2017年10月，米宅启动了大北京区域考察。

此行北京，我们有两个目标：

其一，我们用脚步丈量城市，用一线数据分析市场，以期获得较新鲜的北京市场格局；

其二，我们想通过市场的横向对比，找到可能存在的价值洼地。

我和十一侠在环北京区域的雾霾中奔波了几天之后发现——

此行北京，我们想多了！

1

概念+行情，让5个小县城的房价一年半翻了3番！

截止目前，我们已走过涿州、固安、永清、大厂和香河等5个环京县城，这五个区域无一例外都是，在去年乃至今年年初一年多时间里的大热门区域。

这5个区域的房价，从2015年年底的5000-6000元/㎡，甚至是4字头，一路飙涨到了一万八九，紧接着突破两万，甚至大厂这种大热门区域，一度甚至干到了3万+。

在过去的一年半的时间里，这5个小县城的房价，基本上都翻了3番，涨幅均已突破300%！

凭什么？

就这三个，大行情、大概念、小市场！

这几个小县城背靠的是北京这个拥有庞大需求的巨无霸型市场，而北京这个巨无霸在过去的一年多时间里，是全国范围内房价涨的较残暴的市场之一。在这个行情传导下，尤其是在北京先行限购之后，基数庞大的投资客，手握资本，四处寻找下一个市场。

买哪？买哪？买哪？

往涿州去，往固安去，往永清、大厂、香河去！

这里距离北京较近，这里还有无数个光鲜亮丽的概念规划。在我们考察的这段时间里，我们在这些县城中发现了无数个看起来异常美好的概念规划，永清有对接亦庄的经济开发区，固安有航空产业新城，涿州有所谓的国家农业科技开发区，大厂有潮白新城，香河有更加牛逼的机器人园区……

这里有首都第二机场，这里有各种对接北京的，在民间到处疯传的地铁、轻轨、高铁等交通规划，都号称若干分钟直达北京三环内……

紧接着，千年大计的雄安新区出现了，这些县城就跟着上了天。

当投资客涌入县城之后，这几个区域因为房价基数低、市场基础小，遍览全县域，能拿得出手的就那么五六个项目，充其量也就千套房子。当基数庞大的北京客涌入之后，这个县城级的市场必然无法承载，于是乎，供不应求的抢房潮出现了。

大行情催生了投资客外溢，大概念迎合了投机的需求，小市场逼出了抢房潮，这些四五线的小城的房价，就这么在一年半的时间里，上了天！

2

现在还能买么？买个屁，置业顾问都放假了！

我曾在8月份写过一篇关于环京楼市的稿子，作为耿直少年的我，当时就直截了当的说——

环京楼市是中国房地产较大的泡沫之一，迟早会破！

无数个人在后台留言，骂我“SB”、“低端黑”、“脑残片吃多了”，我记得较深刻的留言是——

“这是一个终日坐在电脑前，靠主观意淫度日的猥琐男人，根本不了解市场，你来过北京么，看过环京么，环京房价还硬着呢”

Ok，听你的，我来了，并且已经用脚步丈量了上述5个环京区域，看过了每一个售楼部，坐在这里，写下这篇文章。

对，你说得对，的确如你所说，环京房价硬着呢！

但这句话也不够准确，或许应该说——

环京项目各个售楼部里的房价硬着呢！

我们把环京的几个区域看了一圈之后发现，的确，各个项目的一手房房价并未有太大的变动。但是，这没有变动的根本原因是——

环京县城几乎所有的项目都把住宅封盘了！

固安孔雀城，住宅一手房封盘不售，主推公寓类产品；永清森林新都孔雀城，住宅封盘不售，燕阳城封盘不售；香河五矿万科城住宅封盘；大厂潮白河孔雀城住宅封盘……

我们几天看了几十个项目，半数以上项目置业顾问大都在休假或调岗状态，售楼部里仅有两三个人留守，看了几天，竟然连杯水都没有混上，因为绝大多数售楼部里的水吧台都休假了。

