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正文————

| 卖不动的房子，终于学会低头了

海淀北的保利嘉华天珺“认怂了”——项目西区拿到预售证5个月后，竟然悄悄把规划图纸给改了！

这可不是普通的调整，而是一次推倒重来的“产品革命”。

原来顺应路网斜着排布的楼栋，全部改为正南正北；

原本10栋横排阵列的楼宇，变成15栋点状分布；

总户数从424套增加到488套，还把难卖的134㎡大户型直接砍掉，换成了更抢手的88㎡和99㎡小户型。

调规后，88平三居180套、99平三居214套、120平四居94套。

主打一个：更宜居、更紧凑、更贴近真实市场需求。

海淀为啥突然开始“亲民”了？

01 调规背后，是一场惨烈的销售滑铁卢

事情要从销售数据说起。

嘉华天珺东区今年1月开盘，截至9月初，852套房源只卖出212套，去化率勉强达到24.9%。最畅销的是88平户型，而西区更惨——4月就拿证，网签还没有消息。

这样的成绩单，放在海淀简直不可思议。

究其原因，是产品与市场严重错配。

项目主力户型99㎡三居和134㎡四居，看似覆盖了刚改和改善需求，但实际销售数据揭露了真相：80-100㎡户型贡献了80%的销量，134㎡大户型去化率还不到6%。

隔壁永丰南的海开颐海澐颂，同期去化率达到72%，形成鲜明对比。

永丰虽然在海淀，但这块的供应真的不算少了。

自2021年以来，永丰板块就是海淀区新房市场最活跃的板块，累计供应了近7000套房源，陆续推出了幸福里润园、中海滙德里、中海·富华里、海开栖海澐頌、保利建工·嘉华天珺、海开颐海澐颂等项目，成交量占据海淀区总成交的48.5%。

这些项目又多集中在永丰北，而海开颐海澐颂项目所在的永丰南周围住宅较少，只有保障房永旺家园，但即便如此，永丰南的去化成绩也足以说明问题：就算是海淀，永丰北这样的位置也没有那么多千万级玩家，且大家已经越来越挑剔了。

02 北京掀起调规潮

嘉华天珺不是一个人在战斗。

2025年至今，北京楼市掀起一场声势浩大的“调规潮”，至少6个知名项目加入了这场自我革新：

大兴西红门元启增加奇偶阳台，提升产品力；

通州北投张家湾项目推翻原规划，取消全部东西向楼栋；

通州朝棠揽阅大刀阔斧，将大户型改为小户型；

亦庄北京润府二期全面升级，增加南北双阳台+首层架空+风雨连廊；

朝阳太阳宫地块更狠，直接重新挂牌，调整容积率和土地性质。

这些项目的共同点是：都卖得不理想，都选择了“产品重构”这条路。

03 市场倒逼改革，好房子时代来临

调规潮的背后，是两个无法回避的现实：

一方面，市场持续下行，客户越来越挑剔。以前靠着地段光环就能卖房的时代一去不返，现在必须拿出真本事。

另一方面，“好房子”政策正在重塑行业标准。阳台、得房率、朝向、景观——这些曾经被忽视的细节，如今成了买房人重点关注的指标。

最致命的是，买房人突然想通了：如果后面的房子更好，为什么要现在买？这种预期使得滞销项目雪上加霜，调规成了唯一的出路。

04 地段是底线，产品才是天花板

永丰板块作为海淀近年供应主力，曾经过于依赖“海淀”两个字的光环。不少项目抱着“只要在海淀就不愁卖”的傲慢，直到市场给他们上了一课。

嘉华天珺的调规释放了一个强烈信号：地段是入场券，产品才是决胜关键。

海淀不缺产业、不缺人口、不缺购买力，但如果产品配不上地段，就是对土地价值的浪费。

好地段，更应该有好产品。这个简单的道理，开发商现在才想明白。

05 2025年买房人，终于吃上了“细糠”

这波调规潮的最大受益者，无疑是当下的买房人。

价格方面，市场下行叠加竞争加剧，开发商不得不让利。嘉华天珺东区成交均价8.5万/㎡，比指导价低了整整5000元/㎡。

产品方面，调规后的户型更合理、得房率更高、园林更用心。买房人终于不用在“地段”和“产品”之间做艰难抉择。

选择权也发生了逆转：从“被动接受”到“主动挑选”，从“将就”到“讲究”。2025年上车的人，不仅价格上少奋斗十年，产品上也终于吃上了“细糠”。

最后，调规不是终点，而是新起点。

保利嘉华天珺的调规，是一个标志性事件。它意味着北京楼市正式从“地段霸权”进入“产品竞争”时代。

当房企开始卷产品、卷性价比、卷创新，这个行业才算真正走向成熟。而当买房人能理直气壮地说出“我要好产品”时，市场才算真正走上了正轨。

调规不是万能的，但它至少证明了一件事：卖不动的房子，终于学会低头了。

这是买房人的胜利，也是市场理性的回归。

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