参考文章1

恒大研究院：对2019年楼市的5个关键判断

夏磊 黄什 地产总裁内参 

2019年销售面积增速预计"-5.4%"

【老潘说】方向比努力重要，对2019年的楼市预判，恐怕无人能精准。此刻，无数房企年会都下达了2019年的目标责任与各区域的业绩军令状，但准确度到底有多大，恐怕房企自身也没底。尤其在不确定性时代，有些房企已经不公开销售目标，而更强调弹性经营，不被目标所“束缚”，甚至有的房企干脆不考核销售目标，只考核“回款”目标了。

外围的不确定性，让此刻房地产进入“内忧外患”的时刻，同时又是苦日子体验深刻的时刻。站在这个敏感与焦虑节点，站在辞旧迎新的2019年迎新时刻，一系列年度经营的关键问题和焦虑迷茫又必须做一个“判断”的动作。而且你必须做大致判断，才敢于布局。

眼下，2018年是天花板与否，有人说15万亿数据有假，有人说2018年与2017年持平，有人说2019年会掉头向下……总之，大家认可的是房地产整个行业已处于天花板高位，某年的微微增减已经不妨碍“大格局”。

行业基本高位稳定了，但房企格局却在波动中。一则2016年之后行业集中度加速趋势明显高于2016年之前，二则如今中国的集中度已经与美国成熟房地产相当，但恒大研究院也强调中国房地产集中度将超过美国，是合理的，也就是说，2019年乃至未来3、5年到底如何了？房企的分化、洗牌和集中度较后一波提升，或许会继续在未来3、5年发生。三则本周孙宏斌100多亿收购泛海上海核心地段项目，现在缺乏地产竞争力的控股企业都在剥离地产板块，而具有竞争力的房企还在进取，比如杨国强就强调，市场波动，其实只是淘汰竞争力不强的房企罢了。

所以，对于房企而言，谈整个房企的2019年策略已经毫无意义，而是有否竞争力，能否活下来，千亿内和千亿外，全国化和区域化的房企……各种房企应该有不同的活法和打法。未来3、5年，或许是房企较后一波继续分化的战略窗口期，对把握机会的会胜出，而其他会退出，是进是退，都要决策，较怕的是犹豫不决，耽误时机。

今天周末特别推荐恒大研究院的一个2019年楼市的分析，从行业、政策、市场、销售、投资五大维度对2019年楼市做出了明确的判断。分享给地产中高管！

作者：恒大研究院副院长夏磊 研究员黄什

来源：夏磊地产观察

2015年房地产去库存以来，本轮周期已历经4年，销售连创新高，投资稳步回升，调控已至历史较严。

在系统回顾本轮周期基础上，恒大研究院副院长、首席研究员夏磊等对2019年房地产行业、政策进行研判和展望。

一、蛋糕篇：住宅未来蛋糕还有多大？

短期回落，中长期需求仍有强劲支撑

伴随城市化推进、居民收入持续提升，房地产市场空间仍然巨大

按来源，我国居民住房需求可分为三部分：

城镇常住人口增加需求，包括城镇人口自然增长和农村人口进城定居产生的刚性需求；

人均住房面积增长需求，包括居民改善性居住需和纯投资需求；

城市更新改造需求，主要来自于住房折旧、城市功能规划改善等导致的住房拆迁。

除了商品房市场，住房需求还会通过其他渠道解决，从而产生需求漏损，比如因城镇规划调整造成的农民带房进城、农民工返回农村建房等。

我们对未来房地产市场空间主要有以下几点判断：

判断一：2018年达到峰值14.5亿平后回落。

其中，2019-2020年仍维持14.0、13.4亿平水平，2021年受“三个一亿人”政策红利退出需求降至12.2亿平，此后稳定小幅减少。

判断二：“中期需求”仍有强劲支撑。

受益于住房消费升级、城镇化水平持续提升，以及存量房时代下城市更新改造需求增加，2019-2030年，商品住房需求年均12.2亿平，始终高于2015年实际商品住宅销售面积11.2亿平。