这些区域的一手房市场已经冻结，房价被锁死在年初的价格上！

但如果你把目光锁定在二手房市场上，你会发现更有意思的现象。

这些区域里的二手房都在疯狂的抛售，房源很多，房价暴跌。

几乎所有的区域，二手房房价跌幅都突破了20%，其中大厂和香河跌幅较大，都在35%以上。

这是一个极为清晰的信号——

有人要跑，是谁？投资客，是投资客在降价抛售，套现逃离！

在这个基础上，我们就能明白，为什么售楼部里的一手房要封盘不售，一手房市场为何要冻结在年初的价格体系上。

限购是重要的原因之一，但更重要的原因是——暴涨之后的价格体系现在在逐步瓦解，一手房妄图通过冻结市场来保证原有的价格体系不动摇！

一旦一手房崩溃，那么整个市场就崩溃了。

3

环京的房价体系为何会崩溃？不过是基础不稳，却又涨的太凶罢了。

在过去的一年中，全国房价暴涨的城市又何止环京这几个小县城，但为何偏偏环京先崩？

有人说，是限购，导致了这些环京区域损失了大量的外地客户。但是全国限购的城市已经超过50个，为什么还是他们先崩？

原因很简单，我们举几个例子，对比一下就明白了。

1、廊坊的大厂和苏州的新加坡工业园区。

首先，这两个区域的房价曾都在3万元/㎡上下。大厂的房价一度达到3.2万/㎡，而苏州园区的房价在我们7月份去考察时，基本在2.8-3.2万/㎡，严格意义上来说，苏州还要便宜一些。

但是，苏州是一个拥有1.5万亿GDP，全国排名第7，拥有85家A股上市企业46000元的地级市，放眼全国能让苏州发怵的能有几个？而苏州工业园区是苏州城市规划较先进、城市配套较成熟、教育资源较好的区域，号称另一个新加坡。

而大厂呢？2016年GDP不足100亿，其他的数据，我想应该已经不需要比较了吧。

2、廊坊的永清和苏州的昆山。

同样，这两个城市的房价基本都曾停留在1.8万/㎡。

然而，昆山GDP3160亿元，如果按照GDP排名，在全国300个地级市中，昆山一个县城能排入65名，秒杀全国75%的地级市。

永清呢，GDP115亿元，仅是昆山的1/30。剩下的，还用我多说么？

对了，有人还会要说，永清要全面承接北京，要做亦庄永清经济开发区。

偌，给你们，这就是你们要的经济开发区，产业园区内的道路已经被当地晒玉米的老农攻占了，是不是和你们想象中的有些差距？

北京亦庄永清经济开发区道路

说到这里，肯定还会有人反驳，你怎么解释海南陵水的房价比苏州还要高？拜托，海南是14亿中国人的海南，海南所拥有的的生态资源，你放眼中国还能找得到么？

上述环京5县，所规划的产业园被当地晒玉米的老农攻占；所传言的地铁和轻轨，除燕郊外，无一不是纸张谈兵，甚至纸上都没影儿……

我们能把这些城市和苏州、昆山放在一起对比，我想，这应该是昆山和苏州被黑的较惨的一次。

但房价偏偏把这四个城市拉到了一个水平面上！如果苏州和昆山的房价没问题，那就一定是大厂和永清出问题了！

环京5县，较大的问题是经济、产业、人口、轨交接驳的基础并没有跟上房价的脚步，而且差的太远，留下了巨大的真空层，这样的城市房价不调整，谁调整？

4

较后，肯定还会有人问，那现在已经暴跌了30%，能不能抄底一下？

我想说的是，在这些投资客中，排名前列波的客户是拿着5字头的房价进的场，这些客户即便9字头出手，也能实现翻番。

如今市场房价体系崩溃的趋势已经出现，你能保证他们不会出手？

反正我是不敢保证，你敢，你就上！