从北京别墅市场年度销售表现来看，出货量的排序是：合院＞联排＞叠拼。当红项目的主力产品都是院墅。

上篇中（2018，北京院墅产品向何处去? （上篇）），我们盘点了2017热销的院墅项目，分析院墅产品优点与近几年的演变过程，解析代表性热点项目从规划设计到产品的升级。

下篇我们将从院墅产品附加价值空间、建筑形式等方面分析2018年院墅产品趋势。

--[ Chapter 3 ]--

空中庭院&地下空间 

挖掘墅类产品附加价值空间

 上 ：和光尘樾地下挑空社交空间

2017年北京别墅市场产品纷纷围合院落，以私家庭院作为营销亮点，实际是公共绿地“私有化”,形成独院，产品业态升级，提升生活品质感。此外，通过大尺度的地下室或空中花园作为产品附加值。

 上 ：2017北京院墅产品数值区间（万房地产研究院研究绘制）

因“面粉贵过面包”，向下挖掘地下空间成为合院产品提升溢价的有效手段。

热销别墅项目纷纷通过下沉庭院、采光天井等增加地下室空间的舒适性与品质感，让地下空间由辅助功能转化为生活功能型空间。

通过项目分析，我们可以看出高端院墅通过“向下挖”提升产品力的两种方向：场景化与实用化。

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1）场景化：超大尺度地下活动空间

和光尘樾，地下二层收藏社交厅以7mX9m的巨幕作为空间的中心。形成了超出震撼的场景体验。辅助配备宴会酒吧、收藏区、地下夹层功能区为T台形式衣帽间、SPA等。

 上 ：和光尘樾地下挑空空间效果示意图

景粼原著，为了彰显挑空6.75m的地下空间超级尺度感，在挑空空间悬挂以P-51战斗机为模型的微缩飞机模型。地下空间没有在功能上多花心思，超过150㎡地下一层空间只做会客、收藏功能。作为营销道具的样板间要足够吸引眼球，地下室放飞机就是一个经典案例。

 上 ：景粼原著地下挑空会客厅实景及图纸

翡翠公园的叠拼产品地下空间植入“自然历史博物馆”主题，在中式当道的豪宅产品时代，差异化的选择了英伦、贵族风格的产品。带给客户不少新鲜感。

 上 ：翡翠公园地下收藏空间实景

2）实用化：半地下空间转化首层空间重要功能区

景粼原著地块受到容积率1.19和12m限高等先天限制，项目在叠拼产品做出大胆创新，也就是我们之前写过的“龙湖腕”。

该项目叠墅产品的住宅区域从规划上通过首层下沉至地下（地下面积不算入容积率），下叠户型的客厅、餐厅等重要生活区域实际上布置在地下半层空间。

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 上 ：景粼原著叠墅剖面功能分析图（万房地产研究院研究绘制）

 上 ：大尺度地下空间高端院墅附加空间面积估算 （万房地产研究院整理绘制）

高端院墅产品重点功力是挖掘地下空间，通过夹层及负一层空间实际可以大量面积。而L型、U型合院产品通过巧妙的户型设计更易做出、庭院等附加面积。

■ 高性价比产品更重视地下室是否好用

与豪宅追求优质的场景体验相反，考虑到大尺度地下室的利用率以及装修和后期维护所需的投入。选择性价比级产品的客户更重视地上与庭院的使用面积。从实际应用性来考量，追求性价比的改善型产品选择不做大尺度地下室。

 上 ：金隅上城郡联排院墅剖面功能分析图 （万房地产研究院整理绘制）

产品取舍：

1）地下空间始终不如地上面积好用。

如果住宅尺度与功能需求已可以从地上面积来满足，客户更应该关注庭院，住宅面宽与。

2）客户要关注地下室定期防潮、除湿、排水等技术问题，降低后期维护成本。

金隅上城郡项目，地下空间仅用于停车和酒窖、收纳。几乎全部的生活功能区在地上，产品附加值以挑空空间和来体现。减少了下挖地下室、地下车库的工程量。控制成本且控制了产品总价。

 上 ：注重地上空间院墅附加值面积估算（万房地产研究院整理绘制）

上图为高性价比型，放弃大尺度地下空间类院墅产品附加值空间面积估算表。可以看出，以挑空、得方式提升空间附加值也同样可以打动产品对标客群。大多都在地上，客户接受度高。