判断三：三大需求稳定释放，支撑房地产市场空间。

2019-2030年，城镇常住人口增长、人均住房建面增长和城市更新改造需求，年均分别为5.8、6.8和0.7亿平，占当年总需求的43.6%、51.4%和5.0%。

判断四：2021年我国房地产市场由刚需时代进入改善时代，人均住房面积增长需求超过城镇常住人口增长需求成为排名前列大需求。

从城市更新改造需求而言：

从2021年棚改结束后的0.4亿平开始逐步增加，

2042年超过城镇人口增长需求，标志我国房地产市场由增量房市场步入存量房市场。

一、当前调控已至历史较严

当前调控已至历史较严，相比2014年初，调控措施更丰富、更严厉：“限购、限贷、限售、限土拍、限商改住”六限推进；

53城1省限购、45城1省限售、38城限价，热点城市首、二套首付比高至35%、80%。

二、政策：从控房价转向稳房价

2018年“控房价”成效显著：预期持续降温、投机快速退场、量价平稳回落。

截止11月，全国百城房价环比上涨城市，由8月的90个持续下降至66个、平均环比涨幅从0.5%降至0.3%，一线、二线和三四线平均环比涨幅分别降低0.2、0.2和0.5个百分点，增速创2017年以来新低。

2019年“稳房价”是基调。

2018年中央经济工作会议对2019年房地产政策部署未提“调控”，而是强调“构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。

应该说，当前房地产市场量价平稳回落符合中央预期，房地产政由“控”转“稳”。

根据中央精神，我们对2019年房地产政策有四个判断。

判断1：“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”仍是重要政策目标

“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”仍必须放在突出位置，由中央统一出台取消限购、降首付、降税费等刺激政策概率低。

排名前列，当前房地产库存有效去化，降至历史低位。

2018年11月底，全国商品住宅待售面积2.5亿平，比2016年2月峰值4.7亿平减少45.4%；

一线、二线和三四线城市商品住宅去化周期分别为13.8、10.4和9.6个月，均处于2011年以来低位。

第二：因城施策下，全国市场分化显著，部分城市仍有房价上涨压力。

2018年11月，70个大中城市中，一线、二线和三四线城市商品住宅价格同比分别上涨1.5%、11.1%和10.5%，涨幅比去年扩大0.8、6.4和3.6个百分点；

15个热点城市中，仍有11城商品住宅价格环比上涨。

第三，房价快速上涨，居民加杠杆购房，住户部门债务水平快速提高，已引起监管层重视。

我国居民债务增速和商业个贷增速、住房价格指数增速高度变动趋势高度一致。

监管部门开始关注居民杠杆风险

2018年4月3日银保监会强调“有效控制居民部门杠杆率过快上升趋势”；11月央行提出“促进房地产市场平稳健康发展，多措并举抑制住户部门债务水平过快上涨”。

第四，土地出让收入和房地产投资增速仍保持较高水平，给政策从紧到松增加了缓冲垫。

2018年1-11月，全国土地出让收入同比增长28.9%，增速比去年同期小幅回落4.7个百分点；房地产投资增速9.7%，比去年同期上升2.2个百分点。

判断3：发力“稳杠杆”，房地产融资环境2019年有望改善

2018年央行已4次降准，预计2019年宏观金融政策将积极发挥逆周期调节作用。一方面降准降息、加大基础货币投放力度；另一方面疏通货币政策传导机制，如提升银行风险偏好，加大银行信贷投放力度。

