泛地产观察

Bonzerview

本周要点>>>

政策环境——着重调控租赁市场

· 北京：住建委再度约谈12家中介机构，不得违规哄抬房租

· 央行成都分行：部分地区二套房首付款比例提升至70%

· 广州南沙：外地及外籍人才可申请人才绿卡并购买自住房

企业动态——投融资冷热不均，租赁资产与为偿债发债显增

· 荣盛发展：7.88亿得惠州大亚湾宗地,溢价超20倍

· 禹洲地产：38亿收购沿海家园子公司恒华集团

· 华发股份：拟设50亿租赁住房资产支持专项计划，期限18年

· 富力地产：拟发130亿公司债回购债券，已获上交所受理

· 五洲国际：债务违约、拖欠票据、债券本金及利息共8507万美元

数据解读—— 租金上涨引爆焦虑，中型企业人均营收、净利先进

· 北京7月房租同比涨幅超20%，成都涨幅排名排名前列

· 房企半年业绩汇：“增收又增利”是主流

· 2018房企人效报告发布：中型房企表现亮点较多

· 企业拿地：总体供给、成交价和流拍量均升

热点分析——经济减速阶段，消费结构进一步调整

· 李迅雷：消费增速下降不等于“消费降级”

博志成研究院出品

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政策环境

. 央行成都分行：部分地区二套房首付款比例提升至70%

8月23日，中国人民银行成都分行发布《四川省商业性个人住房贷款较低首付款比例实施方案》，通知要求，从8月24日起，四川部分地区购买二套房较低首付款比例由40%提高到50%。此次方案规定，四川省甘孜州、阿坝州、凉山州（除西昌市）首次购买普通自住房的居民家庭，较低首付款比例为25%。四川省其他地区首次购买普通自住房的居民家庭，较低首付款比例为30%。此外，拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次购房较低首付款比例为50%。

. 北京：住建委再度约谈12家中介机构，不得违规哄抬房租

8月24日，北京市住建委网站消息表示，针对近期12345打击“黑中介”举报热线接到的投诉线索，房地产经纪公司存在克扣租金、押金、打隔断出租、提前清退租户等问题，市区两级住建、公安、工商等部门联合行动，集中约谈美澳、金华爱家等12家房地产经纪公司。此外，房地产经纪公司要加强公司人员管理教育，依法依规经营，杜绝出现新增投诉举报。住建委特别强调，经纪公司不得违规哄抬房租价格。

. 广州南沙：外地及外籍人才可申请人才绿卡并购买自住房

近日，广州南沙区公布了《广州南沙新区（自贸片区）落实广州市人才绿卡审核事权实施办法（征求意见稿）》，文件中提到，每年在南沙工作或创业超过半年，在广州市有合法住所且符合相关条件者，即可申请人才绿卡。根据文件显示，持有人才绿卡的国内人员即可享受市民待遇，购买自住房。另外，外籍人员及港澳台地区居民和华侨可按国家有关规定购买1套自住房。

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企业动态

1战略投资

. 荣盛发展：7.88亿得惠州大亚湾宗地,溢价超20倍

8月22日，广东省惠州市公共资源交易中心大亚湾分中心公示一则消息称，当地一地块以7.88亿高价被惠州市金泓投资有限公司拍得，溢价率高达2022%,楼面价已破3万元/平，出让面积为6227平方米，土地用途为批发零售和城镇住宅用地，容积率不大于3.8，要求建筑密度不大于35%，绿地率不小于20%，地块起始价仅约为3715万元，1570元/平。目前大亚湾新房价格每平方米普遍在1.2-1.5万元。

. 禹洲地产：38亿收购沿海家园子公司恒华集团

8月23日，禹洲地产股份有限公司发布公告称，就此前以38亿元收购沿海家园资产包，所有先决条件均已于2018年8月21日获达成。1月15日，禹洲地产宣布收购沿海家园旗下子公司恒华集团有限公司100%股权，总代价为人民币38亿元。资料显示，恒华集团有限公司旗下分别拥有沈阳、上海、北京、武汉等地共计7个子公司股权，涉及项目总建筑面积约为548万平方米。

