哈喽大家好，我是血拼哥！

前段时间，帝都最牛学区房又火上了热搜，

这一次不是因为“天价”，而是“破价”。

在宇宙中心海淀，蜂鸟家园算是极其特别的存在，

因为对口小学是“海淀第一牛小”——中关村三小，所以这里的房子一直是挂一套出一套，几乎不给买家犹豫的时间。

但是2024年，魔幻的“学区房”迎来腰斩……

No.1 3年跌435万……

众所周知，北京这一轮房价下调，老破小首当其冲，跌幅明显，

甚至一度跌出性价比，不少老小区租售比已经来到1.5%-2.5%这个合理区间，于是引得#年轻人抄底老破小#。

而这波老破小中，学区房跌幅尤甚。

对口中关村第三小学的蜂鸟家园，一居室43平户型的房子，价格从2021年高点的成交价985万，下跌到如今挂牌价550万，3年下跌435万，下跌幅度45%，几乎腰斩。

对于蜂鸟社区房价腰斩这件事，说白了还是调剂的问题。以往，只要你买了蜂鸟就一定能上，而现在是你买了不一定能上，价格下来是必然。

除了海淀，朝阳、东西城学区房情况也不容乐观。

朝阳亚运村的慧忠里D区，46平中楼层，在20年价格是490万，24年5月5日最新成交328万，跌幅33.1%。

东城龙体的板厂南里，48.49平中楼层，在22年成交价598万，24年5月16日最新成交370万，跌幅38.1%。

西城德胜学区的价格在2021年6、7月份达到历史高点，成交均价在15.7万元/平。

24年6月，58.3平中楼层最新成交606万，跌幅34%。

机构统计，德胜现在已经跌回到了2018年7、8月份的水平了。

图：2018年以来德胜学区的价格走势

整体看下来，北京学区房比高点成交价降了30%左右。

那么，现在跌到底部了没？

这事目前没个定论，网上也吵翻天。

有人认为超跌了，有人认为还没到底，甚至专家也出来亮观点……

但是从近期成交判断，热门学区房至少在以价换量了。

东城头部和平里，平时月成交70套出头，在4月只成交了37套，但5月却一下卖了126套。

西城月坛，4月成交54套，5月成交80套左右。

西城德胜，4月份成交58套，5月成交101套，创了近一年的新高。6月前两天又悄悄成交14套。

5月的成交数据多少与利好政策有点关系。

4月买卖双方都在博弈，买房想捡漏，卖方不想降价，所以成交数据偏低，5月利好加持，卖方信心回归，买方入场，成交量上升。

如果这样的热度继续持续一两个月，才有可能反馈到价格上。

No.2 学区房消费群体正在收缩

但是不得不承认一点，北京学区房的消费群体正在收缩。

一方面，北京新生人口在下滑。

众所周知，学区房每一轮的暴涨都离不开新生儿人口的支撑。

2007年北京出生人口7.7万，2008年超8万，对应到2013和2014年，北京10万/+平学区房频出，教改被迫开始。

2017年北京出生人口达17万+，2023年学位将严重不足。

但随着2018年开始人口从14万降至2020年的10万，甚至2023年9万，

人口的减少已经不需要前几年如此多的学位，

学区房的竞争降逐渐失去人口支撑。

另一方面，新一届家长，“卷不动”了。

学区房疯狂内卷的一代人有着非常显著的特征，

他们多是从1995-2000留京的大学生，统称“考一代”，也有人称他们是“第一代小镇做题家”，这批人通过学习成功改变人生，他们信仰“学习的力量”，也不反对“内卷”。

在之后的8-15年间，他们结婚生子，开始置业买房，送孩子上学，对应了2008年-2010年开始，学区房迎来风口。

但是当这批家长要交出接力棒的时候却愕然发现，后继无人了。

新一届的家长面对“内卷”，已经越来越提不起应对的精神了，学历越来越水的当下很难让人相信“内卷”学历还能有什么性价比。

最后，当“内卷”意愿越来越低的家长遇上“多校划片”、“教师轮岗”等教育均衡的政策，双管齐下，学区房的黄金时代正在逐渐落幕。

No.3 居住才是王道的时代来了

学区房的这一轮的暴跌也给咱们广大刚需一个提示，买房还是要以自己的需求为出发点，减少精神内耗。

这一轮学区房的下跌中，我们也发现，并不是所有学区房都无差别下挫，有些甚至不跌反涨。

安交学区交道口东大街建面约76方户型两居室，近期成交单价约为15万/平，相比去年13.7万/平的单价涨了9.49%；

紫金长安成交一套160方3居，成交价约14万/平，比之前高点时的12.7万/平的单价，涨了10.24%。

这两个例子都是既满足强烈鸡娃的意愿，又能享受到不错居住品质的房源。

学区溢价正在逐渐转移向品质溢价，国家也在倡导建设以改善为蓝图的“好房子"。

居住为王的时代真的来了。

最后，说个小道消息，北京配售型保障房相关政策已经在制定中，预计下半年有望出台。

从三大工程到央妈拨款收保障房这一些列操作不难推测，刚需住房正在走上一条“公共事业化”的道路，期待“租售同权”的一天吧。