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2026年2月2日，中国建设银行上海分行会议室，一场低调的签约仪式悄然举行。

上海市首批收购二手住房用于保障性租赁住房的项目在此落地，

浦东、静安、徐汇三区成为先行者。

这一举动，被市场解读为政策层面释放的重磅信号。

这标志着地方政府的“收储”动作，已经从面向开发商收购存量土地或新房，深化到直接面向万千家庭的存量二手房市场。

老破小的另一条出路明确。

01 新政是啥？

上海此次政策，可以形象地理解为“国家队入场收房”。

根据上海市公布的实施方案，收购的核心标准可以概括为 “小、老、低、好”。

具体而言，户型聚焦70平方米以下的小户型；优先考虑2000年以前建成的老旧住房；设定总价上限（如浦东规定不超过400万元）；要求位于“租售比较高” 、“保租房房源供需矛盾突出” 、 “居住配套成熟”的区域，特别是轨道交通站点周边。

这意味着，内环内那些曾经为城市发展做出贡献，但如今因楼龄老、户型过时而在市场上流动性欠佳的“老破小”，成为了此轮收购的重点目标。

02 实施

这项政策的运作逻辑精密，环环相扣，旨在形成闭环。

首先，收购主体是区级国企平台。例如在徐汇区，由区属住房保障公司操作，政府注入一部分启动资金，再以此为基础向建设银行等金融机构申请贷款，获得充足的“弹药”。

资金的进入构成了第一重驱动力。

其次，收购过程并非强制。产权人自愿报名，价格通过市场评估或双方协商确定，遵循市场规律。值得注意的是，像浦东新区等提出的方案中，购房款可能以类似 “房票”的形式进行监管。

这释放了一个关键意图：政府希望房东在卖掉旧房后，用这笔钱在上海区域内购买新房或次新房。

这一设计巧妙之处在于，它直接瞄准了当前楼市的 “堵点”。

许多改善型家庭苦于旧房难以出手，导致置换链条中断，新房市场也因而失去支撑。国家队入场收购，为这部分业主提供了一个确定的退出通道，拿到资金后，他们便有能力进入下一轮购房循环。

最后，这些收购来的房源，经过标准化改造后，将作为保障性租赁住房，定向出租给新市民、青年人和各类人才。

03 原因

上海为何在此时祭出这一招？这背后是多重考量下的精准落子。

从时机看，市场已出现微妙变化。经历长期调整后，上海部分区域的二手房价格已回落到一定水平，使得租金回报率（租售比）显著提升。市场研究数据显示，一些板块的租售比已回升至2.2%以上，个别房源甚至超过4%。

这使得“买入-持有-出租”的商业模式在财务上具备了初步的可行性，为国有资金的安全性提供了基本面支撑。上海敢于下场，本身即是对“价格继续大跌可能性很小”的一种判断。

从目标看，这是一次一石多鸟的施策。最直接的是增加保障房供给，且是位于核心区、配套成熟的优质房源，提升了保障房的吸引力和实际效用。

更深层的目标是激活市场流动性。通过打通“卖旧买新”的置换链条，既能消化部分二手房库存，又能为新房市场注入真实购买力，最终稳定土地市场和预期。

从角色看，上海作为全国楼市风向标，其动作具有强烈的信号意义。在众多城市仍在探索救市路径时，上海以一种“下场参与”而非“隔空喊话”的方式，向市场传递了清晰的态度。

04 信号

综合来看，上海此举释放了几个不容忽视的核心信号：

第一，政策底与市场底正在重合，“托底”意图明确。国有资产运作将安全置于首位，敢于动用财政和信贷资金收购二手房，本身就意味着经过专业评估，认为相关资产价格已进入“风险可控”区间。这无异于为市场划定了一条隐形的“政策底”。

第二，救市思路从“救项目”转向“救循环”。早期政策多集中于保交楼、缓解开发商流动性压力。而上海模式直指市场运行的核心梗阻——交易流动性枯竭。通过政府创设的“买家”角色，强行疏通置换链条，意图让整个市场机器重新转动起来。

第三，承认并利用存量价值，探索新模式。 不再单纯依赖新建，而是将存量二手房视为可盘活的巨大资产包，通过收储改造实现其社会功能（保障租赁）与经济功能（稳定市场）的统一。

当然，必须清醒认识到，此举并非万能，也非意味着房价将重启暴涨。其面临操作层面挑战：与成千上万个体房东谈判，耗时耗力；收购价格需在业主预期与资金安全间找到平衡，规模难以快速扩大；长期运营的租金收入需覆盖资金成本和改造成本，对算账能力要求极高。

对于不同的人群，上海新政意味着不同的思考：

对于手握核心城区“老破小”的业主，这无疑多了一个有保障的退出选项。但不宜过度解读为“拆迁暴富”，收购价大概率围绕市场价展开。是否参与，需冷静比对自身改善计划与收储条件。

对于计划“卖一买一”的改善型家庭，这是一个积极信号。若所在小区被纳入收储范围，可能加速旧房出手，从而激活置换计划。应密切关注本地细则的落地。

对于无房的年轻租客，未来有望以更合理的价格，租到由国企统一管理、位置更优的保障性租赁住房，是一大利好。

对于市场投资者，必须明确：此政策意在“托底止跌”、“活跃交易”，而非“拉高炒房”。幻想囤积老破小博取暴利极不现实。真正的机会可能在于置换链条松动后，中端品质住宅市场的流动性恢复。

上海以真金白银的入场，为市场注入了一剂强心针，也提供了一个可观察的样板。 全国许多城市，如杭州、宁波、南京、徐州等地，也已出现不同形式的“以旧换新”或收储探索。

这轮自上而下的行动，共识已经形成：稳住房地产市场，关键在于稳住预期、打通循环。上海的尝试，是在用行动修复市场的信心和功能。

效果如何、能否持续、会否推广，尚需时间验证。但可以肯定的是，市场最恐慌的阶段正在过去，一个更加复杂但也更依赖内在韧性的新阶段正在开启。

对于普通人而言，少一份焦虑的猜测，多一份理性的观察。在政策机遇期面前，依据自身真实需求做出决策，远比猜测市场短期波动更为重要。

上海让大家看到了希望，而路，终究要边走边看。