“后限竞”时代 纯商品“香”吗?

6月初，京楼"纯商品"新房纷纷开盘，

"限竞"褪去的时代，纯商品房显得"真香"

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不知不觉，京楼2020半载已过。

回顾半载，热点不断：

①京楼2月土拍火热，"竞自持"现象自2018年11月后，通州台湖重现；

②愚人节朝阳区金盏纯商品地块遭流拍，一句话概括："王菲"府邸旁，本应是地王，低贵市场冷，拿了泪两行；

③五一长假前夜，西城学区迎重磅。"多校划片"正式普及"东西海"学区高地，"731"前西城妈妈们，很忙；

④盛夏5月中旬，分钟寺纯商品三地连拍，合生豪取京楼"单价新王"——76168/㎡三年后尘封葛洲坝·中国府记录。

上述，都不是今天要重点讨论的题目。咱们闲来没事，侃侃京楼久违的

纯商品房

花开两朵，各表一枝。

先从"限竞房"，这个近三年的京楼主角说起。

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2016年9月30日，京楼新一轮调控如约而至。

除了出台那条——现在看来没有限制住京楼涨势的"二套认房认贷"政策（930之前，无贷款记录者，京楼二套可按照首套贷款）。

再有，就是京楼土地层面的重磅改革——"限竞房"政策出台。

一句话说清限竞房，即：

用"限价"换取"金融属性"

这种曾经在经济适用房、自住房等保障房上用过的政策，在商品房上的试探，如今看来是失败的。

大兴黄村、义和庄等地的限竞房均价在5.2至5.5万/㎡左右，这个价格区间和周围的二手次新房几乎没有价差。

诸如此类，不断出现，"限竞红海"，大兴先进。

反观2017至2018年入市的五环内”限竞房八大金刚"——佑安府、永定府（待定）、四道口天恒学院里、西城天铸、金融街融府、国风长安、橡树澜湾、洺悦苑，"秒光"成为其共通现象。

差异如此之大，只因为

"好地段"的限价，才是真正的限价

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"纯商品"回归，实属必然。

经历了近三年（2017-2019）的"限竞时代"，京楼市场不买单的情况越发严重。截止2019年夏季，限竞房去化率不足50%！

（图片来自网络）

一方面，不被市场认可的产品属性极具争议；另一方面，京楼主力购房者是改善人群，而限竞房受众人群为刚需。双方因素叠加，限竞房土地逐渐减少，纯商品土地再次回归，是一种必然。

2019年5月28日，

孙河纯商品地块——T地块被恒基竞得，

楼面价69542元/㎡

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孙河T地块不是京楼近三年的排名前列块纯商品地块。此前，2018年11月延庆新城便出现了“限竞时代"的排名前列块纯商品土地，即现在的中交富力·樾熙府。

然而，孙河——这个朝阳区的低密别墅区、新晋富人圈，时隔三年再次出现了纯商品地块。它的意义深远，可谓京楼土拍市场的一个转折点。

更重要的是，T地块成交楼面价69542元/㎡，已经高于同区域的限竞房天瑞宸章和禧瑞春秋限售均价——6.8万/㎡。

纯商品面粉＞限竞房面包

此后的2019年下半年，京楼土拍出现了一个神奇现象：每个月都会有一块城六区的纯商品地块入市，而成交的楼面价都几乎与当地的限竞房限售均价接近或超出。

（点击小图看大图）

由此看来，纯商品的回归，不仅是购房者的万众期待，

更是限竞房的"福音"

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以古城南街——这个近期纯商品新盘扎堆的区域来举例。

限竞房中海首钢长安云锦去年开盘，限售均价为5.8万/㎡，而本月初开盘的纯商品新盘长安云尚和华润·长安九里均价都在7万+/㎡。这样一来，石景山区的几个限竞房，由于价格优势，一下子显得格外抢手。

但是，另一个问题由此产生：

纯商品房，会卖的好吗？

不能否认，京楼目前依旧处于"认房认贷"的调控时期，且外界一直呼吁需要调整的"非普线"也没有变化。

大部分购房者几乎均为"二套资格"，买房杠杆少之有限。

另一方面，纯商品新盘由于开发商在拿地时不惜重金，此后为了追求利润，未来的项目不会以低端刚需产品问世。反而，纯商品新盘的大趋势肯定是：户型大、精装修、豪宅范儿。

久违的"纯商品"，

曲高人和寡

有网友会质疑道，华润·长安九里开盘售罄，难道不是购买力强盛的象征吗？

请不要忘记，限竞房的排名前列开盘项目——瀛海府，也是做到开盘秒光的神奇。而随后，限竞房市场的惨淡也足以佐证市场被提前透支了。

先入为主 ≠ 细水长流

本周，位于长辛店的纯商品房熙悦天寰开盘，据网络媒体曝光，该项目开盘价格低于6万/㎡，而住建委批复的价格则是6.5至6.9万/㎡。

（图片来自网络）

每平米降价近万元！

由于长辛店地段无太多优势可言，且周边产业、商业、学区配套也较弱。熙悦天寰选择开盘降价销售，也不乏是明智之举。

开发商的苦衷，可见一斑。

这不会是纯商品新房的个例

随着下半年入市的纯商品新盘不断增加，购房者的选择更加充裕，挑选空间更加灵活，开发商也会逐渐变得被动。

而这些，对购房者来说，是一件好事。

综上所述，"纯商品"时代的到来，并不能左右京楼房价的涨幅。相反，在房住不炒大方针之下，不论是限竞房还是纯商品，购房者都要本着"住"的原则去选择。

好饭不怕晚，您着什么急？