哈喽大家好，我是血拼哥。

周末永丰南开盘热卖，紧接着昨天土拍市场爆火，海淀树村鏖战3小时，举牌了274轮，溢价27%成交。北京再创楼面价新高！

北京市场暖起来了吗？止跌回稳了吗？

No.1 土拍“炸场”

海淀树村楼面价=功德寺新房售价

3月17日，海淀树村地块以274轮竞拍、75亿成交价刷屏，楼面价高达10.23万/㎡，创下北京土拍单价新纪录！

中海拿下这块“五环边低密宝地”，未来售价或直冲15万+/㎡，楼面价逼近东边功德寺新房指导价（10.5万/平）。

而隔壁2021年的次新“圆明天颂”挂牌价已经来到20万+/㎡，当年新房指导价11.5万/平。

三年涨了66%，想想这三年多少人的房子在跌、房价破发……

海淀，五环边的上地，凭啥一跃成了北京价格最挺的板块？

环线+产业+学区，板块紧邻中关村软件园（百度、腾讯等大厂扎堆），周边还有上地实验小学、101中学分校，

就算对标周边二手房价，新盘定价仍有厚厚的“安全垫”。

且树村这宗地是五环内唯一低密宅地，容积率仅1.6，可打造高端洋房，好卖，利润空间不小，难怪让一众房企“上头”。

宁可高价抢核心区，也不碰远郊刚需！

似乎也成了房企默认的逻辑。

No.2 二手房“微蔫”

成交跳水、业主躺平，学区房也救不了？

与土拍的火热形成鲜明对比，二手房市场正经历倒春寒：

3月第三周北京二手房网签环比降8.2%，周日单日成交骤减14%。

超60%业主看跌后市，挂牌量回升至13万+套，低价房源被扫空后，买方陷入观望。

另一边，西城德胜、海淀万柳等顶级学区房价格逆势涨10%-20%，但普通房源无人问津，市场分化加剧。

2024年26项救市政策推动市场短暂回暖，但2025年春节后需求疲态尽显，“以价换量”成主流；

一线，码农、高净值群体追逐核心区豪宅，朝阳观宸，海淀颐海雲颂开盘热销；刚需被核心区高房价劝退，但是远郊盘“特价房”频出仍难去化，刚需有需求，但依旧踌躇。

楼市看似“冰火两重天”的背后是资源分化加剧。

No.3 楼市分化

时代的沙，落在普通人身上就是一座山

北京楼市的“冰火两重天”，本质是资源与预期的博弈：

海淀、朝阳等产业+学区双核区域，新房溢价高、二手抗跌，房企愿为“安全区”豪掷千金；

反观房山、平谷等远郊盘，配套弱、库存高，开发商咬牙“折价跑量”，购房者担忧流通性。

2025年2月统计局数据显示，北京二手房价格环比持平，70城中仅5城止跌，楼市“稳”字当头，但分化已成定局，北京房价走势依旧弱。具体分析，咱们放下次我重点跟大家聊聊。

当下的市场，说句大实话，房住不炒虽然没再提了，但深入人心，普通人置业还是要从需求出发，减少投机预期，毕竟时代的一粒沙落到个人身上就是一座大山。

海淀的土拍再火，也烧不热房山的冷灶。

最后的最后，昨天，土拍落锤，五环边树村预计来到15万/平，功德寺连夜发文报道，不用问了，拿证没开盘，就等这一锤定音呢，朱房心里也有底了。

北京，有人说楼市长青，有人说市场惨淡，到今天这份，没必要争论了，看你需求吧。