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正文——

北京土地市场正在上演一场“饥饿游戏”，而游戏规则是：有人挤破头，有人独享清闲。

9月30日，北京土拍市场迎来国庆假期前最关键一战。

朝阳区太阳宫地块与门头沟区四道桥地块同日竞拍，却呈现截然不同的两种景象——

太阳宫地块9家房企角逐，在大战339回合后，由中建智地溢价39%拿下；

而门头沟地块则只有电建地产与门头沟城投联合体一家报名，轻松底价成交。

一边是房企不惜血本争夺核心区稀缺资源，一边是郊区地块备受冷落。

这场土拍大戏，折射出北京楼市最深层的分化逻辑。

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太阳宫0627地块堪称此轮土拍的明星。起始价31亿元，成交楼面价约7.1万元/平方米，这一数字足以让外行瞠目，却依然阻挡不了开发商的热情。

中建智地、城建发展、懋源、招商、保利、建发、中海、京投、金隅等9家房企参与角逐，大战339回合，溢价39%成交，楼面价来到8.5万/平，未来妥妥12万往上看，网传14万也不是不可能。

太阳宫地块的稀缺性不言而喻。

地块地处东北三环与四环之间，紧邻地铁10号线与17号线的换乘站——太阳宫站，可快速抵达望京、国贸、亦庄等重点产业区。西侧与太阳宫公园、凯德广场相邻，休闲、购物、娱乐等生活配套一应俱全。

更让家长心动的是，人大附中（朝阳分校）、人大附中朝阳学校等优质教育资源分布在地块周边，进一步增强了项目的市场竞争力。

太阳宫板块上一次供应住宅用地可追溯至2022年。当时，中建玖合以15%的溢价率竞得朝阳区太阳宫新区D区0210-029地块，并后续打造为中建·玖合府项目，成交均价约11.85万元/平方米。

从二手房市场来看，太阳宫地块周边的太阳公元、火星园、丰和园等小区，二手房销售均价已达12万元/平方米，部分优质房源价格更是突破14万元/平方米。如此价差，让开发商看到了充足的利润空间。

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与太阳宫地块的高调形成鲜明对比，门头沟区S1线区域组团0006地块的竞拍显得异常平静。

9月30日，电建地产+门头沟城投联合体以9.57亿元底价摘得该地块，楼面价约2.35万元/平方米。

这块地位于门头沟区永定镇，西六环外，紧邻地铁S1线四道桥站，周边有西长安中骏世界城、龙湖长安天街、门头沟区中医医院、绿海运动公园等配套。

按理说，这宗临铁宅地条件不错，为何只有一家企业报名？答案在于——门头沟市场已成电建地产的“后花园”。

在帝都楼市的版图中，门头沟曾因交通红利一度成为房企必争的“京西热土”，金地、京投、绿城等品牌房企扎堆拿地的盛况犹在眼前。

如今板块降温、市场分化，多数房企退出或收缩，唯有电建地产凭借深耕多年的沉淀，以长安华曦府“一战封神”，成为门头沟楼市的“剩者”与“王者”。

电建地产在门头沟的底气，来自长安华曦府的空前成功。该项目于去年12月14日和今年1月1日分两批次取证，总计581套住宅。

目前网签527套，全盘去化率91%，成交均价4.63万/㎡。其网签总金额已达地价款的163%。

电建地产之所以能在门头沟过得“有滋有味”，关键在于其已形成独特的区域垄断优势。

门头沟市场规模有限，只能容纳一家房企活得好，后来者则费力不讨好，因而成为其他开发商眼中的“鸡肋”市场。

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太阳宫与门头沟两块地的不同命运，揭示了当前北京土地市场的两种生存逻辑。

太阳宫地块的激烈争夺反映了房企对核心稀缺资源的渴求。该地块占地1.94公顷，规划建筑面积5.06万平方米，容积率2.6。

这类核心地块去化风险小，利润空间有保障，是房企们宁可挤破头也要抢夺的“安全资产”。

特别是2025年以来，北京核心城区土地供应整体呈现放量态势。

1—9月北京共成功出让27宗地块，涉及海淀、朝阳、通州、丰台等11个区域。

其中，海淀区以6宗地块位居榜首，朝阳、通州、丰台、顺义四区并列第二，各成交3宗。

核心区域供地力度增强，缓解了房地产市场的尴尬，以海淀区树村地块为例，该地块共吸引10家房企参与角逐，历经265轮竞价，最终由中海以27.93%的溢价率竞得。在平淡的市场中引发了一波小高潮。

另一宗朱房村地块同样表现抢眼，经过170轮竞价，由建发以90.4亿元总价、25.04%的溢价率收入囊中。

此次太阳宫溢价39%绝对是2025年北京的高光，这局朝阳力压海淀登顶。

但即便有这样小高光宗地也难以“力挽狂澜”，数据显示9月北京新房成交30套以上项目继续缩水，这个节后跟大家细说。

与太阳宫不同，与北京其他多数城区项目不同，

门头沟市场虽然规模有限，但足够让电建地产发展得“有滋有味”。

电建地产在门头沟已有现成的团队、现成的售楼处，能省下大量管理费和前期投入，这些都是外来房企无法比拟的成本优势。

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对于普通买房人而言，这场土拍大戏传递出几个重要信号。

核心区都有绝对「好房」了，你手上的房子还有啥资格谈稀缺性？

太阳宫板块的优质配套和稀缺供应，决定了其房价抗跌性较强。从二手房数据来看，太阳宫板块的这一轮跌幅约25%，远小于北京大盘30%的跌幅。

但核心区的高门槛也让普通人望尘莫及。以太阳宫地块为例，业内预测其未来售价很可能突破15万元/平方米。按最小户型100平方米计算，总价也将达1500万元级别。这注定是富人的游戏。

而对预算有限的买房人来说，门头沟这类郊区仍是不错的选择。

特别是电建地产在门头沟持续深耕，其新项目很可能延续长安华曦府的产品策略，主打高性价比的刚需产品。

长安华曦府的成功在于其精准的产品定位——主力户型78-118㎡三居，占比超七成，刚好击中门头沟本地刚需和海淀外溢客群的需求。

电建地产在门头沟的新项目，有望继续复刻这一成功模式。

当太阳宫的开发商们还在为那块“压箱底”的宝藏地块争得头破血流时，电建地产已在门头沟悠闲地品尝着“神仙日子”的滋味。

其实这也映射了当下的生活，市场不好，生活质量就一定要下降吗？

未必，实力强大的大佬可以与典藏精品坐等增值，但是普通人也可以有自己的性价比之选，保留自己的小确幸。你能看到，不管什么时代，什么阶段，都有人能把自己经营的有滋有味。