哈喽大家好，我是血拼哥！

被房价逼着奔向五环外的北京刚需如何选择合适的板块？

既要尽可能减少上车压力，又不能被“套牢”，确实要花点功夫。

上周和大家盘了北京的价格洼地房山区发展得比较好的两个板块适不适合刚需上车，有朋友在评论区说还想看看大兴区的板块分析，这就安排！

北京各区各版块的发展并不是齐头并进的，不管你是从环线还是区域看，都不能百分之百确认哪里上车“不亏”。尤其同一个环线上看，东南西北四个方向，南边的价格较低，

但是南边发展的如何？未来有没有潜力？

01 “城南计划”给予源动力

随着三轮“南城计划”的实施，大家的目光齐刷刷地看向北京城南，大兴在十年间发生了发生了翻天覆地的变化，之前属于大兴的亦庄已经腾飞了。

02 大兴GDP

2021年GDP数据，大兴经济增速跃居北京各辖区排名前列，从2020年的932.8亿，猛涨到2021年的1493亿，增速高达60%。

03 国土空间规划的战略部署

《国土空间规划》提到大兴重点发展为“一轴、一心、三城”，其中一轴是南中轴，依托大兴新机场打造国际化文化、交往中心。

三城分别是大兴新城、环亦庄新城、大兴新机场的临空经济区，大兴的价值高地由这仨区域向外辐射。

在这样的大环境下，大兴楼市发展也被顺势带起。

哪些板块新房值得关注？

大兴区共分为七个板块👇

分别是东北部的瀛海、旧宫和西红门，都在六环以里；中部的黄村，处在六环附近，这是大兴区的中心；中南部的魏善庄和庞各庄，这两个板块都在六环外，是距离大兴机场最近的板块；东南部的采育，同样位于六环外，与廊坊接壤。

不同的等级也决定着房子现在的价值尺度，以及看得到房子未来的升值空间。

根据目前新房最多及规划发展看，咱们今天先分析三个板块：

旧宫、瀛海、西红门

对于刚需来说这里价格低+新房供应多，也有一些产业规划支撑作为发展前景，作为目前北京价格洼地的大兴，是我们认为非常有发展潜力的区域，但也仅限于上述板块，那么今天咱就来看看：

大兴哪里适合刚需上车？

这些板块发展情况如何？

有哪些新房可以选择？

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瀛海：两年涨2万 昔日“旧宫小跟班”的崛起之路

三年前，站在瀛海看到的仅仅是一片荒地，三年间这里发生着翻天地覆的变化，瀛海被先后纳入亦庄经济技术开发区、大兴国际机场临空经济区、首都国际交往中心、中央政务区的辐射范围。