“大河有水小河满”，房地产融资环境2019年有望改善。

房地产低风险优势突出，2017年房地产行业资产不良率0.8%，在各行业中较低，远低于2.8%的均值；居民购房贷款不良率也维持在0.3%以下。

金融机构或将提高房地产投资额度，比如金融机构或将加大商业个贷、开发贷、房企债券、ABS等的资金投放力度。

判断4：2019年地方因城施策有更多自主权

2018年中央经济工作会议强调“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”。预计2019年，中央一方面将加强市场监控和地方政府目标考核；另一方面将金融、土地、财税、住房保障和市场管理等一揽子短期调控交由各地因地制宜、精准施策。

当前，地方政府面临经济增长和财政压力。

2018年下半年以来，47个样本城市中66%均出现GDP增速下滑。以传统产业为支柱的三四线城市下滑较明显，如淮南（-3.5%）、徐州（-3.3%）、铜陵（-3%）。2019年房地产投资受高基数和销售负增长影响将回落，经济增长压力加大。

2017年土地出让收入占地方政府性基金收入89%、房地产和土地相关收入占地方整体财政收入的34.3%。2018年9月，全国土地出让合同金额由增转降，预计2019年地方政府土地出让收入增速将显著回落。叠加严控地方政府隐性债务风险、基建发力财政支出增加，地方政府财政压力加大。

随着自主决策权限增加，地方政府将合理权衡保增长稳财政和稳房价，适度修正前期调控措施。

首先，集中清理不合时宜的调控政策，如

这些政策是在炒房活跃、房价非理性上涨时期的应急措施，当前市场降温，政策退出时机逐步成熟。

其次，部分严格调控的城市，在房价稳定基础上，适度调整限购政策。

将限购区域从全市划定到市内核心区，允许社保补缴，修正过度严格的商住房政策。

判断5： 短期调控升级为长效机制

2018年中央经济工作会议强调“构建房地产市场健康发展长效机制”、“完善住房市场体系和住房保障体系”。长效机制并不代表短期调控政策转向，而是制度化一些有效的短期调控政策，使其平稳运行、长期有效。比如，在一线城市增加共有产权房和租赁住房供应、创新土地出让模式逐步替代“价高者得”的传统招拍挂模式、坚持差别化信贷政策等。

三、行业篇：强者恒强

2019年房地产行业集中度将继续提升

判断1： 2016年起大型房企市占率加速提升

16年以来，行业集中度加速提升。2015-2018年4年间：

前10强房企市占率年增幅为0.1、1.7、5.4和4.2个百分点；

11-20强年增幅分别为0.2、0.4、1.9和1.8个百分点；

21-50强年增幅分别为0.6、1.1、3.3和3.9个百分点。

问题来了，行业集中度为何从2016年持续加速提升？

判断2：行业集中度为何从2016年加速提升？

原因1：拿地门槛提高，利好资金雄厚的龙头房企

房企卡位热点城市推高地价，拿地成本大幅提升。15-17年，一二三线城市成交楼面均价分别上涨31.4%、103.9%和92.5%，叠加融资环境持续收紧，中小房企拿地难度大幅提升。

16年4月以来，为抑制地价过快上涨，热点城市陆续出台土地调控措施，从土地出让方式、资金来源、保证金及付款期限、预售管理等多方面进行限制。

龙头“强强联合”获取优质项目，中小房企拿地空间进一步缩小。

即使是在特定区域有拿地优势的中小房企，由于产品、融资等能力有限，独立开发获利难度提升、风险加大，开始寻求大房企合作开发或直接转让项目获利。

原因2：分化加剧，大房企布局城市多、抗风险能力强

因城施策下区域分化加剧，布局广的全国型房企抗风险能力更强。

房地产调控从全国“一刀切”转向“因城施策”，市场行情区域轮动显著、周期拉长。

全国性布局的大房企可通过合理安排区域间货量，保持销售规模持续增长。

原因3：融资收紧，信用利差扩大，利好大型房企

从2016年“930”以来房企融资渠道全面收紧。融资门槛提升，销售排名不靠前、信誉不佳的中小房企融资难度大幅提升，大型房企融资渠道优势加大。信用利差扩大，大型房企的融资成本优势增加。