■ 地下空间采光升级

地下室面积不断做大，为满足地下空间舒适性和提升品质感。采光天井也成为了一个创新手段，2017年推出的项目采光井不仅数量增多了，布局更加灵活。

传统院墅产品沿着建筑南北侧布置采光井，以满足地下功能区域的基本采光，但I型、与L型产品进深至少达到12m以上，那么 地下空间中部的空间完全没有自然采光。

为了地下空间有更多采光，院墅产品升级为 下沉式庭院 + 单侧采光井组合，地下一层相当于首层庭院感受，比传统单侧采光井的采光舒适度大大提升，但在地下二层仍存在自然采光不均衡的问题。

 上 ：观承别墅二期居住型采光井

万科观承二期的中央型采光井，居中布局采光井，相对比在建筑单边测布局采光井的传统方式，地下空间可以双向采光，提升了地下空间的舒适度与品质感。景粼原著与翡翠公园也采用了同样的居中型采光井设计。

到了和光尘樾，采光井有了一种更文艺的操作——以采光中厅为核心，生活功能空间围绕着采光中厅布局，强调每个重要生活房间都要双向开窗，与光、自然融为一体。

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 上 ：和光尘樾采光中庭分析图 （万房地产研究院整理绘制）

这个项目可能是本年度较具争议性的，行业大佬指出这个住宅给使用者带来的“麻烦”：

长辈间不在首层，老年人实际使用非常不方便；

通透性多面采光也会带来隐私问题；

长辈间套内卫生间正对着采光中庭，私密性较差。

 上 ：和光尘樾采光中庭实景

在棠颂别墅二代产品中，采光庭院不仅为地下空间提供采光，更为建筑内提供交叉通风，起到天然空调的作用（中式合院简史）。

 上 ：棠颂别墅首层平面

在北方院墅产品演变过程中，采光井从较初的增加地下采光，逐渐也为重要空间（如餐厅）增加景观、通风等多元功能。

■ 采光井应向艺术性、景观化方向发展。

为了更好的地下采光，采光井越做越大。如景粼原著的采光井有2.4m宽，占用一部分庭院面积而周围只能做少量的绿化。小编发现大多数院墅产品的采光井都基础样式，略显单调，未来可升级将采光井也做成景观小品的一部分，满足功能也能更美观（景粼原著：上叠PK下叠，背后的两股沉默力量在扣动扳机）。

--[ Chapter 4 ]-- 

 宅与院 尺度与风格

 上 ：2014至今热点院墅项目建筑及园林风格（万房研究院整理绘制）

以北京热销项目为主，我们简单分类了2014年至目前热销院墅类产品的建筑风格。从上面表格中，可以分析出:

■ 中式主题仍是院墅产品的主流。

从我们整理的北京项目中看到，17年超过1/2的院墅产品定位是中式风格。近几年中式风格产品也逐渐细分为：古典中式、形制中式、装饰中式与现代中式来满足客户的多元化需求。

如诗词大会等演绎传统文化综艺节目爆红，都体现了国人对本土文化自信的提升。中式院子还原了人们潜意识里的传统中国的贵族生活。

因此大多数项目都选择了打造中式风格的院墅产品。就导致了很多项目示范区长相雷同，小区大门、建筑立面几乎一个样，消费者只能通过中式装饰元素、施工工艺、石材等来比较项目高低。

另外，市场项目在园林景观上大多相互借鉴，中式园林难有创新，更少有中国文化的主题贯穿。

■ 面积理性化，小尺度合院更易控总价。

 上 ：桃李春风庭院实景

2017年北京院墅类产品总价分为：1500至2000万级、3000至5000级和5000万至过亿级。

在限贷和购房资质等政策下，客户对于总价的敏感度很高。一线城市的房价继续稳定上涨，未来会出现小面积段、总价可控的院墅产品来满足入门级改善客群。

 上 ：桃李春风庭院实景

近几年苏州、杭州的南派产品都推出100-150㎡以内的合院产品。

比如杭州的桃李春风就做到了较小83㎡中式合院2室2厅2卫，设计师也是操碎了心，利用院子、灰空间“偷面积”，做到得房率100%。庭院面积在55-80㎡保证品质，总价可控。