2融资融券

. 融创：拟发行80亿公司债券，已累计发行250亿公司债

8月21日，上交所网站信息披露显示，融创房地产集团拟发行金额为80亿的2018年公司债券，当前状态为已受理。该笔债券的承销商为中泰证券股份有限公司和中信建投证券股份有限公司。截至目前，融创已于上交所和深交所累计发行了250亿元的公司债券，本次公司债券的募集资金用途为偿还存续期公司债券，因此不会对该公司的资产负债率产生影响。募集书显示，截至募集说明书签署之日，融创签订收购万达文旅项目公司91%股权的438.44亿元对价款已支付完毕，并获得所有项目的控制权。

. 龙湖集团：完成发行20亿住房租赁专项公司债券，票面利率4.98%

8月20日，龙湖集团控股有限公司称已于2018年8月17日完成发行第二期住房租赁专项公司债券20亿元。2018年第二期住房租赁专项公司债券的实际规模为五年期20亿元，债券票面利率为每年4.98%，附第三年末发行人有权调整票面利率及投资者有权回售债券，债券为无担保债券。至此，龙湖已完成规模不超过50亿元的住房租赁专项公司债券发行。

. 富力地产：拟发130亿公司债回购债券，已获上交所受理

上交所8月20日披露信息显示，富力地产拟公开发行130亿元规模公司债，该申请已获得上交所受理。首期发行基础规模不超过60亿元，并设置超额配售选择权，首期须自中国证监会核准发行之日起十二个月内完成发行，剩余额度自中国证监会核准发行之日起二十四个月内发行完毕。该公司债拟全部用于偿付以下富力地产已发行公司债券于2019年内的到期回售部分。

. 龙光地产：35亿住房租赁债券，已回复交易所意见

上交所8月21日披露信息显示，深圳市龙光控股有限公司非公开发行2018年住房租赁专项公司债券项目状态变更为“已回复交易所意见”。该债券为私募品种，拟发行金额35亿元，发行人为深圳市龙光控股有限公司，承销商/管理人为中泰证券、中山证券、财达证券及招商证券。

. 华发股份：拟设50亿租赁住房资产支持专项计划，期限18年

8月22日，珠海华发实业股份有限公司发布公告，宣布拟开展租赁住房资产支持专项计划，总融资额约50亿元，融资期限拟定为18年，发行利率未定。公告显示，华发股份为优化资产负债结构，创新融资模式，拓宽融资渠道，提高资金使用效率，拟以拥有的租赁住房作为目标资产，聘请前海开源资产管理有限公司作为计划管理人，发起设立“中联前海开源-华发租赁住房一号资产支持专项计划”。

. 五洲国际：债务违约、拖欠票据、债券本金及利息共8507万美元

8月24日，五洲国际控股有限公司发布公告称，其存在违反可转股票据、违反公司债券的行为，包括票据未偿还本金、未偿还利息、违约利息共2982万美元，以及公司债券未偿还本金3.8亿元人民币（约合5525万美元）。该可转股票据为五洲国际此前发行的本金额为1亿美元，于2019年到期的7%可转股票据。五洲国际如今正在寻求法律意见及评估仲裁索偿的价值。另还有五洲国际在2016年8月23日发行本金总额为5亿元的名为“16锡洲01”的公司债券，于本公告日期，公司债券的未偿还本金约为3.8亿元。

3人事与经营

.  新城控股：王振华辞任总裁职务，其子王晓松回归重新上任

新城控股董事会于2018年8月24日收到王振华的书面辞职申请，王振华因工作原因辞去公司总裁职务，上述辞职报告自送达公司董事会后生效。王振华辞去新城控股总裁职务后，将继续担任该公司董事长以及董事会提名委员会委员、战略委员会主任委员。公告同时披露，王晓松获任为新城控股总裁，任期与该届董事会任期相同。

