北京新房卷的越来越离谱了……

昨天，顺义SY00-3101-0037地块公示了规划方案，距离拿地仅63天。

不过真正让人震惊的，不是速度，而是方案里的细节——

公开信息爆料，项目疑似把消防登高场地塞进了绿地里。

顺义新房最近怎么总是在红线边缘反复横跳啊。

不久前，后沙峪的青云国樾，正因“封闭防火挑檐”的争议被推上风口浪尖。

两件事放在一起看，一个信号已经非常清晰：

顺义的新房市场，已经从卷大门、卷会所，进化到了卷红线、卷底线的阶段了。

今天，我们就来聊聊这两个项目，以及它们背后那个越来越疯狂的顺义楼市。

01、一个“反着来”的项目

先看0037地块。

这块地，拿地的是祥业地产——北京城建集团旗下的新平台，和隔壁的住总青年ONE算是“同母异父”的兄弟。但0037项目拿地后，基本算是抹去了“住总”的标签，盲猜不会沿用“住总青年ONE二期”的名号了。

这块地原本的指标相当宽松：限高36米，容积率1.3。在这个容积率普遍被“注水”的时代（比如隔壁青年ONE，容积率1.5，计入街坊路后实际约1.7），1.3的纯容积率堪称奢侈。

但项目潮白河100米范围内控高有限制不得高于30米。

要知道，拉高建筑高度、多排几层楼，能多卖几套房。0037限高30米，对比之下，隔壁的青年ONE就“幸运”了点，限高36，有一栋楼做到了33米。

限高被压低了6米，加上南面退线很大、又想做好房子公区，项目在楼栋排列上就有点吃力了。

于是，一个危险的妥协出现了。

02、消防登高场地，凭什么占了绿地？

0037项目公示的规划图上，一个细节引起了行业人士的注意——

它的消防登高场地，全部划在了小区绿地里。

统计显示，从北到南共12处消防登高场地，无一例外都侵占了绿化面积。而且，从规划图和鸟瞰图来看，这些消防登高场地两侧，还密密麻麻种着树。

这就触碰到了一个非常严肃的问题。

根据《建筑防火通用规范》GB55037-2022和应急管理部相关文件，消防登高场地有明确的硬性规定：

必须保持畅通，范围内不应设置隔离桩、栏杆、绿化等障碍物。

北京市规划与绿化计算规则（京绿规发（2012）6号）说得更直白：

消防登高场地必须硬化，不得用草坪、植草砖替代，否则审图、验收不予通过。

换句话说——消防登高场地本身不能是绿地、不能占用规划绿地指标。验收后把硬化场地再改成绿地，属于违规；设计阶段就把登高场地划在绿地里，同样不合规。

那么0037项目为什么要这么干？

一个合理的推断是：如果消防登高场地不占用绿地，它的30%绿地率可能就保不住了。而绿地率不达标，规划审批就过不了关。

于是，一个两难的选择摆在了面前：要么牺牲消防规范，要么牺牲绿地率。0037项目显然选择了前者。

但问题在于——合规吗？

另外，从规划图上看，项目应该是有防火挑檐的，北侧也有凸出的设计，具体等项目官方介绍。

03、青云国樾的“防火挑檐”风波

如果说0037项目的问题还藏在图纸里，很多信息模糊，那青云国樾的争议就已经闹得沸沸扬扬了。

青云国樾是中国铁工投资建设集团在北京的首个项目，

位于顺义后沙峪，距离地铁15号线花梨坎站约600米，位置相当不错。

今年2月拿地，规划了14栋9-13层洋房和小高层，共778户，面积段79-139㎡。

项目最近刚刚开放了样板间，但很快就被业内人士扒出了一个致命问题——

为了追求超高得房率，它可能要把防火挑檐封闭进室内。

来算一笔账。

以139㎡左右的四居户型为例，南向防火挑檐横跨客厅与次卧，进深1.5米、长9米，面积13.5㎡；北向防火挑檐进深1.3米、长3.2米，面积4.16㎡。

