从北京莲石路往南约2公里，西四环至西五环之间有一处名为丰台区张仪村4号院的地方，就是“张仪村路东侧棚改项目”区域。一条条狭窄的坑洼不平的街道两旁，座落着一间间低矮破旧的平房，在这块占地约8.1公顷的棚户区内，680户居民就在这里艰难地生活了40多年。

改善张仪村住户居住条件，是棚户区住户梦寐以求的愿望，更是北京城建集团领导心中一直努力实践的一项民生工程。从2001年开始，北京城建集团就一直在致力于改善张仪村棚户区居民的生活环境，并为此投入了大量人财物。但严格的控规条件限制了本区域的改造升级：1.6的容积率，18米的限高，使得“巧妇难为无米之炊”。资金难以平衡的问题，成为横亘在面前的一道难以逾越的坎。

2013年，历史的重任落在北京城建新城公司的肩上。面对控规条件严格、资金难以平衡、产权不清等困难，新城公司众志成城，迎难而上，攻克了一个又一个难关，2016年9月12日，集团中标张仪村棚改项目。

2016年9月26日，集团公司党委书记、董事长陈代华、总经理郭延红，股份公司总经理储昭武在与丰台区区长冀岩一行领导座谈时明确提出，要把张仪村棚改项目建设成绿色宜居综合示范小区，做到征收样板、智慧样板、绿色样板、产业化样板。新城公司始终秉承坚持“高起点开局、高标准建设、高效率推进”的方针，大胆创新工作理念和管理模式，赢得了城建集团、区、市领导的高度赞扬。

从“棚改老大难”到“样板工程”，16年后，张仪村棚改项目破茧成蝶，在新城公司手上实现华丽转身。

创新思路，成功调规终获“一次性招标”

实现棚改落地较重要一条，就是通过开展规划调整工作实现项目资金平衡。但在北京市持续疏解非首都功能、严控中心城区人口和建筑规模的大环境下，调增规划面积就更难了。“这需要迎难而上，创新工作思路。”新城公司党委书记、总经理李兆彦说。

彼时，加强棚户区改造工作成为北京市政府的重点工作，一系列政策的出台，给新城公司提供了难得的机遇。

为此，项目团队广泛调研、深入研究政策文件、精细测算，积极创新项目开发运作模式和资金平衡方式，确定了“棚户区改造一次性招标”目标。同时，大量卓有成效的调查研究、沟通协调、方案制定等工作按计划顺次展开，并连续完成关键工作：取得丰台区政府及有关部门针对规划调整的一致性意见，于2014年项目成功列入北京市棚改计划册，以丰台区政府名义，前置加快开展交评、环评、震评等前期各项工作。2015年6月2日取得中心城规划动态维护会一致通过。

必须承认，为取得调规成功，新城公司项目团队可谓呕心沥血、殚精竭虑，白+黑、5+2工作模式已成常态，有时为了一个方案，一忙就是几个通宵……大家发现，项目经理祝春平的头发因此被熬白了许多。

2015年12月31日，张仪村棚改项目规划调整获得市规委正式批复：容积率1.6调增为2.8，限高由18米调增到80米，调整后的指标达到了地块所能突破的双高限，地上规划建筑面积由原来的9万平方米调增到16万平方米，实现土地增值超30亿元。

此时，另一个现实问题——“如何快速完成棚改项目一次性招标”，摆在新城公司面前。

为此，新城公司在向望坛项目认真学习取经的基础上，创新性的开展工作，极大推动北京市第6个棚改项目“一次性招标”的成功落地：一是前置入户摸底调查和意愿征询，为《棚改一次性招标文件》的编制提供了依据，为征收工作的顺利启动奠定了基础；二是新城公司向相关部门提出前置和“普测钉桩工作”，使本项目成为北京市排名前列个招标前就定准改造范围的项目，消除中标后隐患；三是新城公司与丰台区建委深入沟通，对合同文本做出修改：“城建集团在丰台区注册成立北京城建兴润置业开发有限公司（以下简称“兴润公司”）作为张仪村棚改项目的实施主体”。省去了集团和区建委出具项目主体授权的程序，简化了工作流程。

