哈喽大家好，我是血拼哥。

大家关注的小阳春最终战绩，终于来了，2024年3月二手房网签量14280套。

跟血拼哥几周前预测的不到1.5万套保持一致。

这个结果其实并不意外，从去年开始市场已经冷静了半年，去年10月开始的网签量10653套，12545套，12963套，12444套，6332套。

到了3月的14280套，短期来看市场确实好像有所起色。

但是！对比前几年的小阳春成色，2021年至2023年3月，二手房网签量分别是22172套，15771套，22912套。

长期视角下，今年小阳春明显势弱，总之，现在依旧是买方市场，而且机会还有很多。

Part1

新房分化加剧！优惠力度加大！

去年的大批新地今年集中开盘，趁着小阳春，新盘的“客户争夺战”也无声打响。

以中海为首的五个项目联动开盘，3月30-31号，中海寰宇未来、中海寰宇天下·天镜、中海永定玖里、中海公元里、中海丰和叁號院相继开盘。

寰宇未来首开卖了411套，揽金30亿；寰宇天下·天镜卖了20亿；永定玖里更是首开即售罄，销售8亿；公元里卖了12亿；丰和叁號院开盘卖了20.6亿。

只能说，中海在北京品牌打响了，拿地也给力，这个出货结果也在情理之中。

而除了中海的项目，3月16号开盘的壹品兴创·颐和公馆卖了140套房、销售7亿。3月24号，房山良乡大学城的京熙润府开盘，也卖了10.05亿。

新盘喜报连连，但是背后是开发商偷偷流泪：

中海寰宇未来，朱辛庄高净值圈层标杆，指导价6.6万/平，结果没开盘前就造势最低售价5.8万/平，实际均价6.4万/平。

中海寰宇天下天镜，石景山的名牌项目，自然没啥优惠，顶着指导价7.8万/平卖，只有99折。

中海永定玖里，河西独苗，天赋所享。指导价6.4万/平，实际售价5.2万/平。

中海公元里，南中轴神仙打架的新宫板块，指导价7.8万/平，实际售价6.8万/平。

京熙润府，配套样样齐全，还有规划，开发商也牛。指导价4.5万每平米，实际售价只有3.8-3.9万，阳台还送给的大大的。

今年能够顶着指导价卖的热盘，基本都是热门板块+区域唯一。

只要是新盘比较多的板块，或者稍微偏远的项目，无一例外全都偷偷优惠降价。

但即便如此，3月新房也只网签3604套。同比去年3月减少了36.7%。

新房网签量势弱一部分原因在于年初开盘项目数量较少，另一部分原因在于二手房跌幅较大，不少老破小，甚至次新都跌出了“性价比”。相比之下，刚需选择老破小的比例大幅增加！

Part2

老破小跌出性价比！

头部中介机构的数据分析，去年下半年，北京的二手房均价下降了15%左右，降幅最明显的就是四季度。

价格下降，给了刚需更低的门槛，于是3月刚需加速入场在情理之中。

其中有个现象，老破小的成交比例在攀升。

500w以内的成交比例相比去年上升了接近10个百分点，已经超过一半了。与此对应的就是1000w以上的高总价二手房，成交比例下降的比较厉害。

那么，老破小一夜“复宠”的逻辑是什么呢？

有接受采访的年轻夫妻表示，当房价上涨这条路被无差别堵死的时候，低总价、易出租、租金跑赢大盘的老破小，确实更适合当下的他们。

比如东王庄这套之前400多万的老破小，如今挂牌280多万，因为挨着清华科技园和清华等高校租金不低，一个月5000-6000左右，但首付七八十万就能买下来，还能提取全部的公积金，每月算下来，压力和租房差不多了，还能手握一套不动产，是不是瞬间香了？

这样的例子还有很多，南三环、西五环外、东五环外，不少位置不错，有商圈有配套，小区环境OK的老破小都有机会。

以老破小为主力的刚需市场率先回暖，交易比例的上升，也为改善型家庭后续的置换奠定了基础，可以预计后续二三季度，改善家庭会逐步开始入市。

Part3

上半年北京不会再“救市”了

从目前的数据看，北京市场绝对谈不上差，所以开年大家期待的救市“雷霆”手段，在3月北京打出“取消离婚满三年限购”政策时，就表明基本不会来了。

离婚后三年不能买房政策出现的背景是：

放缓21年上半年市场过热，避免有人假离婚钻政策漏洞，防止房地产市场过于火热。

不过这条政策是前期政策的补充，只影响少部分人群，主要有三类情况：

1.婚前一方有两套及以上住房，离婚后双方三年内都不能买房，无房一方再买房被影响；2.外区有两套及以上住房，离婚后换东西海的有影响；3.需要配合满五唯一售挂牌售卖的房子有影响（不过也能通过赠与配合满五唯一）。

而新政后的第一个周末成交数据，比过往几个周末的数据都要低。

很明显，该政策影响的人群确实比较少，甚至没有一点水花。

政策时主要目的也清晰了，根本不是“加把火”，而是趁势将市场过热的“紧箍咒”进一步解除，满足正常需求。

我盲猜，上半年的重要节点就这么过去了，4月数据如果还不错，那下一波利好只能期盼下半年出现了。

Part4

捡漏上车，还是选择再等等？

今年想买的新房的朋友，还是可以多看看的。

2022年全年商品房销售面积只有13.58亿平方米，而23年是11.17亿平方米，成交量直接跌回2016年。

楼市在逐渐回归理性，我们所在的北京楼市也不例外，每次等到成交量低迷的时候，挽回一下：

从23年9月的认房不认贷；23年12月的调整首套首付比例、非普宅标准；今年2月的通州双限取消+五年期LPR下降；到了最近废除了离婚后三年不能买房。

基本就是新政出来后，市场都小火的一把，然后刚刚冷却，就再加把火，频率就是2个月一次……

北京可以稍微期待的，依旧是官方的定调：

3月19日，国新办发布会上，北京市委常委、常务副市长夏林茂表示：强化因区施策、一区一策、优化房地产调控政策，支持刚性和改善性住房需求。3月22日，国务院召开国常会，提出：要进一步优化房地产政策，系统谋划相关支持政策。

小范围慢慢松绑，等到大家都能赶上利好的顺风车，估计还是要几年，市场整体还是求稳的。

真硬刚需可以多下场看看，今年降幅比较狠的房源有很多。盯得新房的朋友，非核心热门板块，都可以再对比着看，新盘越来越多。

上次给大家盘点了今年拟供地名单，区位真的不错，大家可以关注一下。（戳这里穿越查看）

关注共产房的朋友，今年两个新项目品质都不错，该买就买，也要靠运气抢。其他共产房也有剩余房源，不定期捡漏。

最后说个小道消息，明天可能会有项目网申，大家给哥们儿标好星，咱们搬好小板凳，等消息！