大房企项目数量多，抵押融资空间大，通过灵活安排项目间资金流动，降低单个项目滞销产生的资金链风险。

原因4：“大房企”周转快、品牌溢价高、成本控制能力强

大房企操盘能力强，去化和周转速度更快，从拿地、策划定位、产品设计、施工建设、开盘销售到物业管理均已形成完整的运营体系，项目间可复制性强，去化和周转速度快，可及时应对市场环境变化。

大房企产品线更加成熟和丰富、物业等综合服务能力强，市场美誉度高，可享受品牌溢价。

大房企费用控制优势明显，通过统一招标、集中采购的标准化运营模式，大幅提高管理效率。18年销售排名前100的A股上市房企中，前10强上半年平均管理费用率、销售费用率分别为4.12%和2.56%，远低于后十位的7.1%和3.53%。

判断3：强者恒强，2019年后行业集中度将继续提升

1， 对比国际，我国龙头市占率还有提升空间

我国龙头房企市占率刚达到美国水平。

2017年底，美国TOP5和TOP10市占率分别为20%和28%；截止2018年11月，我国分别为19.5%和28.3%。

未来，我国房地产行业集中度将显著高于美国。

排名前列，美国已进入存量房市场，近年集中度稳定，我国尚处于快速城镇化和增量房时代；

第二，美国各州房地产政策独立性强，消费者住房个性化要求很高，房企难以大规模标准化复制；

第三，我国目前中小房企数量远多于美国。

2， 土地集中度加速提升，推高未来销售集中度

土地资源持续向大房企集聚，将推升未来行业集中度。

近两年土地集中度加速续提升，2018年前10、11-20、21-50房企拿地占比，相较2016年分别提升56%、92%和94%。

四、销售篇：去库存红利消退

2019年销售面积增速预计"-5.4%"

判断1：2019年销售面积增速预计-5.4%

预计2019年全国商品房销售面积将出现2015年来首次负增长，增速下降至-5.4%。按照城市来看：

一线、强二线和强三线城市将进入以价换量、缓慢去化的筑底阶段；

弱二线和三四线将见顶回落、先后进入量价平稳回落的回调阶段。

判断2：总量回落，区域分化：一线6.4%、二线-3.2%、三四线-6.9%

销售区域分化，我们按照城市能级分别预测，加总得到全国数据。

预计19年全国商品房销售面积增速降至-5.4%。

一线城市占比3.1%，增速6.4%。增速回升3.6个百分点，主要因为近期广州、北京等地出现限价松动表明调控力度将有所放松，叠加18年低基数。

二线城市占比32.7%，增速-3.2%。增速回落2.1个百分点，主要因为强二线城市调控政策难见大幅放松，销售继续回落，而弱二线城市将见顶回落，难以形成有效支撑。

三四线城市占比64.1%，增速-6.9%。增速回落8.4个百分点，主要因为去库存红利消退、棚改货币安置套数减少、一二线城市市场情绪传导，销售筑顶回落。

判断3：回落因素：去库存红利消退、棚改货币化数量减少

我们预计19年销售面积将见顶回落，主要受去库存红利消退、棚改货币安置减少拖累。

（1）去库存红利消退，调控难以转向刺激

目前去库存基本完成，房价历经大幅上涨积累了风险，短期内政策“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”仍是重要政策目标。

“限购全面放开、信贷宽松、税收优惠、购房补贴”等去库存时期的政策红利消退。

（2）棚改货币安置比例预计降至30%，拖累三四线增速6.5个百分点

棚改货币化比例将大幅下降。18年4月，财政部出台《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》，明确地方政府为债务主体，棚改融资方式从专项贷款转向专项债，融资难度提升、规模减少，预计2019年货币化安置比例大幅回落至30%。