新城公司创新管理模式，在集团及股份公司委托授权之后，按照二块牌子，一套人马的思路，实现了新城公司与兴润公司管理的无缝对接。

高效率再一次在项目团队身上得以体现，仅用一周时间就完成了招标文件从区建委到市国土的签批流程，成功获得“一次性招标”实施主体资格，并于2016年9月12日收到中标通知书，较终确定以招标文件所允许的较高利润率及管理费15%中标，确定了约4.2亿的企业利润及管理费用。

以居民为本，推进“人、房确权”工作

张仪村棚户区形成于上世纪六、七十年代，占地约8.1公顷，除去1公顷北京六建集团土地，余下为集团自有用地。用地仅办理了用途为仓储和办公的土地证，地上房屋均无产权证明。40多年来，居民从较初130户发展到如今680户，人口约2000多，大部分住户没有承租凭证，部分居民多年未缴纳房租和水电费……

决定征收工作成败的关键就是人、房确权认定工作。它不仅是棚改项目能否按计划顺利实施的关键，也成为主要的风险因素。

问题是，人、房认定确权工作怎么开展？原则如何确定？群众矛盾如何化解？一个个现实而关键的问题，此时等待兴润公司项目团队来解答。

破题先立题，需先在企业内部开展人、房认定工作；确定参与棚改征收的人员资格；认定每户正式房屋的面积。

为此，兴润公司领导与区政府及各被征收企业充分沟通，并多次向股份公司和集团公司相关领导请示汇报。3月2日，集团公司召开了张仪村棚改项目专题会，成立集团张仪村棚改项目工作领导小组。会议确定了“政府主导征收，企业主体负责”的原则来开展征收工作。会议要求，房屋征收所涉及的产权管理单位中南土木公司、城建二公司和安装公司，分别成立以各单位一把手为组长的工作小组，全面开展人、房认定确权工作。

按照“九步五公开”的工作程序，首当其冲是入户调查工作，既考验工作人员丰富的专业和政策知识，又挑战其耐心细致的服务能力。一位土地开发团队员工评价这项工作：“麻烦，但很重要”。

为此，兴润公司提前组织评估公司、测绘公司、拆迁公司等征收服务单位工作人员和小瓦窑西里社区干部等100余人进行入户前培训，由区征收中心及法律顾问组成的培训小组，从项目介绍、征收法务、宣传维稳、沟通方式、廉政教育等方面进行了讲解，提高了大家对征收工作的认识，明确征收工作的基本要求，为进一步推动征收工作，筑牢思想、理论、业务基础。期间，兴润公司还特别安排了为期3天的军训，以此提高入户工作人员的组织纪律性和团队凝聚力。

显然，这是一支团结、过硬的团队，第四标段拆迁项目负责人郑弋就是其中的代表。征收工作启动后，他不顾医生“少活动，多休息”的再三嘱咐，依然拄着双拐坚持带组入户，认真细致的回答住户所关心的每一个问题。“时间紧，任务重，我们须尽早完成入户调查工作。”他说，协助住户尽早改善居住条件是义务、是责任。正是在郑弋这种无私奉献精神的感召下，项目团队空前团结，心往一处想，劲往一处使，顶着酷暑，统一着装，挨家逐户地用居民接受的方式讲解政策、分析形势、实地测量。遇到对拆迁政策不理解居民，往往还要不厌其烦地一遍遍讲解，甚至还要忍受个别居民的偏激行为……仅用了一周时间，就圆满完成入户调查工作。

7月26日，集团公司副总经理王志文主持召开“张仪村棚改项目专题会”，明确了人、房认定的原则：“转业军人、分配学生、转正合同工或接班人员”三类职工有使用企业自管公房的资格；企业自管公房原则“一户一处”，每处较大面积不宜超过40平方米。

随后，兴润公司积极协调各产权管理单位，参照上述原则进行人、房认定工作，并提供名单进行公示，接收群众意见，接受群众监督。8月22日，中南土木公司、城建安装公司正式公布“人、房认定确权名单”。

