本期看点

1.中建壹品·海宸元境：海淀西四环临铁改善型洋房入市

2. 大兴西红门再添新动态，6030 地块拿地一年后报规

位于海淀四季青镇宝山村的中建壹品·海宸元境，售楼处一开放就吸引不少京西改善家庭的关注，我也趁热打铁来现场看看凑个热闹。项目对外报价 8.8 万 /㎡，其中最小户型 99㎡三居总价约 800 万，入手门槛在海淀五环内新房中颇具优势，定价诚意较足，不少看房人表示 “这个价格能在海淀买临铁新房三居，得房率93%还挺高，比预期划算”。在项目东北侧 1 公里内还规划了一所 36 班九年一贯制学校，传闻该校已与首师大附教育集团对接。周边还有海淀外国语、凯文学校等国际教育资源，可满足不同教育需求。不过销售也特别提醒：“学校招生政策需等建成后由教育局划定，目前没法完全打包票“。现场一位宝妈听完表示：“只要确定是首师大附教育集团，就算等两年也值得，毕竟海淀学籍太珍贵了”。对于通勤族来说地理位置还算是比较方便，步行约1公里可到地铁 6 号线廖公庄站，自驾上阜石路可快速达金融街等地。当然不足之处也是很明显的，周边没有高级配套，城市面貌确实差点意思，好在距离山姆、金源、五棵松等商圈都不是特别远，日常购物需求还是可以满足的。整体看下来，这个项目不管是价格、学区还是产品力，在海淀都能称得上“性价比之王”，如果您也在盯海淀的楼盘，可以来售楼处实地考察一下。

就在上周，北京规自委官网公示大兴区西红门6030 地块规划设计方案正式出炉。该地块由兴创置地于 2024 年 9 月 19 日以 22.25 亿元底价竞得，住宅综合楼面价约 3.38 万元 / ㎡，销售指导价 6.6 万元 / ㎡，拿地超一年后报规，在当前北京新房市场较为少见。公示显示，项目总用地面积约2.99公顷，住宅地上建筑面积约6.15万㎡，容积率 2.5。规划 10 栋 9-17 层住宅楼，建筑高度 51.15 米，规划居住户数为555户，规划居住人数1360人。机动车停车位678个，车户比达到1.22。西红门东片区为南城新房热门区域，瞄准 500-700 万预算客群。板块优势显著：拥有荟聚购物中心、山姆会员店等成熟商业；19 号线南延规划清晰，已完成环评，进度领先；虽属大兴，却紧邻城六区，6030 地块至丰台新宫地铁站直线距离仅 3.3 公里。当前板块内已有橡树湾、御璟星城・元启等多个项目，参考元启 5.3 万元 / 平方米的网签均价，6030 地块或可实现 600 万元内购入 110 平方米左右房源，具备刚改性价比。但是噪音和竞争压力也不容忽视，项目西侧距京开高速不足 150 米，噪音影响或削弱居住舒适度及未来价值。同时，西红门东规划 12 个商品房社区，且楼龄接近，产品同质化趋势明显。11 月 4 日同板块 6038 地块也即将入市，容积率 2.3，两项目最快四季度正面交锋，其入市将进一步丰富西红门东新房供应，后续操盘及产品落地效果值得关注。