未来两年新开工数量也逐步减少，2018年棚改新开工616万套，超额完成580万套计划。按照国务院2018-2020年新开工1500万套的规划，剩余棚改任务仅884万套。

2019年二线、三四线和全国棚改货币化安置套数分别减少26、131和158万套，将分别拉低商品房销售面积2.9、6.5和5.2个百分点。

判断4：销售支撑因素：房贷利率下降、三个“1亿人”、住房消费升级

我们预计19年销售不会出现大幅下滑，主要支撑因素有：房贷利率下行、户籍人口城镇化进程加快、住房消费升级红利释放、房企打折促销以及部分城市调控政策松动等。

1，预计房贷利率将开始稳中回落

国债收益率已进入下行通道，预计19年初将传导至个贷。国债到期收益率是个贷利率的先行指标，先进周期一般为7-9个月。由于本轮房地产调控时间更长、力度更大，同时居民购房贷款规模大幅增加导致信贷额度紧张，本轮传导周期有所延长。

目前国债收益率已持续11个月下降，预计随着国债收益率持续下降，银行流动性宽裕，房地产市场回落后信贷额度充裕，2019年初开始个贷利率也将稳中回落。

2，户籍人口城镇化加快红利

“三个1亿人”目标将于2020年达成，户籍人口城镇化红利继续释放。

2018年中央经济工作会议强调“要推动城镇化发展，抓好已经在城镇就业的农业转移人口的落户工作，督促落实2020年1亿人落户目标”。

2017年户籍人口城镇化率为42.4%，预计接下来2年将会加速推进户籍制度改革和农业转移人口落户城镇，有望超额完成45%的户籍人口城镇化率提升目标。

3，住房消费升级红利

住房短缺时代结束，房地产行业进入从规模扩张向品质升级的新时代。随着品牌房企市占率快速提升，户型设计、装修水准、物业质量、小区绿化等不断升级，刺激改善需求集中释放。

一线城市以深圳和上海为例，14-18年间，90-144平改善户型占比分别从37.2%和11.8%大幅增至42.2%和29.2%。

二线城市以南京和武汉为例，改善户型占比分别从12.7%和53.4%大幅增至19.8%和75.9%。

三四线以芜湖为例，改善户型占比从47.2%大幅增至61.4%。

判断5：房地产市场行情轮动特征明显

2015年以来，我国房价上涨的时间和涨幅，均存在明显的区域轮动规律。

分城市看，房价上涨按“一线——强二三线——弱二线和三四线”的方向轮动。

分城市群看，房价上涨按“三大城市群——东中部发达城市群——欠发达城市群”的路径传导。

五、投资篇：增速显著下行

2019年开发投资增速预计4-5%

判断1： 2019年开发投资增速预计4-5%

对2019年开发投资保持乐观，预计同比增长4-5%。

判断2：地区结构法：三四线投资下行大于一二线

分城市预测，预计2019年全国开发投资增速4.7%。其中

一线、二线和三四线城市

各自占比11 %、40.7%和48.3%，

同比各自增速分别为5%、3%和6%，

增速分别回落1、2和7个百分点。

一线城市占比11%，同比5%。增速仅回落1个百分点，主要因为低库存和租赁住房、共有产权房等增量供应支撑。

二线城市占比40.7%，同比3%。增速仅回落2个百分点，主要受益于租赁住房建设和优质土地供应支撑。

三四线城市占比48.3%，同比5%。增速回落7个百分点，主要因为高基数叠加去库存政策退出。受益于品牌房企布局下沉、精装占比提升；开发商抢开工、加推货量等支撑，仍维持正增长。

