1HP.

是时候聊聊「中海甲叁号院」了。这个西三环的大平层，开盘当天卖了20亿，加上周末的热度。168套房源，所剩无几。经过交叉验证后，销售数据真实性，出入不大，如果只是单纯卖的好，并不奇怪，但让人细思极恐的是：「这是一个连样板间都没搭好的豪宅项目。」

 2HP.这是一个微妙的对赌。赌桌一边，坐着仅凭「图纸」就敢开盘的中海，另一边，是仅看了临时沙盘，就敢笃定成为甲叁号院业主的客户。结果，中海赢的很彻底。

一笔「准入门槛1550万」的超大宗商品的交易，在中海甲叁号院的客户眼里，成了一个「拆盲盒」的游戏，几乎可以不假思索。

豪宅购买者的心理变化，值得分析。

 3HP.首先，这批看似闭眼买房的客户，其实很专业，甚至比开发商更懂楼市。

我较早感知到他们的能力，是在拿地之前。当时，和一名陌生网友在微信聊天，探讨丰台火车站改建升级事宜，车站就在「甲叁」附近。聊天之间，他俨然一个规划知情人士。没过多久，丰台火车站2021年贯通的消息面世，「甲叁号院」所在片区，落定为一个超级TOD，超越日本涉谷，新大阪站。将成为亚洲排名前列的中央车站。那名网友，也成了甲叁的前十名业主之一。现在想来，他像是靠「内幕消息」炒股的玩家，熟知甲叁所在地段的成长性。甲叁的排名前列批拥趸里，这样的业主，不在少数。

4HP.甲叁的「无展示开盘」如此顺遂的第二个原因：是颜值和产品力。「地段为王」的理念，正确但不特别。核心资源，依旧和内环绑定，但当下豪宅市场里的买家，对品质感的追求，也渐渐被提上榜首。「甲叁号院」外立面质感，很南方。

200平的户型中，一条L型环绕阳台，建筑的立面，曲线，阳极氧化铝板，还有大玻璃幕墙形成的开窗比。能打程度很强，只靠效果图，就征服一票客户。一个西三环的豪宅项目，本身位置不错，再加上品质感和颜值的竞争力，亮眼程度凌驾在地段之上。地段和产品间的催化反应，是促成开盘卖的好的重要原因。

5HP.再来聊聊甲叁为什么如此「慢」。一个中海P5级别设计口同事跟我聊过，甲叁的总图调整了33版。所以，甲叁号院成了中海「较慢」的产品线。而样板间至今没面世，也是这个原因。中海甲叁号院的样板间和售楼部方案，我看过，全实体落地，主题是光影和时间，设计很高级。

视觉元素太多，导致还没落地。此外，还引进了一些高级的烟火气，据说会是一家非常叫座的米其林高星级餐厅，连同样板体验一起，都会是实体呈现。我的消息，肯定比准业主滞后。所以，这些「虽迟但到」的因素，也是准业主们提早下单的理由。

6HP.没有样板间，也能卖豪宅的另一个原因，是捧场的中海老业主。之前我得到一组很夸张的数据，这次甲叁的开盘里：老业主成交占比，将近50%。过去十年，北京市场上，跟着中海开发脚步走，一路买赚的老业主很多。而近三年里，中海靠一批像「寰宇天下」，「寰宇时代」和「望京府」这样的热门IP，收获了又一大批新业主。在限竞房和改善盘端，都用销量碾压了北京市场之后，走出悦燃—拾光—藏锋，这一条完整的产品线，从刚需到顶豪市场，都全面拱起。客户的粉丝基础，早已奠定。而这次的甲叁，就是中海在豪宅市场里较用力的一次「摸高上探」。户型继续升级，从三面宽到四面宽，又一次跑出新招。神户型的领域，继续碾压友商。中海总能成为那个「别人家的小孩」。

7HP.你可以说，这次甲叁的开盘，是一次不能复制的成功。

图纸卖豪宅，依旧是在走钢丝。压上的是，累积多年的客户信任。「中海甲叁号院」的看点，有三个：1，兑现承诺的比例，是否100%？甲叁号院，将是北京预售以来的排名前列家，走完整规划的实体样板思路的项目。此外开发商透出的消息里，他们将带来较有生活仪式感，有烟火气高级的会所，并且会以实景展示的形式出现。

所见即所得的兑现程度，令人期待。2，慢速的楼市增长里，甲叁能否成为产品力驱动的豪宅盘？狂奔太久了，经济速度，终究会慢下来，这会影响到楼市。在可预见的楼市低速增长时代，对购房者来说，较好的应对方法，是换一套品质好的新房子。甲叁的成交名单里，有超过两位数的业主，在得知不着急下定，可以等实体样板间出炉，再做决策，但依然笃定下单。这很符合好房子的标准：一小部分人尤其喜爱，并成为业主，而一大群人，也认同这个住宅的城市地位。

3，经受这批准业主毒辣目光的考验？

前面提过，这批不管是规划知情业主，还是中海老业主，都很专业，所以他们就形成了对「中海甲叁号院」的公众监督。跟着买的其他业主，也等着享受这种严格要求，带来的「品质红利」，这个豪宅的品质故事，很难讲好。但目前看来，故事大概率能够讲好。