. 蓝光发展：委任罗瑞华为副总裁及董秘，原任职于阳光城

8月24日，四川蓝光发展股份有限公司发布公告，宣布其董事、副总裁及董事会秘书李高飞辞任，同时聘任罗瑞华为蓝光发展的副总裁兼董事会秘书，并增补余驰为第七届董事会董事候选人，任期自股东大会审议通过之日起至本届董事会届满为止。罗瑞华历任上海世茂股份有限公司董事会秘书，银亿房地产股份有限公司董事会秘书，阳光城集团股份有限公司董事会秘书，现任四川蓝光发展股份有限公司副总裁、董事会秘书。

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数据解读

1、宏观经济

. 北京7月人均房租超3300，成都租金同比涨幅排名前列

自“租购并举”以来，租赁市场一直处于被看好与被怀疑之间，8月末，由于前我爱我家副总胡景晖网络言论及被动辞职事件，引爆租金上涨局面中的各方焦虑。 

综合各机构的数据，基本可以得出：租金上涨并不是偶然事件，但7月数据显示增幅较大；其次，虽然一线城市房租普遍上涨，但城市之间差异较大，且在不同档次租赁市场涨跌也不尽相同。

租金涨幅明显

具体而言，7月房租涨幅较高的城市是成都，同比涨幅高达31%，广州和深圳次之，分别为30.7%和30.5%，而北京21.89%的涨幅仅列第6位，相对涨幅较低的厦门，幅度为10%，11城市的房租平均涨幅达22.12%。

数据来源：中国房价行情网，21世纪经济研究院

本轮房价上涨具有季节性，同时，伴随着应届大学毕业生薪资上涨，房租也会相应的“水涨船高”。以上11城中，北京以7114元的应届毕业生平均薪资在所有重点城市中排在排名前列位，上海应届生薪资平均为6662元，深圳为6231元。从经济发展水平来看，深圳人均GDP为18.7万元/人，北京与上海分别为12.9万元/人与12.5万元/人。而重庆与成都的人均GDP分别为6.4万元/人和8.7万元/人，房租同比涨幅却也高达25.1%和30.7%，两城应届大学生的平均薪水也仅分别为5070元和4958元，好在租金特别水平相对较低。

部分城市租金相关指标

租金对其他消费有挤出

2018年上半年，全国居民人均居住消费支出2157元，占人均消费支出的比重为22.4%，北京和深圳的这一比例超30%。其中，北京上半年城镇居民人均消费支出21216元，同比增长7.0%，人均居住支出7820元，同比增长23.5%，人均居住支出占消费支出的比重高达36.9%；而一线城市中，广州的居住支出占比偏低，上半年广州人均居住支出占人均消费支出23.5%，远低于北京深圳，也比苏杭低了2.5个百分点。

广东省体改研究会副会长彭澎指出，人均居住支出的高低，主要与房价和房租的水平有关。广州人均居住支出较低，一方面是广州本身的房价水平远低于同为一线城市的北上深，甚至低于杭州、厦门等强二线城市；另一方面，广州目前仍存有大量的城中村，为外来务工人员提供了大量价格低廉的住宿，在很大程度上拉低了广州的人均居住支出。反过来，在居住支出占比较低的同时，广州在食品烟酒类的消费遥遥先进，达到了6724元，比北京高出了2600多元；成都的这一系数达到了32.8%，佛山和青岛也分别达到了32.5%和31.5%。

可见，居住价格高容易对其他消费产生挤压效应。房价高企的二线城市中，厦门上半年与消费相关的批发、零售等指标的增幅，在福建全省九地市中均排名靠后；贵州省统计局日前一份调研报告指出，房价快速上涨增加居民刚性支出压力，对汽车消费形成挤压效应。

从历年消费支出比来看，较近十年，北京的租赁负担还是比较重的，2008年较高，达到了66%，2017年较低，仅为46%，2018年拉升到54%，但实际上还低于2008年-2014年的历年水平。

