因经济发达，大中型企业较多，北上广深往往是异地打工者争相涌入的城市。但也因为经济发达，这些城市的消费水平往往较高，房价也是一路飘升，居高不下，打工者往往无力承担高昂的房价，只能租房安顿。再加上政府为加快推进实现“租购并举”推出的层层新政，租房市场建设应当会日趋成熟，相对稳定的长租者也会不断涌现。

日前，北京市住房城乡建设委会同市发展改革委等多部门联合起草发布了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》，其中提到，鼓励当事人签订长期住房租赁合同，当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的，可以获得相关政策支持。住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于3年。

长期合同一签，房东若想提前收回房屋清退租客必然会成为违约，但在现实生活中，房东出于种种原因在租期未满时要求租客腾退房屋并用于出售的案例并不少见。

尽管新政提出房屋出租也要进行网签，但对长期处于相对自由的房屋租赁市场来说，在短期内要实现完全规范还是有一定难度的。

这就意味着，很多购买二手房的买家如果遇到无良的卖家和中介，很可能会买到租期尚未届满的在租二手房。

如果租客恰好也有解约的意愿，或房东与租客通过协商达成了一致意见，和平腾退房屋那还好说，一旦租客不同意中止租赁合同，要求房东继续履行合同义务，那么购房者的完整权利很难得到保障。

为什么这么说呢？不要急！淘房惠为您解答：

首先，根据《中华人民共和国合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；领根据《较高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第119条第二款规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

这也就是我们一般所说的“买卖不破租赁”，意思是已租赁房屋的所有权发生转移时，承租人对于该房屋的租赁权，不会因为该房屋的买卖而受影响，房屋买受人仍应当继续履行（房屋出售者和承租人签订的）原租赁合同义务。

因此房东为了卖房在合同未履行完毕前要求租客腾退出租房的要求并无法律依据，也得不到法律支持，此时买房者如果想要搬进新买的二手房，行使居住权就会遭到阻碍。但在这种情况下，买房者可以通过与卖房者即原房东协商约定后续房租由原房东还是自己收取。

另外，根据《中华人民共和国合同法》第230条规定的规定，出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《较高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第118条也规定，出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

也就是说，房东有卖房意愿的，在相同条件下，原租客有权要求行使优先购买权，房东也应当优先将房屋出卖给租房者。

但还有一种情况，如果买房人在不知情的情况下支付对价并完成房屋产权转移登记，构成善意第三人，那么即使租客主张优先购买权，也只能向原房东（卖房者）要求侵权赔偿，但买房者与卖房者之间的合同有效，不能排除买房者通过合法途径取得房屋所有权

在此，淘房惠提示购买二手房的购房者，在购房前一定要充分了解所购房屋是否已经出租，如果出租，要确认租赁期限有多长，并在购房合同中明确约定产权过户后房屋租金的归属，避免因此与卖房者产生纠纷。

同时，在购买已出租的二手房时，购房者要确认出售者已经对承租人已经履行了告知义务，且承租人已经依法出具了放弃对出售房屋行使优先购买权的书面声明。这样一来，购房者才能避免与租房者及原房主之间产生不必要的纠纷，同时也能保证购房合同合法有效及完整享有所购房屋的各项权利。

同样的，对租房者来说，遇到这样无良的卖家也肯定是很糟心的，但租房者仍旧可以追究卖家的侵权赔偿责任。

较后，淘房惠衷心建议有意买卖房屋或租房的朋友们通过正式、可靠的中介平台，例如“淘房惠”，完成信息登记交换及交易过程，保证获取的信息完整、经得起检验，不要为了怕麻烦，让自己陷入更大的麻烦。

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