对石景山这个地方过去我路续出过几篇稿子，之前几次分析下来并不是很推荐大家入手。

19年那会石景山还是5万+，现在全面7万+，刘娘府突破9万+，涨势惊人。

但涨价的同时它的产业转型还在路上，综合来看我认为这有溢价。

但是最近呢，京西南方向上不少新项目入市，不远处的大瓦窑卖8万+，大井8万5，小瓦窑也在7万+；

对比下来突然明白为啥京西的改善，还是会选石景山了。

纵观去年全北京住宅的去化周期，石景山区只有7.8个月，速度仅次于海淀。

选石景山的客群中，有不少是海淀和东西城的改善客户，东西海商品房动辄千万还难抢。

与其让他去丰台还不如去石景山呢。并且前两年石景山新盘的口碑已经打下了，还是很受市场欢迎的。

但是，以上仅作为我理解很多人会冲石景山的理由，不足以扭转我认为石景山有溢价的观点。

但是，今天我确实改观了！

为啥。有个新盘首开降价了，一凸显，性价比出来了。京西改善的朋友，可以考虑一下了。

这个新盘就是今年首批供地华润拿下的项目，案名长安润璟。

指导价7.48万/㎡，开盘7.05万/㎡起，位于古城板块。

同板块新盘前段时间开盘还是7.48万/㎡，衙门口均价也早在7.95万/㎡，这个7.05万/㎡起也算良心了。

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项目户型挺特别

咱来看看项目做的咋样。

长安润璟一共402套房源，由3栋洋房、4栋小高层组成。

容积率2.8，项目限高60米，社区规划45896㎡，整个体量比较小。

从效果图来看项目外立面配色以灰白+雾霾蓝为主。

产品面积段方面，有102/103㎡三居，114/121/130㎡四居，共五个户型。

咱来看看户型图👇

103㎡三居全边户，这个户型设计和常规不同。

不同于常规的南向卧室+客厅设计，南向双面宽约6.6米，做了两个双飘窗大主卧；客厅朝东。

东向大边厅面宽约5.8米，非常宽敞明亮。

另外公共双卫设计，更方便解决高峰期同频生活需求。

这个非传统的户型设计还是挺特别的，当然可能也要顾虑到部分人的接受度，毕竟不是主流设计。

121㎡四居，户型就比较方正了。

全明格局，南向三面宽约10.2米，客厅面宽约3.9米，南向三飘窗，采光充足，主卧带独卫，餐客一体，卫生间干湿分离，带独立家政间。

进门右手边就是洗手间，而且是三段式干湿分离的明卫，既通透又方便使用。

据了解项目预计2025年上半年交房，精装修交付。

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所在板块基本面咋样？

长安润璟坐落在新首钢东南板块莲石路与景顺街路口以北200米。

距离地铁1号线古城站1.8km，距离西五环直线距离约1km，北侧约1.8km为长安街西延线。周围还有京昆线、阜石路和莲石路三条快速路。

虽然大动线便捷，但是作为上班族来讲，有车一族更方便！但听说项目附近有地铁11号线规划站位，届时轨道交通出行会方便一些。

项目附近教育资源相对一般，有京源小学、京源中学、古城二小、王子岛国际幼儿园等；

医疗方面有石景山医院、首都医科大学附属北京朝阳医院(西院)、昆仑医院。

商业配套上，5km内就有鲁谷商圈、未来的京西大悦城商圈、五棵松商圈和山姆会员店，休闲购物还不错。

近几年石景山也一直在打造森林城市，生活氛围和生态环境不会差。

项目周边3公里范围内有永定河休闲森林公园、北京园博园、冬奥公园等生态景观。

总的来说，凭借于冬奥会建设和“十四五”战略部署的双重加持，新首钢周边城市界面还不错。

新首钢板块是北京城市更新的典型项目，两次与奥运会结缘，现在已经蜕变成为全新地标。

在北京十四五规划中，新首钢的发展方向已经清晰了。

北区聚焦文创旅游，汇集了首钢滑雪大跳台、冬奥广场、新首钢国际人才社区、首钢工业遗址公园等。

东南区建设住宅项目及生活配套；南区则锚定“两带五区”空间格局，打造新型产业区，包括金融、体育、科技等综合服务中心。

整个新首钢板块整体部署了一盘棋，统一进行规划，没有零零散散地慢慢织补。

如今区域内的交通、商业、生态等配套设施已经快速规划并落地实施中，只是产业方面想发展起来还需多些时日。

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这次石景山真香了

在新首钢板块周围，价格低的二手房供应量不少。

很多都在5w+，但老房子居多，品质肯定和新房完全不是一个等级，不在改善人群考虑范围内。

看上图标红次新价格还是不低的。

总的来看，石景山新盘是京西及东西海一带改善人群的良好选择。

这次恰逢降价开盘，感觉多少带点tz属性了......

据了解，长安润璟首开房源限量100套，6月30日前到售楼处认筹并完成草签，即可享受7.05万/㎡起的价格。

7.05万，带精装，对比周边在售新房价格，还是很香的。