数据来源：禾略研究院

单位面积租金上涨，较大的受益者是物业所有者，通俗理解就是从通胀率中获取收益，资本基于超级城市通胀率将进入快速上升通道的预判，通过专业租赁机构抢占房源，事实上是在低位锁定了抗通胀的资产，这是一种比较常见的期货操作手法，实际上也是资本对冲货币贬值的自我保护。专业租赁机构不应只盯着北上广深这样的热点市场，资本的过度集中会加速通货膨胀，从而造成锁定资产的成本上升，那样也就失去了对冲的意义。

北京这波租金上涨，既有收入增长带来的价值回归，也有资本扎堆的推波助澜，更有专业租赁机构的价格发现，目前还处于合理区间，但也应该开始警惕泡沫化的趋势。

数据来源：禾略研究院

据Real Data和贝壳研究院数据，目前全国大城市的租赁人口占比都在25%以上，其中北京和上海的租赁人口分别为863万和951万，两地租赁人口占比接近40%。在楼市严厉调控之下，如果有专业机构愿意为房屋业主提高租金水平，那么业主自然愿意交出房屋租赁权，这就促成了专业租赁机构能够在短时间内垄断大量散租房源。

当务之急是：建立租金动态监测体系，提防租金泡沫化；客观看待房租上涨，理性对待资本和专业租赁机构，同时建立行业准入规范；加强对专业租赁机构的房屋消防安全检查和环保健康检查，确保租客的基本利益；开发面向公众的租赁房源公示平台，让租赁价格更加透明，也让租客有更多的选择。

2、行业概况

. 房企半年业绩汇：“增收又增利”是主流

从已披露数据看，大部分房企录得较好的中期业绩，不同规模量级的房企在营业收入、净利率两个核心指标上表现良好，体现出较强的盈利能力和抗风险能力。

在“高周转”战略问题上，不同企业看法不一：

碧桂园已明确提出“宁可放慢一些发展速度，追根溯源地全面提升管理水平”；越秀地产、中南建设等企业则仍将“高周转”视为适应市场竞争的重要策略；万科在半年业绩会上主要强调重心将在管理体制和多元化业务上，丝毫未提规模；SOHO中国表示，相比规模和利润，更在意“能够持续地把我们的经验和市场管理的东西持续地发展下去。”

2018年房地产企业上半年业绩指标简表

. 2018房企人效报告发布：中型房企表现亮点较多

根据中国房地产人力资源研究中心、地产人网、克而瑞研究中心发布的《2018上半年中国房地产行业人效报告》，从人均产能、组织经营效率和人力资本效能等多方面考察到的房企人力产出效率情况包括：

1、人均产能方面

人均销售金额上，万科人均销售额3133万元，碧桂园人均销售额仅为742万元，排在第17位，恒大跌出20强；人均销售面积上，万科继续领跑，达2078平方米，超出第二名中海近50%。

2、新增土地储备方面

人均新增土储货值上，旭辉集团2018年上半年人均新增3732万元；人均新增土储建筑面积上，阳光城2460平方米、旭辉2285平方米、中梁2137平方米分列前三位；以截至2017年底的人均土储货值来看，排名前三的则是泰禾、首开和世茂，分别为27929万元、26311万元和19740万元，企业周转速度有待进一步提高。

3、人均营收方面

人均营收排名前十的主要是中型企业：中海地产和首开股份，人均营收高达2415万元和2103万元，遥遥先进于其后企业；以万科、碧桂园、龙湖、世茂等为代表的大型房企在多元化拓展阶段，人均营收较薄。

4、人均净利润方面

排名前十的企业中除中海地产外，全部是中小房企，主要得益于高周转，但排名排名前列的城投控股是由于企业重组，人员数量大幅减少导致人均利润上涨，中海地产排名第二，人均净利润高达613万元，较上一年度再增55万元。