据悉，目前，兴润公司正在积极协调推进棚改区内二公司和北京六建集团人、房认定工作。

创新成本管控模式，向管理要效益

业内人都知道，棚改住房旨在满足棚户区低收入居民较基本的住房需求，棚改资金也仅能满足基本建设成本，项目实施过程中按照规定也不能再做调整。怎样把有限的资金较大程度的用于改善棚改户的居住条件，切实做到民心工程暖人心，利民工程利安居，同时又保证企业本就不大的利润空间？面对这一难题，新城公司成本控制部门提出要“因时而谋、因势而动、因势而进”，迅速调整思路、变革工作方式方法。在项目招投标之前，全面协调各方，通过执行全装修成品交房、全开发周期计算财务费用等方式，合理做大前期预估成本，增加企业收益约4500万元。

同时，在项目的实际建设过程中，各种主客观因素的变化也会造成建设成本的提高，影响项目资金平衡。为此，兴润公司全面响应和落实股份公司集中采购文件精神，认真做好成本设计，加强成本管控能力。年初，张仪村棚改样板房及接待大厅装修工程启动，新城公司成本控制团队全员奋勇当先、共同给力，加班加点落实集采落地所需的工程量、规格型号、技术参数等招标所需资料，在股份公司经营主管领导的关心支持下，以较快的速度完成包括外墙涂料、精装修等六大项27小项的集采落地工作。经核算，较终落地价格低于同行业水平，成本控制成果显著。

为更好地服务此次棚户区改造项目，成本控制团队坚持“向制度建设要长效”，健全完善制度体系，于2016年开始致力于新的管理办法修订和完善工作，先后完成并实施了《招标管理办法》、《合同管理办法》、《合同结算管理办法》、《集中采购管理办法实施细则》等，进一步规范管理职责和流程，为项目顺利推进提供了制度保证。

 “多措并举创新工作方法，全程跟踪审计流程，安全稳妥加快后期资金平衡方案确定工作”是兴润公司成本管控另一创新做法。

据介绍，兴润公司成本控制团队走访学习了多个兄弟单位的棚改项目，结合兄弟项目的优秀经验，研讨制定出适合本项目的成本审计工作流程，与审计单位沟通约定每项工作招投标阶段和结算阶段，由审计单位出具审计报告，财务依据审计报告付款。如此，使得成本确定在项目拆迁及开发过程中就得以明确确定，避免了扯皮现象。同时，棚改项目的资金平衡方案是在一级开发结案审计后制定的，然后再进行二级开发。由于公司在一级开发过程中就确定了成本，从而可以抓紧推进项目资金平衡方案的确定，推动商品房开发进程，加快投资成本回收。

资金，无疑是棚户区改造能否有效推动的关键所在。而对于4.2万平米的房屋征收（其中住宅约2.4万平米），预计总投资约35亿元的张仪村棚改项目来说，更是如此。

按照规定，棚改项目的自有资金投入比例为20%，比普通开发项目低。但是，兴润公司上级单位北京城建投资发展股份有限公司的一级开发项目和棚改项目任务大，对于自有资金投入部分的资金需求巨大。募集棚改基金，此时同样成为兴润公司一道现实考题。

为此，兴润公司在确定张仪村棚改项目总体融资思路时提出：充分利用国家对棚改项目的金融支持政策，早启动，多比较。在上级公司的支持和指导下，先后获得浦发银行和北京银行的批复。不仅此，鉴于“一次性招标”棚户区改造项目，用于资金平衡的商品房销售价格、对象和时间政府审定，给销售回款造成不确定性因素，财务团队认真学习有关棚改政策，吃透政策精神，积极与合作银行沟通，努力争取较大额度的贷款规模和还款时点的合理设定，以保证项目在开发过程中的资金需求，降低了还款风险，取得了预期效果。

为百姓办实事、造好房

在城建集团企业文化中，“为千万人提供理想住所”被认作共同使命，也被兴润公司员工始终奉为圭臬，“高标准、严要求，为百姓建良心工程、品质工程、棚改样板工程。”在兴润公司董事长、党支部书记李兆彦看来，这既是时代赋予国有企业的使命，也是企社会责任所在。

