哈喽大家好，我是血拼哥。

7月又是“疫情反复”又是“抱团停贷”，北京房地产销售情况咋样呢？大家还愿意买房吗？

·新房方面供需双降。

7月以来，房企推盘力度下降，北京新房供应规模较上月缩减超半， 2022年7月新房批准上市套数降至1300余套，创近两年内月度新低，环比上月下跌71%，同比下跌65%。

成交方面，7月北京新建商品住宅成交4300余套，环比上月下降37%，较去年同期下降50%。

·二手房市场分化明显

7月北京二手房成交量超1.2万套，环比增长超10%，但同比仍明显下降。

二手住宅价格环比上涨0.34%，涨幅较上月有所扩大，

整体二手房市场保持平稳恢复态势，

但是分区来看，北京城六区和郊区分化趋势明显，城六区还稳得住，郊区二手房下滑，郊区老破小首当其冲！

顺义与北京均价情况数据来源安居客

最近，顺义二手房的跌幅接近20%的消息爆出，引发了郊区买房焦虑。

01、顺义老破小跌成啥样了？

北青社区报消息，与去年9月相比，顺义老城区，地铁旁1990年的老小区东兴一区同一套房子从4.3万元/平方米跌至3.6万元/平方米，降了7000多元。

此外，龙府花园等城区8个小区的房价也都下降了，降幅在2000元/平方米至7000元/平方米之间。

顺义临铁，配套完善的老城区老房子咋就挺不住了？！

其实已经不是排名前列次这样了，每次北京有风吹草动，顺义二手房都有波动，对此，媒体也有跟踪报道（北青报顺义版、新京报）：

2017年9月，顺义城区的万科四季花城降幅最为明显，已由较高点的55430元/平米跌落至44000元/平米，降幅达到20%，城区其他几个小区房价也连续下跌，部分小区房屋每平米价格回落至3万元

2021年9月，调查顺义14个小区的二手房价调查发现，近两年顺义二手房价整体呈下降趋势，大部分二手房均价都有所下降，其中，西辛南区等老小区降幅较大，二手房均价下降了约4000元/㎡

2022年3月，调查了顺义20个小区，顺义多个小区在2021年至今的均价基本都有一定程度下降。1980年的建新北区二手房均价由去年高点时的5.33万元/平方米降至目前的4.68万元/平方米，下降约6500元/平方米；降幅较大的是1985年建新南区，下降了约1.08万元/平方米

2017年，随着北京整体房价，顺义也起飞了一阵，但是随着3·17到来，整个二手房市场打回原形；2021年上半年楼市一度狂热，此后进入下半年，随着调控政策收紧，又打回原形，不过这次受影响突出的是老小区；如今楼市整体低迷，顺义二手房价格下滑，最受伤的还是“老破小”。

其实不仅是顺义城的老破小在下滑，北京郊区老破小正在面临同样的问题。

图：2022年7月北京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

03、郊区不能买了吗？

其实“近郊新城”一直是北京的“供地大户”和“土地财政”的主要来源。

尤其是北京“5-6环之间”已经是北京楼市最“内卷”的板块：昌平南11个新盘，已经“近身肉搏”，顺义的马坡仁和、大兴西红门、瀛海、房山良乡、拱辰等板块，都已经“混战一片”。

7月北京新房成交大户就有大兴、昌平和顺义。

郊区并不是不能买，问题还是出在“老破小”。

原因1、郊区老破小学区价值减弱，连生活品质也没有

前段时间跟大家聊了聊慎重选择老破小的话题，紧接着最近和粉丝盆友聊天，他说了一个观点我很赞同：

买老破小，不是图学区，有学区的老破小也不是三四百 全能搞定的，是因为压根就是不愿意早起，不愿意忍受1个小时的通勤。

这是城区老破小除了学区以外的又一大优势，但是这个优势，郊区老破小往往没有，虽然有的可能临地铁，但是动辄90分钟的通勤也着实劝退。

原因2、平原新城兴起，大量新房供应冲击

今年近郊供地成为主力军，“平原新城”的兴起不仅是ZZZQ，更得到了新房市场的认可。

2022年8月4日，北京进一步发布“中心城区+60岁以上老人+户口迁出”的购房政策试点，鼓励老年人从“中心城区”向“近郊新城”疏解转移，我猜哈，未来也有可能还会继续试点“多孩家庭”等，总之，随着鼓励“人口疏解”和“职住平衡”的落地，昌平、大兴、顺义、门头沟等六大“平原新城”配套、产业完善，未来会有更多新房供应在这里，配套老旧的郊区老城区竞争力也会衰弱下去。

城区的老破小有城区的优势，而郊区的老破小竞争更激烈。

原因3、买房的观念真的变了

疫情三年，对大家买房没有影响是假的，越来越多的朋友想要更大的私人空间，想要更安全的小区，更负责的物业，而这些需求，目前只有新房在努力迎合，就连共有产权房也能找到改进的影子。这是诞生于上世纪的老破小“听不懂”也做不到的。

最后，你觉得300万以下低总价的郊区老破小有优势吗？你会埋单吗？