但一线城市主力客群是改善需求，所以4房产品是底线，未来小面积别墅要做到功能与舒适空间平衡。

今年北京的西山天璟也推出了小面积叠拼院墅产品，总价控制在950-1500万之内。目前北京别墅市场供应中小面积段产品相对少有。

■ 精装交付别墅项目脱颖而出，从销售情况看受到客户的欢迎。

北京市场少数精装交付项目区别于今年大环境下的毛坯交付做法，从为客户节省时间和成本的角度出发，产品实行精装交付，如泰禾与万科精装交付别墅项目在北京年度市场成交量都有很好的表现。

 上 ：北京院墅类产品基础信息（万房地产研究院整理绘制）

小编认为是否精装交付要看项目定位，高端院墅产品客群会更倾向于个性化定制设计，对于入门改善院墅项目，精装交付或提供选装服务是为客户提供便利并节约时间。

--[ Chapter 5 ]--

科技化与可变性 

随着健康居住、智能化等概念逐渐受到大众重视，绿色、科技型住宅提供给优质的生活方式。对于楼层多、空间大、能耗大的院墅产品，绿色技术及科技智能化能给到客户更方便、健康、舒适的生活品质，且环保节能。让房子加分。

 上 ：位于西班牙城郊，既享受城市便利，又能俯瞰果园风景。厨房、卧室重要生活空间被可移动的墙分隔，围合使用时形成封闭空间，打开时和客厅联通成开敞空间。

 上 ：房子中有一个天井，起到很好通风作用。房子的能源是来自地下地源热泵。每个房间都有自然交叉通风。建筑的通风系统，可控制空气中的湿度。

健康人居+人工智能化已成为国际高品质住宅的刚需，很多住宅如“变形金刚”，可通过外墙或室内墙体灵活改变室内外空间关系。而国内这类建筑灵活可变型的产品极少见。

 上 ：较顶层的推拉开墙体后，起居室与成为较好的休闲区。

可变空间技术已非常成熟，国内目前的工艺还未大量生产，但在未来，灵活可变住宅会成为高端住宅产品的必然趋势。

2018院墅产品趋势思考

文章《我心目中理想的房子》里，冯唐谈及理想中的房子十要素，其中特别强调：要有个大点儿的院子。有树，较好是果树或者花树或者又开花又结果。“每年花树开花那几天，在树下支张桌子，摆简单的酒菜，开顺口的酒，看繁花在风里、在暮色里、在月光里动，也值了。”

其他九要素含括了：空间尺度、气候、风景、运动与学习的场所、配套设施、交通以及城市文化与生活社交。十要素所描绘的生活，给到当下的院墅产品更多的启发：客户心目中理想的房子不仅要院子更要一个美好的人居环境。

观点一：通过打造区域人居环境，整体提升住区品质，来提升土地及产品价值。

比如，2017年北京金茂府项目建设步行尺度的社区，周边教育等生活配套和开放公园空间，形成一平方公里内的良好人居环境，整体提升社区土地价值。

丽春湖院子、观承别墅都不再只关注红线内怎么打造成品，而是开始在红线外投入绿化市政配套，提升区域宜居品质感，提升产品价值。

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观点二：随着消费升级、客户的改善需求更明确，别墅产品出现城市中心化、面积紧凑、绿色科技等升级趋势。院墅产品整体呈现业态升级：叠拼产品合院化、联排升级双拼联排。 

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观点三：从北京今年市场来看，目前大部分别墅项目毛坯交付，装修一个几百甚至上千平米的别墅，对于客户需要花费大量的时间和精力。别墅热销上榜项目：泰禾拾景园、万科观承等，是为数不多的精装交付项目。别墅精装可能成为客户消费的价值点，产品更关注节省客户时间与便捷，走向精装交付。

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观点四：近年来住宅建筑、园林景观趋势是基于现代生活方式、带有传统中式风格的产品。和光尘樾来带了现代建筑风格产品，北京庄园等项目也回归欧式别墅的形态。目前现代主义合院产品产品在市场上相对少有，健康居住+智能化+灵活可变的高端住宅将将成为未来趋势。

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观点五：随着各个别墅项目的楼王产品纷纷入市，优质景观资源、较大尺度空间等基础价值之外，个性化定制产品可能成为客户的新需求。

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观点六：别墅项目的软性服务竞争将成为重要价值点。

融创、泰禾、万科、龙湖、保利等先行者为院墅产品提供创新的可能性，做出了叫座叫好的产品。

从北京2018年楼市的别墅产品供应来看，很多过往别墅项目的楼王产品陆续入市，期待新的一年，有更多精进产品呈现。