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站在2021年，打死我也不相信，2025年同样板块的新房，

光楼面价就比4年前便宜将近两万！

12月16日，北京土拍市场迎来丰台张郭庄村一宗纯住宅用地的竞拍。

最终，中建方程+中建智地联合体以底价13.54亿元竞得，

楼面价约2.84万元/平。

而地块北侧，隔着园博园南路，由首开卓越建工·熙悦晴翠，目前是现房销售状态。

2021年首开+卓越联合体拿地时，楼面价约4.7万元/平，

4年，1.86万/平……

而这样的情况在2025年的北京并非个例。

01

丰台花乡，四环内，地铁房山线边上。12月25日就要开拍。

它的起拍楼面价多少？大约4.2万元/平米。

时间往回倒一点点。2023年10月，就在它北边1公里多，

中建云境地块拍出了6.81万元/平米的楼面价。

再往回倒。2014年10月，再往南1.3公里，

金隅拿的隅西颂地块，楼面价是5万元/平米。

通州同仁堂地块，楼面价2.3万/平。

而一路之隔的梨园板块，去年新房拿地成本在3.5万/平左右。

未来新房定价，直接低了一个档次。

大兴西红门，新挂地块楼面价3万/平。

而2023年，同板块的地，还顶着4.16万/平的高价。

看懂了吗？

位置差不多，甚至新地块更好，但因为溢价率一路往下出溜，

楼面价便宜了，那么，未来的面包会卖什么价？

开发商心里有数，隔壁项目的开发商心里更慌。

02

怎么突然溢价率就跌了？市场开始跟风“砸盘”？

这事儿，不能只怪市场冷。

拆开看，是四把刀，一起架在了脖子上。

第一把刀，叫库存高压。

以最典型的丰台为例，光南四环那几个板块（丰科园、郭公庄、大瓦窑），库存就堆成了山。网签去化率低的项目一大把，有些开盘半年多，才卖了不到三分之一。

但神奇的是，地还在继续供。

2025年丰台已供地3宗，合计成交土地面积约75,092平方米，规划建筑面积约188,898平方米，本月25日还有一宗……

这就好比一个水池，水（库存）已经快满了，还在拼命往里注水（新供地）。结果只能是，水（价格）不断从各个缝隙往外溢（下跌）。

第二把刀，叫二手房价稳不住。

分钟寺的“南三环豪宅”，从开盘12万+，跌到如今成交不到8万，早就破发了。

丰台河西板块西山甲一号，高点时候和熙悦晴翠一个价能到5万+/平，11月成交一套均价2万4/平，买一套临铁的次新，真的可以150万左右！

熙悦晴翠最近成交一套，均价4.5万/平，当年项目楼面价4.47万/平。

好悬要砸穿楼面价……

这种案例，像一颗冷水泼在所有新房买家头上。

二手房才是真正的市场价。

当隔壁小区的次新房，价格比你买的新房期房还低、还能马上住，新房的那点“期待感”还值多少钱？

第三把刀，“规划信仰”崩塌。

以前买房，赌的是规划。赌地铁、赌学校、赌商业。现在大家学聪明了。

一条地铁，从规划到通车，可能要等十年。一个名校分校，师资和本部可能是两回事。

现在的买房人，只认已经看得见、摸得着的东西。那些还在PPT上的配套，支撑不起高昂的房价了。

三把刀合围，新房价格难有支撑。

03

你可能觉得，那我去买核心区，买海淀、东西城，总安全吧？

今年的供地，还真就往核心区走了。往年的供地大户朝阳、丰台供地少了，海淀成了主力。想法很好：把好货拿出来卖，稳住市场价值。

一开始，效果不错。海淀永丰等板块，照样抢手。

但别管多金贵的地方，供应一上来，就不值钱了。

到了年底，连海淀也有板块开始感到去化压力，宝山项目也没想象中那么火爆。

这说明什么？购买力是有限的，再强的光环，也怕短时间内的海量供应。

2025年，北京城六区的价格普遍“老实”了。

朝阳有地方从“9字头”特价房回到了“5字头”。

劲松2021年入市地块竞100%现房销售的东誉府楼面价8万+/平，但是4年后的现在，位置更靠近二环的松榆里楼面价6.2万/平，跟谁说理去？

以往最坚挺的海淀，价格也开始有了松动的迹象。

那么问题来了：明年，土地市场怎么玩？

是继续往核心区堆供应，还是换个打法？

这直接决定了，明年你的房子，会不会继续被“背刺”。

04

我知道，你最关心的是这个：什么时候可以安心下手？

没人能预测精确的时点，但有几个信号，你可以盯着看。它们出现了，市场才算真的站稳了。

第一，看库存。北京新房的去化周期，现在还在18个月的高位晃悠。什么时候它能稳步降到12-14个月的健康区间，说明供需开始平衡了。开发商不用拼命降价跑路，价格体系才能重建。

第二，看金融系统的脸色。现在北京银行对房地产的不良贷款率还在升。什么时候这个指标开始掉头向下了，说明系统性的风险在出清，整个市场的资金链才会真正稳固。

第三，也是最根本的，看经济和人的信心。北京GDP增速还行，但咱们普通人的收入预期转暖了吗？高质量的人才，是更愿意流入北京，还是离开了？房子终究要人来住，人来买。这个基本面不改善，楼市的回暖就缺少根基。

市场还在震荡，等待下一轮平衡。

2026年的北京新房市场肯定还会有新变化，北京作为一线，已经连续三年供地持续下跌了，2026年供应量大概率也不会涨，北京主要的问题是优化供给，改善老旧小区品质，稳住二手房价格。

2026年要做的事还很多，拭目以待。

注：年度公告成交均按年度拟供批次进行统计（以下数据同），2025年数据截止11.21日。

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