押注内城三环,"南中轴+首都商务新区"概念,稳吗?

京楼壹号 2022-11-24 16:51:26
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大家看户型图就能发现,三个户型都有大阳台,懂的都懂,不得不说中海这点确实很牛。当时的文章里也给大家说了,决定买不买大红门的因素只有两个,一是产品,二是开盘价。大红门和之前环丽泽的板块相比一是价格会便宜很多,二…

上周刚给大家分析过三环外大红门这个区域,中海、金茂两家新盘要入市,这周中海就公开了项目信息。

中海和瑞叁号院,区位确实主打内城三环+大国中轴概念,还有个未来的首都商务新区。

同时项目公布户型,带大阳台,超高得房率,据测算最高近90%......

并且听说中海户型会比金茂小一些,开盘也并不会顶着限价卖,压力直接给到对面!

话不多说,咱先看看这次的和瑞叁号院到底啥样。

NO.01

中海和瑞叁号院共计13栋楼,南北两个生活区,共748套房源。

从楼栋分布图来看,南北区中间有一条小路相隔。

目前的消息是年前只开南区(2-1、2、3、4、5、6、7、8),北区(1-1、2、3、4、5)得在明年才能开了。

户型方面中海和瑞叁号院有108㎡三居、137㎡四居和159㎡四居,销冠智库测算,得房率在80.06%-89.01%之间。

108㎡和137㎡是主力户型,大户型159㎡只有1栋楼,是小区中最好的楼王位置。

大家看户型图就能发现,三个户型都有大阳台,懂的都懂,不得不说中海这点确实很牛。

108㎡三居两卫

分为边户(A-a)和中间户(A-b)两种。

边户跟兴叁號院118㎡户型很像,将次卫放在了厨房东侧。

中间户亮眼的是也保证了全明格局,但有一点是入户门对着卫生间。

不过无论边户还是中间户,都是全明格局,非常通透,南向三面宽达9.8米,且都配置阳台,关键还是赠送的。

主卧为套间设计,配置独立明卫;社交区域餐客厨一体,公共空间足够大。

按指导价算这个户型总价大约972万/套,不到一千万上车南三环,中海藏峰系,其实还是蛮香的。

137㎡四居两卫边户

这个户型是典型的四叶草结构,保证了每个房间的私密性。

同样南北通透,全明格局,南向三面宽达10.7米,带三个赠送阳台;

主卧套间设计,主卫干湿分离;北向两个卧室配置了设备平台。

这款户型的得房率可以达到89%左右,性价比很高。

159㎡四居两卫

这个户型的位置算是小区里妥妥的楼王了,有中间户(C-a)和边户(C-b)。

客厅面宽达6.2米,南北通透,独立玄关,全明格局,采光极佳。

这个户型得房率同样很高,在87%-88%之间,预算充足的朋友可以去看看了,只有52套房源。

总的来说产品户型还是很给力的,项目销售指导价9.5万/平米,网传开盘价8.8万/平米,算下来总价在950-1399万之间。

NO.02

之前在做大红门板块分析时,给大家提过这里ZF指导价9.5万/平的底气,就源于良好的环线位置——南中轴+三环。

现在看开发商果然也是按着这个点去宣传的。

南中轴是啥?官方对于南中轴的定位是:

国际客厅,历史文化殿堂,生态都市花园。

再扒开来看,大红门板块日后规划的发展重点,是在艺术、文化、生态这几方面。

这个定位其实对将来房价的增值来说没那么强势,一律跟你吹产业规划的,听听就得了。

另外,非常在意城市界面的自己去那片转转,大红门现在看并没有高大上的痕迹。

不过,优秀的交通条件是现成的。中海和瑞叁号院具体位置在南四环大红门桥西北角,南苑路西侧,东侧临8号线大红门南站约300米,南侧是集美家居。

三环外的位置开车就不用说了,5分钟上3环,19分钟即达长安街,20分钟西城金融街/国贸CBD,自驾去哪都不远。

至于周边配套,教育方面附近有起航国际幼儿园、北京市丰台区大红门第一小学、北京市丰台区外国语学校。

为了对得起9.5万的指导价,丰台ZF给这赠送了9年一贯制学校,在下图蓝色标注区域。

黄色是住宅用地,红色是商务用地,绿色是公园绿地

商业方面,周边约3公里内有新荟城购物中心、银泰百货、合生广场、凯德广场、丰台大悦春风里等 ,满足业主日常的购物区求。

医疗方面,项目东侧 500 米既是天坛医院和北京口腔医院,有老人看病需求也比较方便。

基本生活配套还是可以的。

所以如果你奔着宜居方便/产品力/性价比,来买大红门没问题;

如果是奔着所谓的中轴概念,商务新区概念,再仔细读读规划分析,帮你正确认识这个板块。

NO.03

当时的文章里也给大家说了,决定买不买大红门的因素只有两个,一是产品,二是开盘价。

如果开盘真的在8.8万/平,大家其实可以考虑看看。

千万以下上车三环外,产品力还这么牛掰,我个人是非常心动的。

目前北京环线好有余量的区域只有丰台,很多人会纠结城市界面。

不过咱看之前环丽泽的大盘卖11.2万/平,城市界面也就那样......这其实算整个丰台,甚至是整个北京新房多少都要面临的问题。

大红门和之前环丽泽的板块相比一是价格会便宜很多,二是也没有了铁景房的困扰,还是有可取之处的。

但如果价格还是在9万以上,就得仔细斟酌了,因为后面可能还会有城市界面更好的新宫地块,价格更低。

今天关于和瑞叁号院就给大家说到这,评论说说你觉得这个项目如何?

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