判断3：成本构成法：土地购置增速回落，建安支出企稳回升

分项目预测，预计2019年全国开发投资增速4.7%。

其中，土地购置费、建安投资分别占比29.6%、70.4%，同比增速分别为5%、4.5%，增速分别回落50、提升7.8个百分点。

其一，为何土地购置费增速维持5%正增长，主要有三因素支撑：

排名前列，地方政府财政压力增加，将推出更优质的地块，并降低起拍价、减少限制条件，促进土地成交。

第二，2019年宏观金融宽货币向宽信用传导，房地产融资环境有望改善。第三，当前可售库存降至2011年以来低位，房企具有较强补库存需求。

土地购置费增速大幅回落50个百分点，主要因为2018年高基数，以及销售回落下土拍市场降温。

其二、建安投资同比由降3.3%转为增长4.5%，是因为2个缘由：

排名前列，得益于低能级城市房企抢开盘，施工面积维持2%增长；

第二，房价平稳城市限价有望放松、精装改毛坯现象减少；、

大量仅进行前期投资的已预售房屋后续投资增加；

以及高能级城市施工面积占比提升；

单位建安成本由2018年降7%转为回升2.5%。

未来已来，2019年楼市继续分化的序幕，已经拉开！

参考文章2

2019年较受关注城市排行榜

Tim McDonald 地新引力

在2019年全球较受关注的城市名单中，印度的班加罗尔首当其冲，其次是英国的伦敦和印度尼西亚的雅加达，中国有两个城市上榜。

| 地新引力按

经济全球化的当下，优质人才向人才密度高的城市聚集已是不争事实。优质人才越聚集，他们创造财富的活力和能力越强大，文化创造力和文化底蕴也越来越丰厚，引领科技创造力和观念更新的牵引力越主动；与此同时，该城市的经济活力也越充沛。伴随着各种优势资源的聚集，城市综合竞争力也会更加明显。那么，2019年有哪些城市较被关注呢？本期我们就和大家分享一份BBC发布的报告。

城市是经济主要的驱动因素。

在1900年，全球只有16个城市拥有超过百万居民。

如今，超过50%世界人口生活在城市。

在过去的100年，几乎没有趋势能像城市化那样，

戏剧性地改变全球格局。

现在，300个大城市占全球经济产出的近50%。

但是城市也在不断演变。

在2019年全球较受关注的城市名单中，印度的班加罗尔首当其冲，其次是英国的伦敦和印度尼西亚的雅加达，中国有两个城市上榜，为什么？

壹

班加罗尔：世界增长较快的经济体

班加罗尔的增速，在意料之外也在情理之中。

作为印度第五大城市，班加罗尔人口约850万人。

在1947年印度独立以后，发展成重工业的中心。

而后，高科技公司的成功建立使其成为印度信息科技的中心，

班加罗尔成为“亚洲的硅谷”。

没有其他城市与之相提并论了吗？当然有的。

布鲁金斯学会的“全球地铁监测”将都柏林排在榜首，

但并不是因为当地的经济活动在支撑它的增长，

而是是位于都柏林的众多企业与银行的贸易行为。

有些牵强。

另外，牛津经济研究院也提到，

理论上来说，利比亚首都的黎波里将在2019年增长较快。

但补充说：

由于利比亚脆弱的安全局势，这是一个冒险的赌注。 

可是，较可持续的增长就只有班加罗尔了:

