北京市海淀区四道口地区I地块

F1住宅混合公建用地

出让地块概况：

土地情报播报：

 距离开拍前一小时，北京市国土局交易大厅已经人声鼎沸···

下午3：30正式开拍，2号房企首先报价13.34亿元。很快，报价就来到了16.5亿。开场5分钟直接竞自持，厉害了各大房企···

 较终在竞自持面积比例中，29轮天恒竞报自持36%成交，成交价16.5亿元，成交楼面价52762.85元/㎡，溢价率33.5%。

现场竞价记录

报价企业

共14个竞买主体：1.懋源、2.路劲、3.首创+方达博盛投资、4.天恒、5.金地、6.保利、7.金融街、8.碧桂园、9.旭辉、10.石榴、11.中骏、12.雅居乐、13.金茂、14.新城

现场竞价

本次，海淀区四道口地块开拍前获得14次报价，共有14家竞买主体参与现场竞价，旭辉地产报价16.5亿元触及土地合理上限价格，转入竞自持环节；在29轮，天恒竞报自持面积比例36%，将本地块收入囊中。溢价率33.5%，楼面价52762.85元/平。

地块解读

图：地块位置示意图

数据来源：CREIS中指数据，fdc.Focus.com

1.地块地理位置优越，周边交通网密集。该地块位于北二环与北三环中路之间，北侧紧邻学院南路，东侧为西直门北大街，周边地铁4号线、12号线（在建）、13号线辐射地块。

2.地块周边高等学府林立，学术氛围浓厚。地块距离北京邮电大学、中央财经大学和北京交通大学均不足1公里，距离清华大学、北京大学所在地“宇宙中心-五道口”也仅差一个“道口”。

3.地块周边商业、医疗等配套设施完善。地块周边分布有枫蓝国际购物中心、大钟寺中坤广场等多个商业中心，周边医院有解放军火箭总医院、北京积水潭医院等，西南侧有北京动物园和紫竹院公园，可供休闲娱乐。

市场分析

本次出让地块所在的四道口位于北京市海淀区东南部。东起京包铁路，西至铁道部科学研究院，北临大钟寺，南抵净土寺。由于是从北京北站出发的京包铁路的第四个道口，故名“四道口”。今日拍卖的3宗地块中，海淀区四道口地区地块地理位置较为优越，位于二环和三环之间，地块四周交通网密集，商业、医疗配套设施完善，加之周边众多高等学府加持，使该地块开拍前颇受关注。

因地理位置关系，海淀区四道口地区拿地的限制也较多，除了执行“9070”政策，还须向北京市海淀区大钟寺农工商公司提供5000㎡地上商业用房（回购价3000元/平项目）、向北京金海翔建筑有限责任公司无偿提供945㎡地上商业用房、无偿向被拆迁人提供回迁安置房（商品住宅）16套（合计建筑面积1370㎡），三项合计建筑面积占总规划建筑面积的23.4%，除此以外还须保留用地内的3棵古树。众多限制条件，或将在一定程度上增加开发商的拿地成本。

本次出让地块限定商品住房销售均价不超过85373元/平方米，且较高销售单价不得超过89642元/平方米，考虑到地块周边便捷的交通和完善的配套，加之周边土地资源和二手房资源双双少有，该价格仍属亲民。

2017年9月29日，《北京城市总体规划（2016年-2035年）》全文发布，《总体规划》指出海淀区应建设成为具有全球影响力的全国科技创新中心核心区，服务保障中央政务功能的重要地区，历史文化传承发展典范区，生态宜居和谐文明示范区，高水平新型城镇化发展路径的实践区。优化海淀区高等学校集聚区、良乡高教园区、沙河高教园区发展环境，打造世界一流的高教园区，提升高等教育综合实力和国际竞争力。地处海淀区高等学校聚集区的本次出让地块，未来周边或将迎来更好的发展机遇。

地块详情

 用地性质为：F1住宅混合公建用地

 起始价12.36亿元，用地面积1.04万平方米，规划建筑体量3.13万平方米，其中住宅类规划建面2.19万平方米，商业类规划建面0.94万平方米；

 地块四至：东至地铁十三号线，南至北方交大北路，西至财经学院东侧路，北至学院南路

 该宗地将以“临时三通一平”形式供地。

出让条件

 出让方式：“限房价+限地价+竞自持+竞方案”

 出让宗地中商品住房销售均价不超过85373元/平方米，且较高销售单价不得超过89642元/平方米

 不配建保障房，执行“9070”政策, 即居住建筑规模中套型90平方米以下住房面积占比需达到70%以上

 向北京市海淀区大钟寺农工商公司提供5000㎡地上商业用房，回购价3000元/平项目

 向北京金海翔建筑有限责任公司无偿提供945㎡地上商业用房

 无偿向被拆迁人提供回迁安置房（商品住宅）16套，合计建筑面积1370㎡

 用地内古树3棵，应予以保留