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这两天大家都在聊海淀宝山项目，为啥？

西四环外，海淀，均价8万+，户型不再贪大，总价800万起……

不说四环，就海淀新房均价，2017年以来就没有买过8万这个价格了……

再看户型面积，过去几年，海淀新盘动不动就做180㎡以上的大平层，总价直奔2000万+，现在宝山项目把户型面积控制在90-145㎡，总价下探到800万级别，

这组关键词放在一起，让人眼前一亮。

同时也有人问，啥情况？海淀也"怂"了？也开始走亲民路线了？

事实上，这不是海淀"怂"了，是市场终于回归理性了。

01

位置决定了价格

先来说说宝山地块的位置。项目位于西四环外，属于海淀四季青板块，距离地铁6号线廖公庄站约700米。这个位置说好不好，说差不差——比上不足，比下有余。

比起海淀核心区，这里城市界面一般，周边还有待提升；但比起石景山、丰台等区域，这里毕竟顶着"海淀"两个字，而且配套正在快速完善。

8万+的单价是如何确定的？我们对比一下周边房价就明白了：

- 二手房对比：周边次新房如大苑海淀名著挂牌价10.75万/㎡，房龄15年内的次新小区均价都在9-11万/㎡区间。宝山新房8万+的价格，确实存在明显倒挂。

- 新房对比：海淀目前在售的新房项目，如四季青板块的越秀·香山樾成交均价12.2万/㎡，天恒广安·印香山11.8万/㎡。宝山项目比这些楼盘便宜了3-4万/㎡。

- 跨区对比：隔壁石景山西黄村的中海瑞文里放风价6万/㎡，但那里是石景山学籍；宝山项目是纯正海淀学籍，每平米贵2万+，这个溢价买的是海淀的教育资源。

02

产品极度稀缺

其实，按照当前的剧透，没必要比了，不是一个产品类型。

中建壹品宝山项目走的是性价比路线。

均价8.8万/㎡，主力户型90-100㎡三居，120㎡四居。90平估计总价约720万，首付144万就能上车海淀。

而且据说中建三局很可能把100平做成南向三面宽三居，有传言说要搬运#嘉华天珺的99平户型。

我们用次新二手房做对比，帮大家查了一下：

以楼龄15年内作为标准，面积不超过110平的三居，全海淀只有129套库存。

精确到五环内，就只剩下46套了。除去像五福玲珑居、天合家园等小区的28套次新回迁，就只有24套挂牌的商品房。

以南北通透作为最终条件，其中符合要求的只有#永定华庭、#大苑海淀名著、#雅世合金等小区，共计不到10套在售。

就冲目前这个供应量，预计主力户型在100-120平的#中建三局宝山项目 会非常抢手。

规划上，小区11栋7-11层洋房，共414户，楼间距37-69米，低楼层也不怕挡光，层高3-3.1米。

据悉外立面用铝板+石材，质感在线。

还做了3300㎡园中园+900㎡下沉会所，三个花园加起来超过1万㎡，这配置放在海淀确实能打。

金隅宝山项目则瞄准改善客群。放风价9万+，主力户型106-145㎡，总价1000万起步。145㎡户型是亮点，5.1米客厅面宽，270°转角飘窗，G型大窗厨房，用料也比较讲究（法国木皮、石材）。

金隅做了13栋6-11层洋房，共474户，外立面用玻璃幕墙+铝板+琉璃陶板（自家生产，成本可控）。规划了运动主题会所，有羽毛球、壁球馆，海派风格大门。

中建胜在性价比，金隅强在产品细节。但在这个市场上，价格敏感度越来越高，中建可能更吃香。

03

宝山项目最大的亮点就是学区。

地块北侧规划了一所九年一贯制学校，由首师大附中承办，预计2026年开工，2028年竣工。这是实打实的利好，明摆着为宝山地块做的配套。

首师大附中是海淀"六小强"之一，教育质量有保障。九年一贯制意味着小升初不用操心，而且集团校内排名靠前的学生有机会直升本校高中，这对海淀家长来说简直是"梦中情校"。

在新学校建成前，项目可能划片至永定路学区，小升初有机会派位到十一学校、十一晋元中学等热门校，保底的育英航天也能排全区中上游。永定路学区在海淀19个划片中能排前7，但是具体还是以最后教委公示为准吧，这玩意，变数也不是没有。

再有就是距离地铁6号线廖公庄站700米，门口就是阜石路和田村路，上四环、五环都很方便。实测开车到五棵松、中关村、金融街、西二旗等产业区，车程在20-40分钟之间，通勤便利度可以打80分。

最后商业是目前的短板。周边缺乏大型商业综合体，最近的是田村的京粮广场（做得有点糙），正经购物要去3公里外的京西大悦城——反而得蹭石景山的配套。不过项目周边还预留了三块住宅用地，未来还有想象空间。

项目南侧紧邻新建城市公园，地块南侧的砂石坑有望改造成"宝石湖"公园。小区内部也规划了三片大尺度园林，居住环境会逐步改善。

04

值不值得买？适合哪些人？

说了这么多，到底值不值得买？我们来算笔账：

用800万预算，在海淀还能买什么？

- 二手房：只能买70-80㎡的两居，楼龄20年+的老破小，学区也一般般

- 新房：其他海淀新盘基本要1000万起步，而且面积越做越大

- 其他区：石景山能买更大的房子，但失去了海淀学籍这个"硬通货"

宝山项目适合这三类人：

1. 海淀地缘客户：一直住在西二环到西四环的老海淀人，孩子快上学了，需要换个好点的学区，但预算又有限

2. 教育优先家庭：冲着海淀学籍来的，首师大附中承办的九年一贯制学校吸引力足够大

3. 海淀首改群体：在中关村、后厂村工作的 tech 人士，年收入100万+，想留在海淀但预算够不到千万级别

可能需要慎重考虑的人群：

1. 对商业配套要求很高的，喜欢下楼就是大商场的

2. 追求极致性价比的，可以接受石景山学籍的

3. 投资客，短期内想要大幅增值的（教育配套要2028年才建成）

最后

宝山项目只是开始，海淀西部供应大战刚刚拉开序幕。

从半壁店项目开始，海淀宅地供应从北部转移到西部，紧接着就是更西的四季青宝山村地块。算上拟出让的地块，半壁店、宝山和四季青将至少新增五个新盘。

这种集中供应对购房者是好事，选择多了，开发商也会更用心做产品，定价也会更实在。

2025年买房的人，确实比2021年那批少奋斗了10年。

宝山项目确实填补了市场空白：海淀五环内+带学区的新房+800万总价，这个组合目前是独一份。

但也要看到周边的城市界面一般、商业配套不足等短板。建议还是亲自去地块周边转转，感受一下真实的环境和氛围。

目前两个项目都还没最终开盘，价格也有可能调整。不妨让子弹再飞一会儿，等到10月售楼处开放后，看看实际产品和最终定价再做决定。

毕竟现在不是卖家市场，是买家的主场！价格不合适，千万别硬上！

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