“后限竞”时代 纯商品“香”吗?

焦点北京新房 2020-06-24 11赞
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看上去很美?!

6月初,京楼"纯商品"新房纷纷开盘,

"限竞"褪去的时代,纯商品房显得"真香"

1

不知不觉,京楼2020半载已过。

回顾半载,热点不断:

①京楼2月土拍火热,"竞自持"现象自2018年11月后,通州台湖重现;

②愚人节朝阳区金盏纯商品地块遭流拍,一句话概括:"王菲"府邸旁,本应是地王,低贵市场冷,拿了泪两行;

③五一长假前夜,西城学区迎重磅。"多校划片"正式普及"东西海"学区高地,"731"前西城妈妈们,很忙;

④盛夏5月中旬,分钟寺纯商品三地连拍,合生豪取京楼"单价新王"——76168/㎡三年后尘封葛洲坝·中国府记录。

上述,都不是今天要重点讨论的题目。咱们闲来没事,侃侃京楼久违的

纯商品房

花开两朵,各表一枝。

先从"限竞房",这个近三年的京楼主角说起。

2

2016年9月30日,京楼新一轮调控如约而至。

除了出台那条——现在看来没有限制住京楼涨势的"二套认房认贷"政策(930之前,无贷款记录者,京楼二套可按照首套贷款)。

再有,就是京楼土地层面的重磅改革——"限竞房"政策出台。

一句话说清限竞房,即:

用"限价"换取"金融属性"

这种曾经在经济适用房、自住房等保障房上用过的政策,在商品房上的试探,如今看来是失败的。

大兴黄村、义和庄等地的限竞房均价在5.2至5.5万/㎡左右,这个价格区间和周围的二手次新房几乎没有价差。

诸如此类,不断出现,"限竞红海",大兴问鼎。

反观2017至2018年入市的五环内”限竞房八大金刚"——佑安府永定府(待定)、四道口天恒学院里、西城天铸、金融街融府、国风长安、橡树澜湾、洺悦苑,"秒光"成为其共通现象。

差异如此之大,只因为

"好地段"的限价,才是真正的限价

3

"纯商品"回归,实属必然。

经历了近三年(2017-2019)的"限竞时代",京楼市场不买单的情况越发严重。截止2019年夏季,限竞房去化率不足50%!

(图片来自网络)

一方面,不被市场认可的产品属性极具争议;另一方面,京楼主力购房者是改善人群,而限竞房受众人群为刚需。双方因素叠加,限竞房土地逐渐减少,纯商品土地再次回归,是一种必然。

2019年5月28日,

孙河纯商品地块——T地块被恒基竞得,

楼面价69542元/㎡

4

孙河T地块不是京楼近三年的第一块纯商品地块。此前,2018年11月延庆新城便出现了“限竞时代"的第一块纯商品土地,即现在的中交富力·樾熙府。

然而,孙河——这个朝阳区的低密别墅区、新晋富人圈,时隔三年再次出现了纯商品地块。它的意义深远,可谓京楼土拍市场的一个转折点。

更重要的是,T地块成交楼面价69542元/㎡,已经高于同区域的限竞房天瑞宸章和禧瑞春秋限售均价——6.8万/㎡。

纯商品面粉>限竞房面包

此后的2019年下半年,京楼土拍出现了一个神奇现象:每个月都会有一块城六区的纯商品地块入市,而成交的楼面价都几乎与当地的限竞房限售均价接近或超出。

(点击小图看大图)

由此看来,纯商品的回归,不仅是购房者的万众期待,

更是限竞房的"福音"

5

以古城南街——这个近期纯商品新盘扎堆的区域来举例。

限竞房中海首钢长安云锦去年开盘,限售均价为5.8万/㎡,而本月初开盘的纯商品新盘长安云尚和华润·长安九里均价都在7万+/㎡。这样一来,石景山区的几个限竞房,由于价格优势,一下子显得格外抢手。

但是,另一个问题由此产生:

纯商品房,会卖的好吗?

不能否认,京楼目前依旧处于"认房认贷"的调控时期,且外界一直呼吁需要调整的"非普线"也没有变化。

大部分购房者几乎均为"二套资格",买房杠杆少之有限。

另一方面,纯商品新盘由于开发商在拿地时不惜重金,此后为了追求利润,未来的项目不会以低端刚需产品问世。反而,纯商品新盘的大趋势肯定是:户型大、精装修、豪宅范儿。

久违的"纯商品",

曲高人和寡

有网友会质疑道,华润·长安九里开盘售罄,难道不是购买力强盛的象征吗?

请不要忘记,限竞房的首个开盘项目——瀛海府,也是做到开盘秒光的神奇。而随后,限竞房市场的惨淡也足以佐证市场被提前透支了。

先入为主 ≠ 细水长流

本周,位于长辛店的纯商品房熙悦天寰即将开盘,据网络媒体曝光,该项目开盘价格低于6万/㎡,而住建委批复的价格则是6.5至6.9万/㎡。

(图片来自网络)

每平米降价近万元!

由于长辛店地段无太多优势可言,且周边产业、商业、学区配套也较弱。熙悦天寰选择开盘降价销售,也不乏是明智之举。

开发商的苦衷,可见一斑。

这不会是纯商品新房的个例

随着下半年入市的纯商品新盘不断增加,购房者的选择更加充裕,挑选空间更加灵活,开发商也会逐渐变得被动。

而这些,对购房者来说,是一件好事。

综上所述,"纯商品"时代的到来,并不能左右京楼房价的涨幅。相反,在房住不炒大方针之下,不论是限竞房还是纯商品,购房者都要本着"住"的原则去选择。

好饭不怕晚,您着什么急?

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