即使经过通胀因素的调整，

班加罗尔2019年的GDP增长依然能达到10.5%。

长期以来，这座城市一直是印度经济增长的主要中心，

也是印度较大的本土科技公司基地，

结果就是是不断增多的就业机会及不断提高的工资。

为了利用这座城市的技术诀窍和成本效益相结合的优势，

许多跨国公司在那里设立了办事处。 

另外，班加罗尔在高增长制造业也做得很好，

比如生物技术和航空航天。

就业的增多和工资的提高，意味着在2019年

班加罗尔的消费支出也可能以实际价值计算增长10%或更多。

这些支出中的很大一部分会反馈到城市的经济中去。

虽然成本的上涨较终可能危及这一良性循环，

但那一天可能要等上几年，或许几十年后才会到来。

所以在接下来的一年里，这座城市可能真的会大踏步前进。

贰

伦敦：英国退欧带来的一切不确定性

占据英国经济的五分之一以上，伦敦是欧洲较大的城市。

但毫无疑问，随着英国试图敲定退出欧盟的协议，

伦敦将面临她较艰难和变革的一年。

英国首相在新年致辞中表示，

如果英国议会支持她提出的退欧协议，英国可能会“转危为安”。 

但离任职较后期限3月29日只留下不多的30天，

还远没有达到能保证脱欧的支持人数。

没有达成协议的英国进行第二次退欧的公投，

也并非完全脱离可能性。

大多数专家都认为这种不确定性是没有帮助的。

一家银行表示：

经济的不确定性以及对家庭预算的挤压，将使潜在买家远离房地产市场。

全国建筑协会表示：

买家的需求“受到抑制”，并且不太可能很快恢复。

截至11月份，英国房价上涨了1.9％，

房屋平均价格为214044英镑，折合人民币187万元。

英镑已经贬值，伦敦的房地产市场也比往常更加低迷。

英国央行警告称：

如果没有达成协议，英国将面临经济衰退。

并在此前表示：

由于英国退欧，可能会有多达7.5万个金融工作岗位流失。

其中5000人来自伦敦的金融中心。

在这样的情况下，一些跨国公司已经周边把总部迁往海外。

英国还要脱欧吗？

不断波动的英国房价

不过，英国退欧的支持者认为，

恐惧被夸大了，英国退欧将使英国能够制定新的经济路线。

英国脱欧可能会影响房地产市场的方式多种多样，

受到市场无成交的冲击不太可能。

他们的的期望是英国将较终与欧盟达成协议，

在短期内以相当温和的速度增长经济，随着不确定性的提升而加速。

如果未来几个月的不确定性有所提升，并且如果就业继续增加，

那么明年房地产市场活动将有所回升。

这一年，我们可能会找出谁是对的。

叁

雅加达：沉下去还是游上来？

雅加达可能是世界上下沉较快的城市。

作为印度尼西亚的首都

雅加达拥有1000万人口，这和深圳的常住人口数量几乎一致。

如果不加以控制，

到2050年，雅加达95%的城市可能完全被淹没。

现在发现似乎为时已晚。

这栋废弃办公楼的底层现在是地下的

下沉已经在发生。

北雅加达10年来已经沉没了250万，

并且在某些地区每年仍在下降25厘米，

这是全球海岸特大城市平均水平的两倍多。

几乎有一半的城市，已经到了海平面以下。

下沉的原因是多方面的。

印尼首都地势低洼，沿海地区，

而且大部分建在沼泽地上。

爪哇海拍打它，还有13条河流穿过它。

因此，在雅加达经常发生洪水并不奇怪。

但是雅加达下沉的巨大速度

还是取决于居民对地下水的过度开采。

雅加达的首都，物业持续从地下抽水

自来水在大多数地区都不可靠或不可用，

水基础设施的贫瘠意味着百姓们别无选择。

只能从地下深处的含水层中抽水。

仅仅是为了用作饮用水、沐浴和其他日常用途。

这意味着这个城市更容易受到全球海平面上升的影响。

首先淹没的是北面

即使是收到监管也没有用，因为问题在于：

居民使用的地下水太多了。

水管理部门只能满足雅加达40％的用水需求。

允许几乎任何人：从个人房主到大型购物中心运营商

都在进行自己的地下水提取。

水出来的越多，上面的土地下沉越快，这种情况更加严峻。

全球气候变化也将增加这座城市面临的挑战。

降水强度和模式的变化、地表温度变暖

意味着极端天气事件的风险更大。

在频繁的洪水、风暴潮中，有可能过着平凡的生活吗？

想想都很危险。

所以雅加达的居民对这个下沉城市的未来，采取了一种宿命态度：

“生活在这里是一种风险，只是这里的人都接受了罢了。”

