近年来，全国主要热点城市和地区房价上涨较快，郑州市也不例外。在此背景下，政府出台了一系列关于商品房销售的限价政策，以遏制房价上涨过快的趋势。但开发商为规避政府限价政策，实践中出现了开发商将商品房价款进行拆分，在预售合同约定的转让价款外，以其他名义向购房者收取额外房价款的现象。本文拟对开发商在商品房销售中拆分房价的主要形式、采取该形式面临的法律风险以及司法机关和政府监管部门对拆分房价销售商品房的裁判观点进行分析。 

一、拆分房价的形式

实践中开发商拆分房价、收取价外款的形式主要是：将房价拆分为房价款和装修款、车位转让款、咨询服务费、广告营销费或团购费等价外款，并安排购房者与其或其指定的第三方（通常为装修公司或房屋销售代理公司、中介公司等）在签订《房屋买卖合同》的同时，签订《房屋装修合同》（或《委托装修合同》）、《车位转让合同》、《咨询服务合同》或《补充协议》等。

为达到规避政府限价政策、分拆房价的目的，相比于市场价，此处的"装修款"、"车位购买款"、"咨询服务费"等价外款往往较高。对于通过第三方收取的价外款，开发商和其指定的第三方之间会进行各种形式的分配。

二、面临的法律风险

（一）行政处罚的风险

1、捆绑销售的违法行为

实践中，开发商为了达到以拆分房价的方式规避政府限价政策的目的，在销售商品房时可能存在着捆绑搭售的行为。比如，将《房屋装修合同》（或《委托装修合同》）或《车位销售合同》等合同和《房屋买卖合同》捆绑在一起签订。

根据住房城乡建设部于2016年10月10日发布的《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房〔2016〕223号）的规定，对于存在以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格等行为的房地产开发企业，各级房地产主管部门要加大执法检查力度，依法严肃查处，不正当经营行为应当由其他部门处理的，及时移交有关部门依法处理，涉嫌犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。在此基础上，各级房地产主管部门应当视情节轻重，对房地产开发企业采取书面警示、约谈企业主要负责人、公开通报企业不正当经营行为、列入严重违法失信房地产开发企业名单以及由资质许可机关在资质审查中重点审核等措施。

另外，根据河南省住房和城乡建设厅于2018年7月10日发布的《关于进一步规范商品房销售行为的通知》（豫建房管[2018]29号）的规定，房地产开发企业不得有下列违法违规销售行为：6.商品房销售不执行明码标价制度，不实行一房一价、一套一标，收取标价以外的未标明费用甚至高于备案申报价格进行销售；9.以捆绑搭售或者附加条件等方式销售商品房，限制购房人合法权利；12.采取“电商”等合作模式，通过第三方在网签合同约定价款之外加价出售房屋或者价外收取“团购费”、“会员费”、“信息咨询费”等费用；

各级房地产主管部门要加强对商品房销售行为的监管。发现房地产开发企业存在第1—6条行为的，由当地房地产主管部门以及城市管理综合执法部门按照《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等法律、法规、规章的规定，依法进行处罚，或交由其他部门依法调查处理；发现房地产开发企业存在7-16条行为的，根据情节轻重，由当地房地产主管部门采取约谈企业负责人并责令限期改正、整改到位前暂停网签、典型案例曝光等方式进行处置。对存在多种违法违规行为且情节恶劣、拒不整改或逾期整改不到位的，列入严重违法失信企业名单，并抄送工商、国土资源、物价、金融等监管部门，实施联合惩戒。违法违规行为应由其他部门处理的，及时依法进行移交。

