哈喽大家好，我是血拼哥。

理论上来说，京北能够撑起来的原因是，海淀中关村与朝阳望京有足够的外溢。

典型代表就是，10号线与13号线的覆盖的区域，能抱两边大腿，有足够的购买力支撑。

但只靠着一边的产业，或者不能靠住产业，那处境就非常尴尬。

所以京北也并不无脑冲的，还是要看板块。

今天我们测评个京北最便宜的临铁盘：

01/

大体量社区

今年3月23日首开以27亿元的总价摘得昌平新城东区三期土地一级开发项目CP00-1002-0001地块。

该地块成交第二天便公布了项目案名为「梧桐山语」

项目距离昌平线北邵洼站大约1.2公里，离地铁站还有一段距离，步行大概需要约15分钟，5站到达朱辛庄，6站到生命科学园。

总用地面积约4.9公顷，地上建筑面积约10.8万㎡，小区很纯粹，全部为纯商品房，无配建，不用执行7090政策。

容积率2.2，绿地率30%，共规划18栋住宅楼，9-15层小高层，总户数为1217户。

实际销售单价估计约4.6万元/平，低于指导价7000元/平左右。

02/

户型最小57平？

项目面积段57-127㎡两居到四居，户型包含57㎡和62㎡东西两居、62㎡纯南向两居、72㎡南北两居、84㎡三居、87㎡三居、95㎡三居、127㎡四居。

主力户型为95平，127平在楼盘中心为hi，其他户型基本都在外围。

57㎡东西向两居，最小面积户型把57平做到两居，已经非常难得，单身小公寓设计，总价约260万。

62平两室两厅一卫，南北朝向，而且三面宽朝南。

采光和视野好，设有玄关和家政区，L型的厨房设计，总价在280万左右，大部分家庭居住了。

72㎡两室两厅一卫，长进深户型。

优点是，两个卧室空间都比较大，但是卫生间是暗卫，总价约320万。

84平三室两厅一卫，南北通透，采光较好。

入户设有独立玄关，餐客厨一体化。美中不足的是两面宽朝南，但一般市场上此类户型都是89平，能做到少了5平，功能不打折扣，已经非常不错。

87平三室两厅两卫，南北通透。

双卫生间都是明卫，但通透有点牵强，传统的动静分区设计。

95平三室两厅两卫，面宽9米，三面宽朝南。

客餐客厨一体化设计，独立餐厅区，大U型厨房，主力户型确实做到了市场上的平均水准，没什么问题。

127平四室两厅两卫，四叶草户型。

作为项目最大的户型，客厅面宽4.2米，两个南向卧室，独立的家政空间，改善户型的标配都有，总价大概在580万左右。

03/

赔本卖房？

根据2023年2月，昌平新城东区（南邵组团）街区控规批复。昌平新城东区定位与亚奥商圈、中关村商圈、望京商圈等同等级规划的城市消费中心。

预计未来会围绕北绍洼站，打造一个商业、办公综合性的TOD项目。

项目北侧约800米是清华附中昌平学校，小学初中高中一站式解决，而且还有国际部。

南侧是北医三院（即将开工建设），西边是公安昌平分局。最近的三甲医院昌平医院距离项目直线距离约6公里。

附近商业资源比较少，从项目到乐多港万达广场开车需要19分钟，路劲世界广场开车大概10分钟。

所以目前现有利好来看，只剩下学校+近铁，未来还是要靠规划，对于大部分人来说吸引力不够，还是依靠本地客群。

而目前的网签情况也证实了这点，7月29日开盘，截至到昨天签约了193套，去化了15.8%。

实际成交价仅4.54万/㎡，拿地楼面价约2.5万/㎡，指导价5.3万/㎡。

实际开发商也没太多利润空间了，照这个速度，项目可能还需要去化一年多。

而目前最低260万的总价，虽然很低，但对比南邵两居4000元/月的房租，260万已经可以租54年。

建议等等周边配套慢慢落位了后，再做决定是否上车。