哈喽大家好，我是血拼哥。

其实，在北京买房最大的痛点就是配套，咱普通老百姓等配套真等不起。

很多新盘吹的规划等5~10年很正常，最后真实落位也是抽盲盒。

开年昌南朱辛庄越秀与大华这两块地爆火的原因还是配套不用等。

地铁、产业、配套、城市界面，实打实看到才放心。

而最近有个板块引起了血拼哥的注意，板块不温不火，但3年涨幅在10-20%之间，总价（500万左右）对刚需友好，又有可期的未来，算是保平争胜的“安全板块”。

刚需想在朝阳置业必看的板块——常营（另一个是北苑，以后讲），能跟得上大盘，配套也不用等，人气也旺。

所以这边的新盘自然受到关注，今天测评的项目保利和光煦境就在这里。

01/

6号线面对面卷

和光煦境按照位置来说，是与玺悦朝阳面对面卷，加上三站之隔的国誉朝华。

但朝阳毕竟还是朝阳，通州是通州，国誉朝华自然是低一等的。

所以想选朝阳的新盘的，还是要看和光煦境&玺悦朝阳。

平房PF44地块「保利·和光煦境」

PF45地块「三元·玺悦朝阳」

两个地块综合素质都差不多，相同的容积率2.5，都是指导价8.5万/平。保利这块地稍微大点。

三元先跑一步，玺悦朝阳先流出户型情况，382套，有99平米三居、120平/148平米四居。

保利和光煦境作为很心机开发商，后面爆出，共406套，推出的户型有89/99/114平三居、148/170平四居。

主打的就是一个“心机”，老盘房企的对标式竞争。

显而易见的是，和光煦境的户型面积段更丰富，多了88平米的3居户型和170平米4居户型。

先说和光煦境的88平3居户型，南北通透，中规中矩，两个卫生间都是暗卫。

限竞房时代过去后，89平三居两卫这类产品在京楼市场上很少出现，尤其还是城区大朝阳的新房。

但这个户型分布在地块南部的8#楼，也就是最接近朝阳北路的位置。

会存在噪音问题，这就很残忍了，最适合刚需的户型，却要承受最大的噪音风险？

再看看和光煦境（左）/玺悦朝阳（右）99平三居。

直观来看，和光煦境做得更务实些，更方正，动线更流畅，南向三面宽，更受市场偏爱。

玺悦朝阳最大亮点是L型大拐角飘窗，会有些面积浪费，而且主卧还是暗卫，客厅的通透性和舒适性能有保证。

至于105以上的户型，可能总价到800万，已经不是咱刚需考虑的范围，不过血拼哥也把这两个项目剩下的户型放上。

和光煦境105平三居⬇️

和光煦境（左）/玺悦朝阳（右）148平四居 ⬇️

和光煦境170平四居⬇️

综合来看，保利和光煦境毕竟是老牌开发商，户型设计会更实用些。但玺悦朝阳也有自己的特色，问题都不大。

02/

全能配套

基本无短板

和光煦境位于6号线黄渠地铁站西边400米左右，属于常营商圈板块。

往东1站可达常营龙湖长楹天街，往西2站是朝阳大悦城，5站可达北京副中心，7站可达国贸，8站抵达亮马桥，10站可达望京（40分钟）。

就问你这便利性让不让人心动？

更让人满意的是，6号线的配套基本无可挑剔，公园医院学校该有的都有，甚至家门口的底商，这边也都非常成熟。（学区稍差点哈）

板块内已经非常成熟了，想要的基本都有，这也是常营板块能稳中带涨的原因。

交通配套：距离地铁6号线黄渠站400米，可以换乘10号线到国贸、换乘14号线到望京，往东也可以到通州城市副中心。自驾方面沿着朝阳北路可上四环、五环；

商业配套：对面就是星悦广场，吃喝娱购完全没问题，往西两站地铁可以去朝青的大悦城，往东一站地铁就到龙湖长楹天街；

教育配套：西南侧直线700米左右是北京第二外国语学院附属小学（定福庄分校），北二外附小对口的派位中学有北京工业大学附属中学双桥分校、中国传媒大学附属中学、十七中学陶家湾校区；

医疗配套：东边直线距离2.2公里就是北京朝阳医院常营院区，西南侧4公里左右有三甲医院民航总医院；

03/

8.5万指导价

让人又爱又恨

先说，和光煦境&玺悦朝阳之间的权衡，基本没太大差别。

和光煦境门槛稍低些，实用性更好。玺悦朝阳户型也没太大问题，能买到也是吹爆！

反正这两个项目会一块看，到时候再考虑也成。

目前和光煦境血拼哥打听最新情况是：

1号楼，4号楼现房销售，户型有106平三居，126平4居；其余楼栋期房销售，户型有88/99/106/114平三居，148/170平四居。

88平32套，99平18套，加起来才50多套，能抢到也要凭运气。

而且这两个户型都在8号楼，南侧都临朝阳北路，加上头顶的航线，噪音是个问题。

而常营附近的二手房基本都稳定在6万左右，板块内其余的标杆盘如：柏林爱乐、苹果派、富力阳光等均价在6万出头。

和光煦境旁边的次新房朝青知著目前二手房在卖价格8.5万+左右，朝青知著是2018年开始卖的，首期开盘均价8万左右。

对比板块标杆常楹公元8.2万左右，2012年左右的小区，户型设计也很老了，和光煦境溢价2%-5%左右，又是精装，户型ok，所以开盘降价概率不大。

8.5万指导价如果真的顶着卖，血拼哥是觉得有点贵。

长期看，不太能确定未来交房后，能拥有区域标杆的品质。

短期看，对于刚需来说，89与99两个最小户型都容易有噪音隐患，如果真为了个全能配套，多少有点尴尬。小户型高单价，很明显未来的流通可能有点问题。

大户型对于改善来说值得一冲，地段配套没得挑，不过还有其他更好的选择，但目前市面上这么丰富配套的新盘并不多。

可以和三元的玺悦朝阳对比着看，反正谁的优惠给的多就买谁。

总的来看，8.5万的单价选择其实有很多，稍微咬咬牙能买得上朝青板块。

更便宜的新房还有三战之隔，却倒挂2万的国誉朝华，甚至亦庄台湖的丰禾嘉会。（都有测评，链接如下👇）

隔三站倒挂2万/平，不到百万上车近CBD临铁盘

6年涨了40%的片区再出刚需产品！地铁+产业+名校，资格放松可冲！

和光煦境预计本月中旬开盘，8.5万的单价顶着卖就有点飘，只能等等项目开盘后怎么说。