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一

“买卖不破租赁”原则含义及法律依据

买卖不破租赁原则，系指除非法律另有规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即租赁物的所有权被出租人以或出售等方式转移给他人的，受让租赁物的人须继续履行该租赁物上的已经设定的租赁合同。同时，在抵押关系中，亦受“买卖不破租赁”原则的约束。

法律依据：

《合同法》第229条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《物权法》第190条  订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

二

以租赁形式抵偿债务，是否适用“买卖不破租赁”原则?

按照目前的司法实践，以租赁形式抵偿债务的，不适用“买卖不破租赁”原则。

浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第二条：“执行机构审查租赁合同的真实性，如何把握标准?

答：执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。”

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   较高院案例：

较高人民法院“英联视动漫文化发展(北京)有限公司与北京恒华嘉辉科技有限公司与豪力投资有限责任公司其他合同纠纷申请再审”《民事裁定书》【(2014)民申字第215号】明确：债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。

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   案情简介：

2004年3月22日，英联视动漫文化发展(北京)有限公司(以下简称英联视公司)与豪力投资有限责任公司(以下简称豪力投资公司)签订《房屋使用权抵债合同》，约定：1、由于豪力投资公司欠英联视公司300万元无力偿还，豪力投资公司同意将其拥有豪力大厦交给英联视公司使用，用使用权益偿还所欠债务；2、协议生效后，即视为豪力投资公司全部偿还所欠英联视公司债务300万元；3、英联视公司获得“所用房屋”使用权壹拾捌年，自2004年3月22日起至2022年3月21日止。

2014年，豪力大厦被恒华嘉辉公司通过拍卖的方式所取得，恒华嘉辉公司要求英联视公司搬离豪力大厦。英联视公司与豪力投资公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》是否适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，英联视公司是否有权继续使用豪力大厦。

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焦点问题总结：

1、涉案《房屋使用权抵债合同》的性质认定；

2、英联视公司对涉案房屋所享有的权利能否对抗恒华嘉辉公司的物权。

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   较高院认为：

1、关于《房屋使用权抵债合同》的性质认定问题。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，豪力投资公司(乙方)与英联视公司(甲方)在《房屋使用权抵债合同》排名前列条第1.1款约定：由于乙方欠甲方300万元无力偿还，根据2004年3月22日双方所签订的本合同的补充协议的约定，乙方同意将其拥有的房屋交给甲方使用，用使用权益偿还所欠债务。第1.3款中约定：生效后，即视为乙方全部偿还所欠债务300万元;甲方同时获得“所用房屋”使用权壹拾捌年，自2004年3月22日起至2022年3月21日止。从该合同内容看，英联视公司为了使自己的债权得到清偿，同意豪力投资公司以让渡豪力大厦18年的房屋使用权的方式抵顶300万元的借款。可见，《房屋使用权抵债合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，一、二审判决认定英联视公司与豪力投资公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》为债权债务合同关系而非房屋租赁合同，并无不当。

2、关于英联视公司对涉案房屋所享有的权利能否对抗恒华嘉辉公司的物权问题。根据上述分析，英联视公司与豪力投资公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》为房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。此外，根据合同的相对性原则，英联视公司与北京豪力公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。而涉案豪力大厦的所有权已被恒华嘉辉公司通过拍卖方式取得，即恒华嘉辉公司已依法取得对豪力大厦占有、使用、收益、处分的物权权利。排它性是物权的基本属性，即使英联视公司基于债权取得豪力大厦的使用权，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗恒华嘉辉公司对豪力大厦所享有的物权。因此，二审判决对英联视公司以《房地产合作建房合同》及《房屋使用权抵债合同》提出对本案所涉房屋享有的使用权优先于恒华嘉辉公司对豪力大厦所享有的物权的主张未予支持，有事实和法律依据。英联视公司申请再审称其对涉案房屋所享有的权利可以对抗恒华嘉辉公司的物权，理由不能成立。