16年一线城市房地产的表现：

北京：全年交易38万套，二手房占17-19万套，85%为刚性需求，投资需求占8%，损单率7-8%；投资客户从去年逐渐退场，15年投资客户占比11%，去年降至8%左右；

上海：刚性需求和改善需求占72%，投资占13%，首次置业主要购买在郊区和城乡结合部；

深圳：房价忽高忽低，53%为刚性需求，首次置业人数是9%，投资客户占28%，一线中居多。

总结：

北上进入二手房存量主导的市场，北上一二手房比例分别为1：5.83，1：4.62；北上二手房上限决定区域市场的价格变动，主体市场对政策的免疫性逐渐增强。北上的限购限贷政策对二套房限制非常有限，限制的主体是新房市场；

广深一二手方成交比1：1，一手房占房价主导，广深限购限贷之后的降价主要由一手房降价导致；

一二手方数据一定要分开看。

今年北上广深的地产：

北京：一手房：回迁房小区房源预计今年得到集中释放，预计将是今年北京新房成交的主力；

上海：一手房今年价格预计还是会上行，城近郊区预计是今年的上涨主力，购买力主要集中在20-45岁之间的首次购买和刚性需求；

广州：外部购买可能进入回迁房，广州改扩建和棚户区等回迁房预计将是今年主力；

北上广深17年楼市进一步展望：

北京：一手房价格预计增5%-6%，由今年年初51300均价涨至56700；二手房：成交量短期会有爆发，限购限贷对二手房影响有限；

上海：一二手房预计成交比降到1:3.75，均价预计会从56700涨到61300；一手房价格目前在持续升温，带动郊区房价上涨。二手房：去年上涨高于预期，市场购买力有一定限制，今年8-9月前预计价格平稳甚至微跌，但金九银十可能出现一波暴涨；

深圳：一手房成交预计为成交热门，一手房均价预计57000左右，并将稳中有降，6-12月可能会降到53000-52000；二手房预计成交下降，二手房均价预计在55000-58000上下波动。今年深圳是国家治理的重点。

广州：购房资质审验不如北上严格，二手房今年肯定会涨，保守预计从38300上涨到43000。

其他：

北上深三地房地产金融预计今年爆发式增长；

近两年，海外地产预计是一线城市考虑的重点环节，但受外汇管制限制；

一线城市预计拿之前有些瑕疵的地，今年拿地成本会上涨很多；

三四线房地产房价明显抬头，但销售不会超预期，今年预计国家会将二线城市客户向三四线引导。