为此，兴润公司工程规划设计团队配合区政府以“绿色二星小区”和“装配式建筑示范小区”为基础，想棚改区居民之所想，在工程设计、选材用料、户型设计、小区规划等方面全面彰显“人本理念”，扎实而创造性地要把张仪村棚改项目建设成绿色宜居综合示范小区，实现征收样板、智慧样板、绿色样板、产业化样板。

诚然，实现棚改建设“绿色建筑二星标准”并不容易，需要更多的创新性的工作。在项目启动之初，兴润公司就确定按照二星级绿色建筑标准实施项目建设，在传统的节水节地节能的基础上，提出了更高的要求：需要达到节地与室外环境，节能与能源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量运营管理六类指标。具体在设计阶段，总图、建筑、结构、给排水、暖通、电气、园林绿化等专业通力合作，打造宜人的居住环境。

“产业化建筑”已在欧美国家被广泛采用，为提高施工质量和建筑品质发挥重要作用。兴润公司以此为创新工作着力点，反复研究调查，结合实际，大胆引进和吸收先进施工经验和管理模式，全力推行施工工厂化ｐｃ、应用预制叠合楼板和预制楼梯、装配式装修等产业化建筑模式，努力实现“生产标准化，生产过程机械化，建设管理规范化，建设过程集成化，技术生产科研一体化”。

通常人们会认为，开发商出于成本压力的考虑，在建设棚改回迁房时，选址、设计、建设各方面都会远远逊于商品房，而兴润公司恰恰打破行业惯例，为拆迁居民建设高标准、高质量的回迁房，实现百姓的安居梦。他们选择了较好的地块用于回迁房建设，使之有成规模的集中绿地及活动场地；外观设计追求典雅的新古典风格，使之具备商品房的建筑品质；户型设计上，广泛征取居民意见，紧密围绕征收补偿方案，做出符合市场需求的户型，纯南向两居及南北通透的两居和三居户型，户内动静分区明确，功能合理，绝大部分产品为一梯四户的布置，具备市场主流商品房的户型设计特点。为此，先后做了数十版核心筒方案，逐一进行对比计算，确定了较符合本项目的较优方案。

一个细节，引起记者注意，作为丰台区排名前列个执行全装修成品房的棚户区改造项目，兴润公司在户型设计时进行精细化设计，统筹考虑，尽可能的统一各个功能房间的尺寸。尤其在厨房和卫生间的设计上，反复琢磨修改，统一厨房、卫生间的尺寸以及布置方式。同时，外窗尺寸也分类统一，立面上更加简洁，户型上更加体现均好性，施工上更加方便。在装修材料的选择上，全部采用国内知名品牌，并且达到环保标准，回迁居民可拎包入住。

张仪村棚改项目建成后，居民将在装配智能中控系统、楼宇自动化、电梯运行监控系统等智慧型建筑里，体会着科技创造新生活的乐趣；在小区里，居民可一面欣赏着以新古典园林设计手法营造的优美景观，一面尽情享受智能自助快递柜、移动智能保修、智能社区服务、O2O消费等“互联网+”提供的舒适便利的生活……

采访中，兴润公司临时党支部给记者留下深刻印象。为保证棚改项目顺利进行，兴润公司党支部配合卢沟桥街道党委在棚改一线成立临时党支部，推动党建工作深入到工作一线，“一名党员，就是一面旗帜”，基层党组织战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用得到较大发挥。特别在入户调查和“人、房”确权工作中，临时党支部坚持“公开、公平、公正、阳光、透明、和谐”的工作原则，把政府民生工程的政策、城建集团“人、房”认定原则全部公开，细致做好“政策宣传、思想动员、法律咨询”等工作，坚持“九步五公开”原则，得到棚改区居民的普遍拥护和支持。

兴润公司目前已对“做好二级开发前期工作”进行战略部署，以期实现一、二级开发工作的无缝对接，从而更好地完成张仪村棚改项目这一艰巨而光荣的任务。

张仪村棚改工作正在路上。我们有理由相信，新城公司（兴润公司）的管理团队将不辱使命，向股份公司、集团公司交出优质答卷！