来源： 证券时报网

作者： 吴家明

证券时报记者 吴家明

作为一线城市的楼市风向标之一，深圳似乎已被楼市调控“松绑圈”包围，但截至目前深圳楼市调控政策并没有发生变化。在此背景下，房企如何看待深圳市场？土拍或许是较好的检验之一。8月4日，深圳年内第二批集中供地落下帷幕，共揽金339.32亿元，成功出让14宗地，2宗地流拍，也显示出土地市场开始有所“分化”。

激进与谨慎

据悉，本批次用地继续采用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让，也继续通过核验房地产开发资质、企业关联性审查、购地资金审查、购地宗数限制等方式，继续围绕“稳地价、稳房价、稳预期”工作要求，营造平稳、理性、有序的市场竞争环境。

值得注意的是，对比今年排名前列批以及去年第三批地块的价格，这次16块土地中的大部分地块限价都有所上涨，也在一定程度上提高了房企参与的积极性。此次推出的地块位置涵盖前海深港现代服务业合作区、宝安区、光明区、龙华区、龙岗区、坪山区。其中，前海T102-0410宗地最为抢手，该地块竞拍达到较高限制面积后共有8家房企参与摇号，最终该宗地由招商蛇口竞得。宗地建成后，普通商品住房毛坯销售均价不超过107100元/平方米（不含室内装修价格）。

除了前海地块，此次进入摇号环节的地块还有龙华民治街道A818-0479宗地、宝安西乡街道A104-0147宗地、龙华民治街道A806-0400宗地和宝安新安街道A003-0434宗地。中指院初步测算的结果显示，本次5宗进入摇号阶段的地块，其起拍楼面价的可售房地价差均超过每平方米3.9万元，本批次地块的整体利润空间有所提高。

不过，深圳豪宅市场和刚需市场出现分化，土地市场也开始有所“分化”。值得注意的是，坪山石井G13305-0046宗地和宝安新安A001-0212宗地流拍，龙华民治A806-0401宗地和光明公明A642-0506宗地均以底价成交。有市场人士认为，以宝安地块为例，虽然位置优越，但流拍或因为办公和商业面积太多，再加上自持保障性租赁住房面积，超过总建筑面积的50%，这也显示出房企在优越地块前面显然也要“算好账”。证券时报记者获悉，此次土拍共吸引近20家房企参与报名，其中一家房企的投拓部门人士对记者表示，“对于这次推出的地块，大部分地块的利润率的确都比前两次供地高出一些，但公司这两年都准备过苦日子，现在来拍地，我们纯粹是回归到生意，而不是像以前那样将房地产视为一种金融工具。”

土地市场运行

会更加平稳

从结果来看，此次拿地仍以国资背景企业为主力军，其中华润置地拿下4宗地块（含1宗联合拿地），招商蛇口、越秀各得2宗。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次深圳集中供地的结果还是略超预期，5宗进入摇号程序，显示开发商对深圳土地市场的争夺还较为激烈。地方政府在土地底价确定上相对合理，追求顺利出让的意图明显，给开发商和市场传达让利信号，以土地市场稳定和回升来夯实新房市场企稳回升的局面。新房限价有所提高，一方面是给开发商让利，另一方面是给市场传达楼市稳定的信号，但深圳二手房价格持续下跌，对市场持有房产、持有资产的信心打击很大。

最近，同在粤港澳大湾区的其他城市也完成了第二批集中供地。日前，广州年内第二批集中供地正式收官，此轮集中供地总计出让14宗地块，最终成功出让11宗地块，总揽金209.6亿元。今年，东莞前两批集中供地的结果反差很大，与排名前列批的惨淡收场相比，东莞第二批土拍的热度出现明显变化。东莞第二批集中供地的8宗地块涉及镇街包括南城、大朗、大岭山、松山湖、虎门和万江6个镇街，总出让面积33.7万平方米，总建面78.2万平方米。据悉，8宗地块全部成功出让，共揽金121.16亿元。

中指院的数据显示，截至7月31日，22城第二批集中供地有19个城市推出公告，16个城市完成出让。2022年1~7月，全国300城成交楼面均价为每平方米6335元，同比上涨8.4%；平均溢价率为4.08%，较去年同期下降13.16个百分点；住宅用地出让金达15393.77亿元，同比下降45.67%。“总体来看，目前部分城市第二批土地供应交易出现明显回暖迹象，土地市场交易整体趋于平稳。”中指院土地事业部负责人张凯表示，今年大部分城市将把集中供地调整为四批，并推出预公告等。土地出让节奏较去年同期有明显变化，分散了企业获取土地资金的压力，同时企业对土地研判节奏有了更好的把握。接下来，预计会有更多的优质企业参与到更多优质地块的争夺中来，土地市场运行会更加平稳。

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