肆

中山：这里的贸易是涨还是跌？

去年12月，美中两国同意贸易敌对行动暂停90天，

以促成双方的进一步谈判，

这可能会化解2018年两国针锋相对的几轮关税较量。

在G20峰会后，特朗普同意不会在1月1日将2000亿美元（1570亿英镑）的中国商品关税从10％提高到25％。

美国表示，中国将购买“非常大量”的农业，工业和能源产品。

与此同时，北京表示双方同意开放市场。

自7月以来，

美国已达到2500亿美元的中国商品关税。

中国以对1100亿美元美国产品征收关税作为回答。

美中贸易战及其反关税的谈判方式

不仅影响着中美两国的企业，也影响着许多其他国家的企业。

中国沿海，以出口为主导的制造业基地很可能是真正感受到压力的地区。

因为他们的商品对美国消费者来说越来越昂贵，这里就包括中山市。

美国是中国较大的出口市场 

坐落在中国较大的科技和制造业中心澳门的边境线上，

中山是中国5个不设市辖区的地级市之一。

她的前身是1152年设立的香山县；

1925年，为纪念孙中山而改名为中山县。

这里有旅居世界五大洲87个国家和地区的

海外侨胞、港澳台同胞80多万人。  

那么，为什么中山会脱颖而出呢？ 

拥有1亿多人口的广东省，已经感受到对其贸易和外国投资的重大影响。

美国商会较近的一项调查显示：

多达70%在广东经营的美国公司正在推迟投资甚至考虑出港。

超过70%输往美国的出口产品受到关税的打击。

而中山出口机械，这也是从中国运往美国的较大的产品类别，

使它成为2019年贸易争端的一个特别好的领头羊。

结果会如何？2019请持续关注。

伍

北京：飞得越来越高

北京大兴国际机场今年1月开始在飞行区校验飞行，

预计6月30日实现主体工程竣工， 9月30日正式通航。

国际航空运输协会说

中国将在2022年超越美国成为较大的航空市场。

今年，北京将朝着这一目标迈出一大步。

它是一个巨大的航空枢纽，其影响将是巨大的：

当它全面投入运营时，

每年将能够吞吐1亿乘客，400万吨货邮。

北京大兴国际机场建成后，

将和北京首都国际机场一起构成“一市两场”航空双枢纽。

这两大枢纽，再与天津滨海国际机场、石家庄正定机场

构成“三地四场”京津冀机场群。

环球航空的亚洲金融编辑表示，

大兴国际机场将在国内外市场引入更多竞争。

一方面，南航和东航将能够蚕食国航在首都的主导地位。

另一方面，随着作为重要枢纽成为世界新机场，

北京有可能重塑国际航班地图。

如果你是去亚洲旅行，

或者从亚洲各地到美国，

你可能会发现自己在北京停留。

你可以看到更多的人通过北京的两个机场转机。

因为这些航空公司将利用北京机场的成本优势

来降低长途航班的票价。

对于京冀两省市来说，

抓住北京大兴国际机场的建设机遇，

将辐射带动河北产业的转型升级。

从全球到中国，

城市的变化片刻不停。

如今，莱芜并入济南，

镇江并入南京也提上了议程。

也许，我们还没有来得及仔细观察自己所在的城市，

就要涌向变化的潮流。

荣合网

建筑咨询设计及相关人群的学习交友网站

栏目设置：优秀公众号推荐阅读|产业链优秀企业展示|房企官网地产公众号|设计规范及政策查询|设计师的跨界朋友圈 

受众群体：幕墙门窗|装饰装修|亮化照明|风景园林|钢结构|机电等专项工程的设计施工及产品供应领域的非陌生人群

特别说明：荣合网属于第三方独立运营的网络平台,倡导'学习型社交'理念,欢迎大家转发本网站资讯。