18家房企拼抢北京首宗“带方案入市”宅地 背后有何看点?

拼房帝北京 2024-03-27 09:13:27
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其中,怀柔科学城以底价20.51亿元摘得怀柔雁栖镇地块;石家庄创世纪以触顶价格30.935亿元幸运摇中昌平北四村地块,这也是继去年6月石家庄创世纪摇中顺义地块之后,第二次在北京有所斩获。昌平北四村地块之所以引…

3月26日,北京两宗涉宅地块成交,共揽金51.445亿元,再现土地市场冷热分明的形势。

其中, 怀柔科学城以底价20.51亿元摘得怀柔雁栖镇地块;石家庄创世纪以触顶价格30.935亿元幸运摇中昌平北四村地块,这也是继去年6月石家庄创世纪摇中顺义地块之后,第二次在北京有所斩获。

值得关注的是,北四村地块是昌平区首宗“带方案入市”地块,同时是北京首块“带方案入市”的住宅地块,其所在区域也是近几年“网红”楼盘的聚集地。

18家房企在昌平上演“摇号大战”

今天北京土拍的焦点当数18家房企争夺昌平区中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造和环境整治F地块项目CP01-0601-0056、0057、0058地块(简称“昌平北四村地块”)。

该地块迎来18家房企报名,包括懋源、建工、首开、邯郸常瀛、越秀、建发、中铁、未来科学城、中铁建、龙湖、华润、城建、金隅、中海、港中旅、石家庄创世纪、芜湖康润、保利。

地块起始价26.9亿元,开拍前其获得第17次报价,达到29.14亿元,现场竞拍很快到达30.935亿元价格上限。在摇号环节,最终由石家庄创世纪幸运摘得,溢价率15%,成交楼面价约3.58万元/平方米。

值得注意的是,石家庄创世纪在北京土拍市场中并不陌生,其参与了多场热门土地的出让。曾于2023年6月14日摇中顺义区一宗住宅用地,后引入龙湖合作开发,目前案名为龙湖·御湖境二期。

天眼查信息显示,石家庄创世纪成立于2006年,其控股股东为河北润德控股集团有限公司。有业内人士预期,此次该公司或将同样引入其他房企合作开发。

昌平北四村地块用地面积约4.1万平方米,建筑控制规模约9.3万平方米。其中,住宅用地规模3.32万平方米,容积率2.6,控高60米,未来销售指导价6.4万元/平方米,上下浮动8%。

另据出让条件显示,0057地块托幼用地需由竞得人建设后无偿移交相关部门;0058地块竞得人需建设地上建筑规模约1000平方米养老设施(含助残)、地上建筑规模约1000平方米社区文化设施、地上建筑规模约350平方米社区管理服务用房、地上建筑规模约100平方米市政公用设施(公厕),均需无偿移交相关部门。

对于该宗地块,中指研究院土地市场负责人张凯表示,其位于昌平区史各庄街道、昌平南区域,是近几年“网红”楼盘的聚集地。项目地处生命科学园核心区,北临南沙河;医疗方面,附近有北京大学国际医院、昌平区沙河医院等;商业上也有即将开业的“超级合生汇”。值得一提的是,该地块周边有越秀·星樾、大华启宸府以及刚开盘的中海寰宇未来等项目。

在北京链家研究院分析师岳微看来,北四村地块处于昌平南和沙河高教园中间过渡地带,体量适中,周边产业分布密集,位于生命科学园北侧,临近永丰产业园,作为西北部智力密集发展的集中区,有较强的产业支撑基础。不过,周边配套现状一般,虽距离地铁站较远,但紧邻京藏高速、京新高速,道路交通出行便捷。地块周边规划预期较强,距离规划中的地铁19号线生命科学园站约1公里,距离北京大学国际医院约1.6公里,距离昌平“超极合生汇”约1.9公里。

试水“好房子”,促进产品适配居住需求

昌平北四村地块之所以引起房企的关注,还在于其是北京首宗“带方案入市”的宅地,同时也是昌平区首宗“带方案入市”的地块。土地出让文件中要求,该项目的设计方案要选择全国“好房子”设计大赛北京赛题一等奖作品的设计方案。此外,结合市场情况和产品定位,在保证获奖方案整体规划形态和建筑风貌不发生重大改变的前提下,房企可对选用设计方案进行调整。

对此,岳微表示,从公示规划方案中可以看出,未来社区设计为开放式街区,同时设置架空层、风雨连廊、阳台,住宅得房率明显提升。

岳微表示,与前期“高标准建设方案”不同,从自行提报评审转为直接落实执行,限定性、指向性更明确。在此地块挂牌前,北京经济技术开发区有工业用地“带方案入市”试点,规划方案仅作为备选建设方案并不强制使用。此次昌平区宅地出让可以说是首次创新执行。“带方案入市”有助于缩减工程审批环节、进一步促进住宅入市速度、减轻房企建设周期内多余的资金压力。为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,当前房地产市场更加注重改善性产品的供给,“好房子”的概念从多角度发力,尤其在新房供应方面,促进产品更加适配居住需求。

北京资深地产评论人泽龙认为,北京响应住建部要求,拟打造“好房子”样板项目。从目前看,昌平北四村“好房子”项目亮点不少,比如采用建筑师负责制;局部可设置不超过1000平方米架空层,不计入容积率;可建设风雨连廊,不计入容积率。由于地块起始可售楼面价3.1万元/平方米,达到总价上限后楼面价约为3.58万元/平方米,未来销售指导价6.4万元/平方米,“房地差”相当可观。

怀柔地块开发难度大,本土国企底价拿下

同一天成交的另一宗宅地是怀柔区雁栖镇03-01、03-02、03-03、03-04、03-05、03-06地块F1住宅混合公建用地、F3其他类多功能用地(怀柔雁栖小镇C区土地一级开发项目)(简称“怀柔雁栖镇地块”),起始价20.51亿元,最终由北京怀柔科学城雁栖小镇置业有限公司(简称“怀柔科学城”)摘得。

怀柔雁栖镇地块出让面积13.4万平方米,建筑控制规模≤14.91万平方米。其中,03-01、03-02、03-03、03-04地块为F1住宅混合公建用地,控高15米;03-05、03-06地块为F3其他类多功能用地。期房销售指导价为4.2万元/平方米。

该宗宅地仅有怀柔科学城这一家企业参与拿地,对此,泽龙认为,怀柔地块的开发难度令开发商“退避三舍”。一是商办太多,不光有F1(住宅混合公建用地)还有F3(其他类多功能用地);二是公建全部自持(年限20年);三是商品住宅40%现房销售;四是商品住宅要求自持15%。

据悉,这距离怀柔科学城上次拿下怀柔地块不足5个月。去年11月1日,怀柔科学城以24.1亿元、楼面价约16484元/平方米拿下怀柔雁栖镇、怀北镇地块F1住宅混合公建用地(怀柔雁栖小镇B区土地一级开发项目)。该地块的销售指导价与上述怀柔区雁栖镇地块相同。其他开发条件几乎也相当,比如,要求居住自持15%、公建全部自持20年。持有期满后如需转让或出售,需经市政府批准后方可办理相关手续。项目商品住宅建筑规模40%现房销售。

来源:新京报

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