哈喽大家好，我是血拼哥！

5月17日，四大“核弹”级楼市新政发布，一夜之间市场情绪似乎真的发生了逆转。

5月18日，新政发布后第一天，作为国内最大的房产交易和服务平台，泼天的流量直接干崩了服务器，贝壳找房上午10点至下午4点期间，系统共出现4次“崩溃”。

截至5月19日，尽管北京首付仍是30%的比例，但公积金已经按照新政执行中，资深房产中介反馈，看房的人多起来了，当天签了十多单，而以往，签单数仅为个位数。

网上房产大V也共享了史诗级救市后的成交情况……

不少朋友群里问，楼市真的这就回暖了？这么猝不及防吗？

No.1 成交量提振

18日周六，北京新盘看房非常火爆，朝阳、大兴、亦庄、昌平、顺义，甚至房山，许多新盘人满为患，到晚上10点多依然有买房人看房、认购。

新房项目亦庄北京润府、大兴黄村晓月和风、大兴星光城、昌平的建发观堂府、房山的巨燕·燕京府、海淀的豪宅香山樾、顺义的璞瑅润府等等都迎来了火爆高光时刻。

据悉，中建·云境现场房源在开盘后的短短半小时内，劲销139套，表现抢眼。

二手房同样咨询量大增，周六的大中介的实时成交量，据称达到了五六百，相比于前两个周六来说是翻了一番。

肉眼可见的，利好的释放确实能加速犹豫观望的买房客的买房步伐。

不过这部分人群有个特点：

一是首付预算本就已经定好了，二是工作相对稳定，对杠杆不甚敏锐。

毕竟，降低首付意味着抬高了杠杆。

咱算笔账，

假如100万元的房子，以前公积金首付20%，利率3.1%，需要首付20万，贷款80万，等额本金30年总共要还117.3万。如果现在按照15%的首付来计算，利率2.85%，需要首付15万，贷款85万，等额本金30年总共需要还121.44万。

不过，单从降息角度来看，也确实是实打实地省钱了。

此外，还有很大一批公积金利率3.1%上车的朋友，大家最关心的是存量公积金贷款利率何时调整？

住房城乡建设部在《关于做好住房公积金个人住房贷款利率下调相关工作的通知》中明确：

指导城市住房公积金管理中心按照《住房公积金个人住房贷款业务规范》（GB/T 51267-2017），做好存量住房公积金个人住房贷款利率调整政策衔接，对贷款期限在1年及1年以内的，应实行合同利率，不分段计息；对贷款期限在1年以上的，应于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率规定，国家另有规定的除外。

No.2 二手房业主，突然涨价了

最近二手房市场也有变化，据悉，有买房人反应，卖家不愿降价，甚至涨价挂牌。

西城广安门附近的天宁寺东里，一套36平米的一居室，329.5万成交，折合单价9.15万。

而前几天同小区同楼层同户型同面积的一套房子，成交价才270万。

一周前同户型成交价上涨了59.5万。

就这一个个例咱们暂时不做评价，再看看大数据，

据中原统计，5月18-19号，北京二手房日均成交1000+套。其中周六成交900+套，周日成交1100+。

这就明晰很多了：新政刺激下，北京二手房成交速度率先给出反馈。

但新政刚过两天，这么着急“吹暖风”是不是言之过早？

的确，从目前来看，楼市新政更多刺激的是刚需和刚改这个群体，北京五环及以外的房屋交易多，相较五环内活跃一些。而对于总价高，尤其是一千万元以上的房子，新政的效果目前难以显现出来。

有媒体采访了海淀万柳二手房的情况，表示新政后，市场并没有给出积极反馈。

不过，因有中关村三小等知名学校，海淀万柳片区的二手房市场，曾一直很坚挺。即便近一年多，二手房价值逐渐回归理性，但万柳片区的二手房均价普遍超过10万元。网红盘万柳书院为例，贝壳找房数据显示，截至今年5月，其均价仍高达24.5万元每平方米。

No.3 房企现在没有底气涨价

楼市火爆起来了吗？拐点出现了吗？

对此，血拼哥并不乐观。

目前90%的开发商，或者90%的项目，应该都是降价跑量，“活下去”是这个市场当前最真实的写照。

克而瑞数据显示，2024年4月份，TOP100房企实现销售操盘金额3121.7亿元，环比降低12.9%，同比降低44.9%，单月业绩规模仍保持在历史较低水平。1-4月，TOP100房企累计销售业绩10914.1亿元，同比下降46.8%，降幅收窄0.7个百分点。

“冰冻三尺非一日之寒”，房企面临的困境也不是这一把出清能解决的，更何况，央行以及相关部门虽然发布了政策，但具体实施下来，还需要各地相关配套政策落地。

业内人士表示，“只有大多数项目，都稳定地回笼了大量的资金，开发商销售规模接近了往年。这个时候开发商才会有底气去涨价。”

而在517当天内容推文留言区，血拼哥看到了这样的留言

“我缺的是那15%的首付吗？”

“我不上清华难道因为我不想？”

“我缺的是那点利息吗？

楼市政策对消费者而言是利好，但政策生效的核心是购房能力和信心修复。

路还很长，没必要慌张，该买还买，量力而行。