瀛海实拍图

瀛海板块用实力证明——不再被大众小看，从前作为“旧宫小跟班”，如今成长为“城南新秀”之一。

从板块发展来看，最早瀛海主要以产业组团为主，形成服装制造业、食品加工业、新型建筑材料制造业和机电制造业四大支柱产业，一开始的板块产业定位并不高端。

后来随着周边一些村庄拆迁安置回迁到这边，以及瀛嘉汇、首开龙湖天琅、旭辉汇璟园、一合相等项目入市，逐渐形成产居融合的格局。

亦庄开发区扩容后，将瀛海和旧宫定位为综合配套服务区，至此，瀛海的发展方向算是有了明确方向。

中日产业园就在瀛海南侧，未来会是一个超大体量的产业园区。瀛海还处于大兴新城生命科学及大健康产业园和亦庄智能制造业等产业的辐射区，发展潜力不可小觑。

于是，开发商伺机而动，在南五环外的瀛海板块掀起了一股抢地潮。

2019年2月25日，3家房企（联合体）竞争瀛海地块，最终被中海以44.4亿，21.64溢价率拿下。——中海寰宇时代。

2019年9月28日，7家房企（联合体）抢争瀛海地块，最终被中海以32.7亿，25.77%的溢价率拿下。——中海寰宇时代。

2020年2月18日，7家房企（联合体）竞夺南海子公园旁边的地块，最终被绿城以67亿、34%的溢价率拿下。——和锦诚园

2021年1月26日，德茂地铁站西侧地块吸引16家房企（联合体）争夺，最终合生以46.57亿，21%自持，10.88%的溢价率拿下。——合生me悦

2021年5月11日，11家房企（联合体）争夺南海子公园西侧地块，最终首开+住总联合体以16.3亿，溢价率14.79%，竞公租房16000㎡拿下。——熙悦雲上

随着大规模的住宅开发与人口引进，瀛海的商业、教育、医疗等配套也随之发展。

大型医疗：板块内本身有中西医结合医院，亦庄有同仁医院，未来儿童医院落地亦庄河西后，离瀛海也非常近。

教育方面：九年一贯制的大兴区德茂学校，由原德茂小学和德茂中学合并，未来大概率会划入亦庄学区范围。除此之外还有红星小学、红星中学等。

目前已知的是该区域还将不断引进教育资源，其中一处位于共产房中建鄂旅投星光里南侧，之前定位是9年制，现在正在研讨升级为12年制学校。

另一处教育用地在德茂佳苑南侧，未来会规划建设为一所小学。

还有一处教育用地在熙悦雲上东侧、和锦诚园西侧，规划是小学用地，还是9年一贯制目前还不确定。

所以，教育资源在未来是可以基本满足需求的，就看能不能引入一两所较优质的学校了。

商业方面：瀛海板块未来也会建设完善。

瀛海地铁站南侧约300米是中海环宇城，将成为集购物、餐饮、娱乐、休闲、教育、文化、健身等多种消费功能于一体的购物中心，较快今年10月份开业。

根据政府留言板的网友留言，官方给出的回复显示：德茂地铁站这边还有一个体量12万平的商业综合体。

根据德茂地区的用地规划，按照惯例商业通常会选在人口集中、交通便利的地方，那么这个大型商业大概率会落在德茂地铁站西侧，下图所示位置。

（上图商业位置为预测，请以最终官方公示为准）

因此，对于刚需自住的购房者，瀛海板块完全可以在考虑范围内，对于想投资的，建议中长期持有，短期内价格波动不会像限竞房到商品房时代涨的这么快。

👆🏻刚需人群可以重点关注合生me悦和中海寰宇时代可以联系售楼处捡捡漏，还有准备摇号和选房的共产房北投如郡和星光里也在此处，改善人群可以看看和锦诚园和熙悦雲上。

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西红门：京开高速划开了“现在与未来”

来源：公众号板块大王

西红门以京开高速为界，被割裂成两个发展各异的板块。

京开高速西侧，交通、商业等生活配套都比较成熟。有地铁4号线辐射；拥有荟聚广场、宜家、鸿坤广场为西红门商圈带来了巨大的人流量，是西红门板块乃至南城最繁华的地段；还有鸿坤地产深耕数十年，盖了数十个鸿坤开头的小区，形成了大量密集的住宅区。

在京开高速以东，是一片刚刚起步的“荒地”。发展相对落后，道路窄，商业配套相对匮乏，老旧小区居多，数十年都没有什么发展。

大兴区政府汲取西组团的规划经验，规划了京开高速以东的西红门，也就是西红门东组团。

多年来一直未有动静，直到2020年首开龙湖、新城拿下西红门限竞房地块才又重新进入大众视线。

在熙悦宸著、熙红印之后，华润也在此拿地了，也就是目前正在热售的华润西红门橡树湾，之后今年一批次兴创也在此拿地，案名为壹品兴创·御璟星城，这个项目预计快开盘了。

从大兴区政府公布的《大兴新城西红门组团街区控制性详细规划(2020年—2035年)》来看，板块成片规划有住宅、学校、公园绿地，还有一些其他的市政服务设施，如邮政、社区医院、养老设施用地等。

