北京市委十一届十四次全会将于5月17日召开。研究讨论《北京城市总体规划（2016年-2030年）（送审稿）》，东城区、西城区作为核心区，将成为“政治中心”的核心承载区。经过三年的打磨，新一版北京城市总体规划编制工作，将向中央正式交卷。

随着雄安新区设立、通州副中心建设加快、北京市级机关东迁，首都特区或呼之欲出。未来首都或与北京分开，首都是首都，北京是北京，新首都，新北京。

新首都：老城重组日趋成熟，中央政务区或呼之欲出。

①“多点一城、老城重组”是京津冀协同发展战略的重要思路，“一城”指雄安新区，老城重组或指中央政务区。

②设立中央政务区至少有两层重要意义：其一，进一步加强千年古都的保护与传承。其二，理清北京作为首都和一级地方政府之间的内在矛盾，有利于加快非首都功能疏解、治理北京大城市病及促进京津冀协同发展。

③随着非首都功能疏解、通州副中心建设加快、老城更新改造推进等，老城重组日趋成熟、有望提上议事日程。

④中央政务区范围可能以东西城为主，并微调加入部分周边地区。在管理模式上，有成立中央政府派出机构或省级政府两种选项，其中采用前者可能性较大。

新北京：市府年底东迁通州副中心，北三县或纳入一体化。

①2012年以来，通州副中心定位经历了从城市副中心到行政副中心，再到城市副中心的转变。规划建设通州副中心与雄安新区同为“千年大计、国家大事”，结合前述“老城重组”分析，新北京或已在路上。

②通州副中心不等于通州区，通州区是通州副中心的外围控制区。中央要求，要将通州副中心建成绿色城市、森林城市、海绵城市、智慧城市；着力打造成为国际一流和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区、京津冀区域协同发展示范区。通州副中心有望成立市政府派出机构或区一级政府。

③通州和廊坊北三县将实现统一规划、统一政策和统一管控。在短期，廊坊北三县并入北京市的概率较低，但中长期不能排除这种可能。在管理模式上，北京市可能成立副省级派出机构，统一管理通州副中心、通州区与廊坊北三县。

新首都新北京的投资机会：生态环保、交通基建、地产等。

京津冀协同发展在中央工作任务中排序非常靠前，值得持续关注。对于新首都新北京主题，我们建议提前关注生态环保、交通基建、地产等投资机会。

①空气污染、水质污染等是北京乃至整个京津冀的短板，生态环保治理是新首都新北京及整个京津冀的重点工作之一。

②交通一体化不仅是推进京津冀协同发展的基础，也是建设新北京新首都的重要任务。

③伴随着北京发展思路及重心调整，中央政务区、通州副中心及廊坊北三县、环首都等区域房地产市场有望受益。

风险提示：政策具有不确定性；通州副中心建设不及预期。