根据统计，2017年，北京土地市场共成交了近50宗“限房价、竞地价”地块。按照两年左右的建设周期来计算，未来两年，北京商品房市场上，除了共有产权住房和自住型商品房外，上市的绝大多数都将是这类“限房价”产品——这意味着， 北京已经步入限价房时代！

在这种背景下，首批拿地的限价房标杆效应凸显。特别是昨日限价房项目销售办法出台，为当前的北京楼市，打下一针强心剂！

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昨天，北京市住建委昨天就限房价项目的销售管理办法公开征求社会意见。其中拟规定，如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%（价差比低于15%）时，该限房价项目将由开发商直接作为商品房，面向有购房资格的家庭销售，和当前商品房的销售完全一样。

如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比不高于85%（价差比不低于15%）时，将收购转化为共有产权住房，具备共有产权住房购房资格的家庭均可申购。

举例说明：

假设一个限房价项目拍地的时候规定将来销售限价为4.6万元/平米，在它办理施工许可后，进行评估的市场价格为5万元/平米，用4.6万元除以5万元，这个比值是92%，高于85%的设定比例。那么这个项目就将和商品房一样由开发商进行销售。

反之，如果某个项目拍地时的销售限价为6.5万元/平米，评估价为8万元/平米，比值约为81%，低于85%的设定比例，那么这个项目就将被收购为共有产权住房。

这两种情况中，作为商品房销售很好理解，和目前市场上其他商品房的销售一样。

尽管公布的政策并不像之前传言的那样简单，大家可能存在一些顾虑或疑惑。比如是否是与民争利、是否是坐实房价上涨等等，就这些问题，星子觉得应该这样解读：

1、从政策发布目的看，本次限价房销售办法是为了打击“炒房客”牟利，而非“与民争利”。尤其是政策里着重体现了一个“双防双保”的概念，较终的目的就是让限房价项目分配到用来自住的刚需家庭手中，实现“房住不炒”。

2、无论是限价房转商品房销售还是转共有产权销售，“限房价”已经在土地出让时限定了房屋和地价的较高上限。政府在牺牲了一定土地收益的情况下，限制了开发商的获利空间，也引导市场预期以及周边二手房主的价格预期，达到促进房地产市场乃至房价趋于平稳回调的作用，因此，“坐实房价上涨”的说法是不存在的。

3、征求意见稿中也明确目前是暂行的比例，实施过程中会根据市场变化和销售情况适当调整。这使得很多项目有可能转化为全商品房，对于北京楼市的一手房增量有明显效果。从这一方面说，限价房项目相当于北京一手楼市的“减震器”，可以防止北京楼市暴涨。

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对于很多人来说，北京楼市的转折点，是2010年-2017年各项调控新政的发布。特别是2017年317新政，打碎了很多人的购房梦。

▲北京调控节点一览

而从房源的根本属性来看，北京楼市的转折点，虽然也是从2010年开始，但内涵和意义大不相同——调控政策只是改变了房地产下游消费者的构成和预期，土地出让模式的改变才是从根本上改变了楼市运行规则。

在这一年，北京市房山区长阳镇起步区6号地块，首次以“限房价、竞地价”的模式出让，这使得房山成为全国范围内较先开始尝试和探索该模式的地区。

2016年底，北京市再次以该模式出让土地，出让地块为海淀区永丰产业基地的3宗地块以及大兴区黄村镇的地块，采取同时设定房屋未来销售限价、设定地价上限、设置竞投自持面积和高标准建设方案的竞买方式。2017年，北京土地市场除了建设自住型商品房外，已全部实行了“限房价、竞地价”的方式。也就是说，土地在出让的时候，就已经提前限定了未来的销售价格。

这一种土地出让方式的历史意义何在？从11月召开的大会来看，北京“住时代”成为一个必然的趋势，“限价房”的诞生，使得很多中产有了一个可选的选项，北京楼市格局也因此从目前“商品房、保障房”二元格局转向“商品房、限价房、保障房”的三元格局。

由此，首批限价房入市，就非常有看头了。因为作为限价房，它负担着开启“北京住时代”的历史使命；作为首批拿地的项目，它又必然在产品品质上有所保证，以此引领全国成为标杆。

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今天要说的金樾和著项目，就是这样一个限价商品房项目。它限定销售均价不超过每平方米38994元，以一套89平方米的小三居户型来计算，购房总价仅有350万——这是一个绝大部分北京中产都能负担得起的价格。

而在这一价格之下，还埋藏着一个非常高远的中产梦想——金樾和著是东方里斯顿新城的核心项目。

我们知道，美国里斯顿社区是全球闻名的中产社区，其多种住宅形式相结合的先锋概念使一个家庭从青年、中年到老年的各个阶段都无需从社区中搬走，因此被称为“一生之城”。里斯顿的每个村都具备复合功能，是一个生活、工作、休闲的场所；同时具备多种社区设施，如学校、图书馆、教堂、日托中心、医疗护理设施、消防队、警察局、文化娱乐活动设施、公共交通网和公共开放空间。

基于这种理念，中海、首开、保利、龙湖四大龙头房企，在距离市中心35公里的房山，打造一个名为“东方里斯顿”的新城，面向北京所有的中产，提供丰富的文化娱乐设施和各种独处环境，以保证中产业主的价值和尊严。

金樾和著由此应运而生。

客观来说，里斯顿能够成为美国较成功的中产新城，与其地理位置和规划方式是分不开的。据了解，里斯顿新城距离华盛顿城区35公里，位于机场高速边上，距离杜勒斯机场仅10公里。而东方里斯顿金樾和著项目，在地理位置上与其确有类似，所在的房山板块距离北京市中心35.6公里，且未来将有轨道交通S6西延线直达首都第二机场。

而从产业和生态环境来看，东方里斯顿也是一只潜力股。作为“北京的花园”，它深深嵌入雄安与北京发展带核心。

实际上，房山区作为北京、保定和石家庄重要枢纽，北接中关村资源（中关村南部科技创新城），南对雄安新区，再加上良乡大学城的人才支持与智力支持，房山区早已成为北京潜力发展新区TOP1。

▲房山区的绿化率位居北京首位

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刚才我们提到，金樾和著作为限价房项目，不仅仅承担着作为首批限价房的历史使命，也传递着东方里斯顿的核心理念：为中产人群打造居住、产业、生态平衡的全新范本。

因此，就配套来说，金樾和著临近10万平米的商业，拥有生态健康公园环绕，已经完全能满足北京中产的需要。

▲金樾和著临近10万平米的商业，拥有生态健康公园环绕。

而更令人称奇的是，金樾和著在产品品质方面也不遗余力。它汲取京式建筑精髓，将“十字形”的中心景观区、下沉景观区和贯穿整个小区的宅间花园景观相结合。山光潭影间，精心设计了“ 山水 ” 与 “ 居所 ” 融合相生、内涵丰富的“翠微十景”。

▲金樾和著“翠微十景”概念规划图

我们知道，“竞地价、限房价”的模式，本质上是以压缩开发商利润为前提的。然而，精工中海、国匠首开、技术保利、风情龙湖，这四家开发商，却并不在意这一点——也许，首批限价房的标杆示范效应，才是他们较想要的。

▲金樾和著效果图

目前的金樾和著，即将发售127平四居和89平三居，以限价房的价格，普通商品房的水准，真正实现“世间安得两全法，不负如来不负卿”。