目前消息17号线预计2023年建成通车，将率先打通未来科学城与北京经开区“三城一区”主平台之间的交通要道。连通回天地区、生命科学园、昌平城区、望京、亚奥、CBD等区域。

另外，教育资源方面还不错，未来砚园南侧是北师大二附中，北侧还将引进有北师大一幼、北京十一学校（小学）、中关村二小昌平学校等优质教育资源。

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邻近产业，靠近公园

未来砚园的区位说起来没有慧园那么得天独厚，但是居住氛围很好。

项目正好位于未来科学城东区能源谷西侧，靠近未来科学城开发最早的东区， 已入住的14家中央企业下属的100余家单位做后盾。

未来产业还将继续扩展，人才聚集，居住需求不会少，此外东区开放的商业配套、体育配套也都能就近使用。

项目西侧是海鶄落湿地公园，未来生态环境也是身处“闹市”项目不能享受的优势。

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值不值得买？

首先，价格基本没得挑！

周边的纯商品6-5万/平的均价，3万的价格相当于半价了！

而昌平已经网申的共有产权房 未来逸园（2.7万/平）和未来慧园（3.2万/平）基本售罄。

未来逸园应该还剩下点房源，公正选房上显示剩20套左右的样子。

血拼哥稍微打听了下，好像还没统计出来，还要等公告。

而未来砚园 均价3万/平，相对适中。

89平两居按均价3万/平，总价约267万，首付约81万。

周边二手房基本上是20年左右房龄的小区单价在4万单价左右，次新单价6万起。

其次，这个位置距离地铁还是有点远。

即便等到17号线落实，项目距地铁大概3km的路程，近也不近，远也不远。

而这片的共产房也也主要是为了职住平衡。

估计大部分能买到的人也都是附近上班的，对于地铁的硬性要求不高。

另外，户型中规中矩，但设计有点老，会有空间浪费，且进深长。

优点是所见即所得，一梯两户得房率高、全部南北通透。

最后，未来砚园已经结构封顶，算是准现房。

预售证也下来了，网申之日也不远了。

照未来慧园和逸园的情况看，大概率面向昌平京籍非京籍无房家庭和未来科学城企业就业家庭申购。