人均毛利上，中海地产继续一枝独秀，高达796万元，是排名第十的滨江集团的2倍还多。

5、用人成本方面

人均薪酬排名支出情况上，前十企业主要为中小房企，中渝置地和中弘股份分列一二名，两家企业目前都处于经营不善的境况，裁员补偿金的支付是导致薪酬支出上涨的重要原因；从薪酬支出涨幅排名前十名看，部分企业工资增长远高于利润增长，华鑫股份工资增长率725%，广宇发展工资增长率419%，融创工资增长181%。

3、企业拿地：总体供给、成交价和流拍量均升

上周土地交易市场整体供求量环比回落，宅地供应量继续增加，整体均价上升30%，宅地楼面均价止跌回升，出让金总额环比连续下降，一线城市整体供应环比上升，成交环比量跌价涨；二线城市供求环比下滑，出让金总体缩水超20%。

从区域和城市来看，上海揽金近65亿元，居于首位，成都50.2亿元，排名第二，其次是天津、杭州和北京。

2017年上海共成交21宗租赁住宅用地，上半年则成交11幅，大多数租赁住宅用地由上海本地国企开发商获得；此外，长三角宅地交易仍然保持活跃，交易金额先进，排名前10地块起始价为18亿元。

此外，土地流拍数量仍在增加，截止8月数据，全国流派土地宗数已破800，除个别情况，如荣盛发展竞拍大亚湾宗地的溢价率为2000%以上外，土地溢价率总体继续收敛，企业资金压力仍然严峻。

表：8月20日-8月26日部分企业拿地情况

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热点分析

. 李迅雷：消费增速下降不等于“消费降级”

消费降级这一提法得到了社会大部分人的认同，恐怕与目前居民债务率的上升有关。但从数据看，7月份社会消费品零售总额的增速为8.8%，尽管增速下行，但要比美国第二季度消费支出的增速高一倍以上。

很多人会提醒我，统计局数据不能信，但麦肯锡的调查数据呢？他们调查的结果是2017年中国居民购买的奢侈品金额要占到全球奢侈品消费总额的三分之二左右。我又找了澳门经济局的数据，今年1-7月份，澳门博彩业的毛收入为1755亿，同比增长17.5%，这其中的主要贡献应该来自大陆吧？

有人会反驳我，上述消费都属于高端人群，中低收入阶层则是消费降级了。那么，这至少可以反过来说明消费降级之说有点以偏概全了。同时，我们再看一下今年上半年的消费支出结构，发现食品消费支出占总支出的比重并没有上升，从长期看，食品消费支出占比仍维持下行趋势——这就是恩格尔系数，下行代表消费升级。

事实上，这几年来消费升级还是非常明显的，例如，中低端白酒、啤酒、方便面等销量的增速都出现下降甚至负增长，但高端白酒、红酒、网购快餐的销量增速都维持中高速增长。不能因为一段时间的增长斜率趋缓，就断言消费降级。

但就具体消费品而言，其销量确实会和往年相比出现很大变化。例如，2016年乘用车销量增速达到一个峰值后，持续回落，但豪华车的销量依然看好。又如，去年由于房地产销量创历史新高，故与住房装修相关的行业都表现不错，但房产销量增速必然会回落，而且会负增长，故与住宅装修相关的消费产品的销量肯定会受影响。

从今年上半年的消费支出构成看，医疗保健的支出份额比去年同期上升1个百分点，而文化教育娱乐的支出份额下降了1.7个百分点。说明消费升级部分的结构也有所变化，但并不意味着“消费降级”。

不过，尽管我不认为“消费降级”，但仍需要关注消费增速下降过程的两大问题，一是居民杠杆率偏高带来的风险问题，杠杆率过高不仅影响消费，更容易引发系统性风险；二是消费减速所对应的低收入群体收入增速回落较快问题，如2017年农民工可支配收入的增速降至6.4%，其背后必然隐含着农民工失业率上升的问题。

因此，消费减速所反映的问题实际上是经济的结构性问题，虽然不影响消费升级的大趋势，但却反映了财税政策必须及时应对，如7月末的政治局会议提出了六个“稳”，排名前列个就是稳就业，这是在上半年调查失业率数据创新低的情况下提出的。

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