也就是说，这个板块未来的综合配套服务体系还是不错的，加上都是全新建设的住宅、学校等，城市界面会非常好，以后居住品质会比西红门西组团要好一些。

轨道交通方面，和西红门板块有重要关系的是19号线的南延线。

2021年的时候，19号线南延已纳入三期建设规划，南延线已然是板上钉钉，但是具体位置，目前尚未有定论，这一点买房人需要注意，没看到文件，别只为了地铁买单。

变化如下图所示👇

从配套的成熟度来讲，东区不如西红门西区，因为西区距离荟聚、鸿坤广场、4号线都更近。

所以，从长远看西红门板块的增长空间是足够的。

板块内的新房有适合刚需的橡树湾、壹品兴创·御璟星城，适合改善的熙红印、熙悦宸著；此外据传，在今年三批次供地中大兴拟供地6宗，其中有3宗均位于西红门板块。这下热闹了，不知道刚需能不能捡到机会，值得关注。

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旧宫：南城热土 旧宫不旧

整个旧宫板块，是属于靠近朝阳区的大兴北部，但目前一部分被划分到了亦庄新城管理，又可以算作经开区的最北端。

图片来自公众号板块大王

也就是说这块地方是夹在三区边界的地带，这可能在管理规划方面可能就容易被遗忘，或者靠后发展，毕竟先发展起来都是自己的中心地区。

基于这样的定位，旧宫板块能走多远，还是看它抱的大腿——亦庄核心区有多粗。

旧宫较大的优势就是环线位置比较好，更靠近四环。

近些年在北京四环还有住宅用地的，基本就南边了。像北四环几年拿不出一块地，去年亮出一个新盘均价已经在10万以上了。

但旧宫在大家印象里一直是个比较低调，换句话说就是存在感不太高的区域，为啥这么说？

一方面，旧宫隶属于亦庄新城，虽然帽子是亦庄综合配套服务区；

但其实定位已经明确了，旧宫承载的是一些配套服务+电商等产业，高精尖产业并不在此，部分属于亦庄核心区。

另一方面，虽然身在亦庄但旧宫却不属于亦庄学籍区，仍是大兴学籍。对旧宫而言，亦庄最得意的产业和学区优势，旧宫都没有沾上光。

旧宫算是个独立开发板块，一定程度上这也是影响该片区的发展速度的重要因素。去到这里不难发现还有成片的少有区等待建设。

旧宫板块整体分为新老城区，南四环至五环是旧宫的老城区部分。

老城区的城市配套相对成熟，南侧新城部分则是老工业区占了大部分面积。

老城区的居住人群以本地原住居民为主，回迁小区也比较多；另一部分是工业园区内务工的外来人员，整体上居住圈层并不算高。

如今的旧宫，虽说没有国贸那般高端、望京那般繁华，但却有属于旧宫百姓自己的闲适小资生活。

板块内大型公园就有三个：碧海公园、旺兴湖公园和南海子公园，都是南城代表的生态资源。

住总万科广场、万源广场、世界之花等诸多大型商场，也为旧宫人民的生活提供了保障。

与此同时，旧宫东侧有京沪高速，西侧有主干道德贤路，加之与5号线、10号线相连的亦庄线贯穿南北，便利的交通大大增加了旧宫与周边商圈的互动。

种种规划利好，都为旧宫的发展注入底气。

“十三五”期间，大兴区计划在旧宫镇将拆除约40万平方米建筑面积，完成旧宫三村工业区拆除腾退，推进城乡结合部改造。

过去三四年间，旧宫镇集贤地区收储了百万方土地，这也意味着政府将花更大大力气对旧宫板块进行改造升级。

昔日城中村已换新颜，可以说一个南四环外高端改善板块已初露端倪。

目前板块内的新房供应不多，有中海兴叁號院，指导价约7.3万/㎡，户型面积118-186，总价约862万起，适合高端改善人群，咱们刚需看看就好......

综上，如今北五环的房价在10万+，西五环的房价近8万，东五环的单价8万+，只有南五环的大兴在6万左右，随着南城计划的大力推动和落地，作为目前北京价格洼地的大兴，是比较具有发展潜力的区域。

但是区域内大多板块：高端市政配套缺乏，道路交通情况一般，轨道交通难以支撑大批量就业人群正常通勤；板块内部无核心圈层概念，吸纳过多初级刚改上车群体，整体档次难提升。

目前看，整个大兴只有上述介绍的旧宫、瀛海和西红门板块具有一定投资价值，其余板块价格虚高，不能盲选上车。

最后附上大兴新房地图（1000万以下）👇