关于2023年的楼市，多数人的体感是市场很差，房子没人买。

从成交数据来看，克而瑞统计显示，2023年北京二手住宅共网签156451套，同比去年上涨约9.3%；

新房走势和二手房类似，2023北京新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）共成交50875套，同比上涨16.1%；

数据来源：住建委、CRIC2020

数据可能和大家的体感有差异，其实根本在于行业震荡的周期中，市场分化进一步加大。

优质项目更加火热，站岗的楼盘也更多了。

并且，这种行情下，项目必须拿出诚意，也就是更高的品质，更大胆的“黑科技”，以及更合适的性价比，才有可能跑得出去。

于购房人来讲，行业震荡但仍旧是彻底的买方市场，如今可以用更挑剔的眼光买房。

今天给大家说个项目，如果你不需要地铁上班，师妹觉得是个不错的选择...

它就是「中建璞园」，500多万起的“别墅平替”。

NO.1

570万，买别墅平替？

这个项目是2023年4月28号，中建智地拿下的朝阳区孙河前苇沟地块。

如果它出生在2021年，一定不是今天这个起步总价。

2021年朝阳楼市啥情况，给大家简单复盘一下。崔各庄、东坝、金盏、十八里店..几个板块共10余个大改善项目入市，谁做120平以下算谁输的场面...

并且朝阳北的板块，单价普遍8万+，搭上大面积段，总价千万起是当年非常普遍的现象。

如果璞园也诞生在2021，师妹目测它也得加入这波混战了。

毕竟前苇沟地块1.5的容积率，又在孙河墅区边，怎么看也是大改善的样子。

项目位置属于金盏和孙河交界处，对面是大几千万的九章别墅，北侧有远洋LAVIE和财富公馆，南侧不远处即是朝阳一墅和青云上府。

不过，既然生在2023结合市场情况，又有当年那一票改善项目的前车之鉴，璞园选择做小面积段。

项目规划建面约74-125㎡二至四居，28栋楼，共计983户，全部为4-8层低密洋房。

销售指导价7.98万/平，网签均价7.4万/平左右，总价约在570-1000万之间。

NO.2

朝阳也卷得房率！

户型方面，也是黑科技满满。南向配置阳台，北有设备台，据说得房率约在85%-93%之间。

74㎡两居，南北通透+全明格局，客厅面宽约3.6米，主卧面宽3.1米，北向卧室面宽3.85米；入口处设有玄关，U型厨房，空间利用率很高。

88㎡三居两卫，客厅面宽3.7米，主卧套房设计面宽3.5米，两次卧朝北，客卫有开窗，整体格局和74平类似，多一个卧室属于实用户型。

99㎡三居两卫，南向三面宽约9.8米，方正通透，餐客厨一体化，带有独立家政间，据说得房率在90%左右。

125㎡四居两卫，约5.3米客厅面宽+通透大玻璃，约3.6米的主卧套房配置双台盆，更显改善气质，北向四面宽采光，得房率约在93%左右。

并且，项目的园林以及精装品质，可以媲美豪宅，大家实地看过就能感受到。

NO.3

综合来看 有利有弊！

中建璞园的产品属实没毛病，很适合不需要地铁通勤的小年轻。

当然，弊端师妹也提到了，这一片交通条件一般，项目附近没有地铁。

距离最近的15号线孙河站，在3公里外，项目表示会开通社区巴士，工作日接驳地铁站，业主前三年免费乘坐。

自驾的话，项目临近机场高速，驾车出行去望京大约需要32分钟，去往酒仙桥大约40分钟左右。

商业方面，约2公里有易事达广场，满足购物所需。

教育方面，附近有朝阳区苇沟小学、首都师范大学朝阳金盏学校、名诚外国语学校、德威英国国际学校等资源。

周边有教育用地，引进白家庄小学和北京八十中中学。

总体来看配套一般，但公园、艺术区、马术/高尔夫俱乐部这类高端休闲区域不少。

产品给力，地段有欠缺，师妹还是很心动的。项目的优劣都比较明显了，大家觉得如何？