哈喽大家好，我是血拼哥。

2023年全年数据出来了，意料之外，又在情理之中。

意外的是，

2023年北京二手房网签155432套，

环比2022年还涨了↑9.3%，多卖了13258套，

这个数据是⌈317⌋后，北京近7年第三高，仅次于2020年和2021年。

情理之中是，

虽然市场情绪不高，但是11、12两个月降价到位了，还是激活了一部分有需求的家庭上车。

可以说这个成交是价格换来的，且只有连续的两个月，所以参考“量在价先”原则，市场感知是微微回暖，但是总体还是不咋地。

经过一个跨年，新的一年市场有起色吗？假期大家买房了吗？房价走势咋样？

No.1 海淀老破小直跌25%

多年来海淀一直是北京的YYDS，高光时候甚至有“海淀房价永远涨”的传说，但是2023年，海淀也“跌”落神坛了。

从高端改善到老破小，谁也没有幸免。

顶级豪宅橡树湾五期(万橡府)，成交一套5层238平的大平层四居，最终以总价3100万成交，单价从此前站稳15万大关，跌落到了13万出头。

海淀清河当代城市家园成交一套145平大三居，单价从9万多跌到了7.77万，成交总价1130万，相比年初1355万，下跌了16.6%。

老破小方面，紫竹院片区，对口海淀实验小学（苏州街校区）的厂洼小区，12月一居室挂牌价399W,成交价320W，跌幅25%

该小区一居室在21年历史最高点的时候卖出过506W的高价。

苏州桥的小南庄社区年底挂牌价575W，成交价467W，跌幅23%。

该小区54.3平的两居在21年的最高点时卖出过610W的高价。

以上举例的两个老破小虽然楼龄老，但是人文素养都不错，且对应小学都是片区拔尖的，在刚需家长群里认可度很高，但即便是这样的小区，对比高峰，房价最高跌出将近100万。

而下面这个老破小更是兼顾了产业、教育、自住的老小区，但还是跌超20%。

清河的永泰东里对口的永泰小学是海淀二梯队的小学，挂牌价458W，成交价380W，跌幅21%。

在整个市场滑向下跌通道的时候，再好的板块也逃脱不了下跌命运。

不过昨天刚跟海淀的中介聊了聊，他们目前的感受是价格可以谈，但是已经基本降到位了，继续下探空间有限。

No.2 新房内卷还在继续

北京“1214”政策力度最大的普宅调整正式执行新标准的日期是2024年1月1日，但是因为元旦，二手房网签并不多，只有4套，新房54套。

截止2日，1月北京新房住宅网签成交218套，二手房住宅网签306套。整体表现平稳。

另外，不仅二手房降价，新房折扣房源还在继续，有些地方甚至在“割肉”。尤其新盘扎堆的地方。

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例如崔各庄，2022年市场势头正盛，崔各庄在房企争夺中楼面价被抬到6.5万左右，而今年崔各庄新宗地入市，楼面价直接便宜了一万多，只有5.3万/平左右，新项目不仅增加了精装，户型也走小而精路线，这波性价比拉满，把崔各庄前辈“拍死在沙滩上”。

压力之下，崔各庄迎来一波特价房源。

最近有消息称LYHX悄悄推出特价房，最高直降180万；HGYF推出120平四居一口价840万，直接把均价干到7万/平，比最初指导价低1.8万/平。（后台回复字母获取名称）

即便如此崔各庄去化也并不理想。

新房内卷不止在价格上，户型产品、得房率上也卷出了“史无前例”。

现在北京改善项目得房率不超过80%都不好意思拿出手，随着各个区的报规放松，新房加阳台成了明显的趋势。

朝阳保利天汇加阳台了，昌平北京国贤府加阳台了， 丰台招商臻园也有阳台，顺义阳台更是成了标配。璟上兰园、御湖镜二期也都是南向三个大阳台。

此外，新房得房率一路呼呼飙升。

建发观云神户型面世后，拉七八糟都算上，得房率达到90%，

璞缇润府甚至出了“得房率”100%的户型。

从这点看，购房人今年确实“等到了”。

No.3 2024大水来了！

最后可能有朋友会问，现在这个行情，房价是不是要止跌回暖了。

我这边有两个标准，满足一个，都是止跌回暖的信号。

首先“量在价先”，如果成交量连续三个月1.5万以上，基本就是价格抬头的信号了；

其次，市场信心回来，大家没有后顾之忧，愿意花钱了，自然该贷款贷款，该买房买房，交易量也自然会上去，价格也会回升。

但是现在这个行情，只能说正在消化市场正常需求，并没有热的苗头，一些前两年溢价较高的板块，价格还在回调，比如亦庄。

至于未来什么走势？有信号：2024年“三大工程”上要大放水了。

昨天央妈重启PSL(抵押补充贷款)。

这啥概念呢，过去几次房价拉升都有PSL的影子，只是过去是PSL资金叠加专项债，释放天量的资金到棚改旧改里面去了，这才使得房价普涨，例如2015年那一波一年房价就翻倍了。

后来因为“众所周知”一度成了禁忌，再没被提起。

如今重现江湖，有人猜测房价这是要涨啊。

其实不见得，因为这次，很明确水是给“三大工程的”——城中村改造、平急两用等基础设施、保障性住房。

去年年末，这笔款项的去向就有了明确指向：

12月份国家开发银行向福州双龙新居保障房项目发放配售型保障房开发贷款共2.02亿，首笔为1000万，用于支持700套配售型保障房建设。同月，全国超大特大城市城中村改造项目首笔贷款落地湖南长沙。

高层对房地产的未来早有定调，“高周转时代结束，高质量时代来临”。可房地产牵涉面太广，是稳定经济，稳定民生，稳定就业的一大支柱，总不能眼睁睁看着农民工失业吧。

“三大工程”就是对当前房地产市场的补充。

长江宏观测算称，假设新增5000亿元PSL、1500亿元专项债多增，在不考虑杠杆作用下，预计合计拉动地产投资2.8-5.8个百分点，带动全年社会固定资产投资增长0.5~0.7个百分点。

建设保障房与商品房一样可以带动水泥钢筋油漆玻璃等等上下游产业链条。且保障房还能做好商品房的补充，稳定房价，此举目的就是一举多得。

最后，房地产已经从“有没有"转入“好不好”的时代！

倪虹表示“明年选择一些城市和企业试点，抓一批好房子样板出来，不同的价格下有不同的好房子”。

这也是个很有意思的信号。

最近几天广州成都宁波长沙等好多城市都再次诞生新的地王，即便当下市场不好，但是优势板块依旧有被看好的资产。

未来，随着对商品房限制的逐渐宽松，这样的情况会越来越多。

让保障的归保障，市场的归市场。

今天就先分享这么多，大家还有啥想了解的评论区留言，大家有啥消息，也欢迎评论区共享！

预祝一个收获满满的2024！