仅防火挑檐一项，就送了17.66㎡。加上设备平台7.42㎡、内嵌阳台3.42㎡，

总计赠送约28.5㎡。

常规10层洋房产权得房率大约79%-82%。加上这些赠送之后，实际得房率直接逼近甚至超过120%。

其他户型也是类似逻辑：79㎡做出三居两卫，108㎡也押注在“赠送面积”上。

但问题出在哪里？

防火挑檐，顾名思义，是用来防火的。它是建筑外墙上外挑的构件，作用是防止火焰通过外立面开口在上下层之间蔓延。按规定，防火挑檐是不允许封闭进室内的——封了，就失去了防火功能。

而青云国樾的尴尬在于：如果防火挑檐不封，户型品相大打折扣，主卧进深只有3.55米，北面次卧进深只有2.1米，连个床都放不下；封了，才是一个“正常”的家。

于是，一个危险的游戏出现了：报规图纸上，防火挑檐是敞开的（合法合规）；给客户看的户型图上，防火挑檐已经“自然而然”地成了室内的一部分。

有人说：交付验收时不封，验收完了，封不封就是业主“自己”的事了。

但这种操作，风险全部转移给了业主。一旦发生火灾，被封闭的防火挑檐可能导致火焰快速向上蔓延，付出的代价远比多出来的那十几平米面积更大。而且，如果竣工验收后被举报与报规不符，是否会影响业主拿证，也是一个真实的担忧。

04、顺义新房，卷到什么程度才算完？

把0037项目和青云国樾放在一起看，一个共同的逻辑浮出水面——

顺义的开发商，正在为了“得房率”这个卖点，不断试探规则的边界。

这不是一天两天的事了。

顺义是北京“高得房率”楼盘最密集的区域。

龙湖宸翰得房率超100%，保利星宸和煦做到104%-110%，星悦时光甚至喊出了110%的口号。这些项目通过阳台半赠送、设备平台全赠送等方式，把实际使用面积拉到了极致。

但问题是，规则的灰色地带总有探到底的时候。当设备平台用完了、阳台用完了，开发商的目光就开始投向那些“不该碰”的地方——比如消防登高场地，比如防火挑檐。

这背后，是顺义楼市残酷的竞争现实。

顺义是北京近郊置业绕不开的选项，从150万的刚需上车房到上亿的顶级别墅，全价位段覆盖。但市场也有明显的分层：中央别墅区和后沙峪是第一梯队，顺义主城是第二梯队，仁和和马坡是第三梯队，牛栏山和高丽营是第四梯队。

0037项目所在的位置，临近地铁15号线俸伯站，属于顺义主城辐射区，是典型的刚需刚改板块。青云国樾所在的後沙峪，更是顺义的价值高地，周边和光瑞府、星宸和煦均已售罄，小户型断货已久。

按理说，这两个项目都不愁卖。

但“好卖”和“卖得好”之间，还有一道坎——在产品同质化严重的顺义市场，得房率成了最直观的竞争武器。你做到100%，我就得做到110%；你用设备平台送面积，我就得用防火挑檐送面积。

卷到最后，就卷到了消防红线上。

05、

对于普通购房者来说，看到“得房率超100%”的宣传时，不妨冷静下来，问自己三个问题：

第一，这些赠送面积，在合同里是怎么写的？是计入产权面积，还是以“赠送”形式存在？如果是后者，将来如果被认定为违建，拆除的风险谁来承担？

第二，这些赠送面积是怎么来的？阳台半赠送、设备平台全赠送，在规则范围内尚可接受。但如果是封闭防火挑檐、占用消防登高场地，那就不是“划不划算”的问题，而是“安不安全”的问题了。

第三，这个小区的消防设计是否合规？消防登高场地是否被占用、防火挑檐是否被封闭，这些不是“小瑕疵”，而是人命关天的大事。

顺义楼市的内卷，从某种意义上说是好事——它倒逼开发商提升产品力、让利于购房者。但任何竞争都应有边界，消防底线就是那条不能逾越的红线。

得房率高一点、低一点，可以商量。但安全，没得商量。

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