另根据《消费者权益保护法》第九条的规定，购房者可以拒绝这种捆绑销售的强制交易行为。

2、违反明码标价的违法行为

开发商以拆分房价的方式销售商品房，《房屋买卖合同》显示的拆分后的房价是做低的房价，与真实销售的房价不一致。

开发商实施该种行为，可能被认定为违反《商品房销售明码标价规定》第十三条、第十六条和第十七条的规定，从而面临遭受政府价格主管部门行政处罚的风险。

3、税务风险

开发商通过拆分房价进行商品房销售时，如果装修款等价外款被认定为房价款的一部分，且就收取的装修款等价外款，开发商未按照税收法律法规规定缴纳相应税款，那么开发商拆分房价、收取价外款的行为可能被认定为以拆分房价款做低房价从而少缴税款的行为。根据《税收征收管理法》第六十三条和第六十四条的规定，如果开发商拆分房价进行商品房销售构成偷税行为的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（二）其他风险

1、无法取得商品房预售许可的风险

开发商在申请商品房预售许可时，应提交商品房预售方案。商品房预售方案中往往包含有预售楼栋的出让及规划情况对照表，以及预售楼栋的楼盘表、经备案的测绘成果等内容。

开发商拆分房价（尤其是将房价拆分为房价款和装修款）销售商品房时，其提交的预售方案的部分内容可能违反土地、规划管理部门批准文件的规定，从而面临着无法取得商品房预售许可的风险。

2、实际销售价格与申报/备案价格不一致的风险

2010年4月13日，住房和城乡建设部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号），明确指出：强化商品住房预售方案管理，预售方案中主要内容（包括预售价格及变动幅度）发生变更的，应当报主管部门备案并公示。

河南省住房和城乡建设厅、省国土资源厅联合发布《河南省住房和城乡建设厅 河南省国土资源厅关于贯彻落实建房[2017]80号文件加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（豫建房管[2017]15号，2017年6月27日发布）

严格执行“一房一价”、“明码标价”制度。房地产主管部门应督促开发企业合理定价，并在批准预售前向当地价格主管部门申报商品住房价格备案，郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平;商品住房库存周期在12个月以下，且新建商品住房销售同比增幅超过30%或价格同比增幅超过20%的市、县(市)，新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2017年4月份周边新建商品住房价格水平。经价格主管部门备案并取得预售许可后，企业必须一次性公开每套准售房源价格，严格执行明码标价和“一价清”制度，不得利用虚假的或使人误解的标价形式诱骗消费者与其进行交易，不得以任何形式收取价外费用，不得捆绑销售车位以及设置其他附加条件。商品住房实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不得调高，3个月后根据市场变化确需上调的，必须提供充足的调价依据和理由，并重新向价格主管部门申报价格备案。

3、合同履行方面的风险

在当前房地产调控政策不断升级的背景下，开发商在销售商品房时拆分房价，与购房者签订，或者通过其指定的第三方与购房者签订《房屋装修合同》（或《委托装修合同》）和《房屋买卖合同》等双合同，以此来达到规避政府限价政策的目的，可能会面临越来越多的房地产调控政策风险。

比如，2018年7月10日河南省住房和城乡建设厅于发布《关于进一步规范商品房销售行为的通知》（豫建房管[2018]29号）明确指出：不得在未取得预售许可证或将不符合商品房销售条件的开发项目对外销售，以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或变相收取定金、预订款、诚意金等费用；不得以捆绑搭售或者附加条件等方式销售商品房，限制购房人合法权利；不得采取“电商”等合作模式，通过第三方在网签合同约定价款之外加价出售房屋或者价外收取“团购费”、“会员费”、“信息咨询费”等费用。

规范房地产市场的政策的出台，可能使开发商与购房者签订，或者通过其指定的第三方与购房者签订的《房屋装修合同》（或《委托装修合同》）和《房屋买卖合同》等双合同在履行上遇到障碍。

除了可能面临的房地产调控政策风险之外，开发商在合同履行过程中面临的另一重大风险是购房者故意违约或要求解除合同的风险。

以开发商拆分房价将房屋买卖与装修捆绑销售，同时签订《房屋买卖合同》和《房屋装修合同》（或《委托装修合同》）为例，由于《房屋装修合同》（或《委托装修合同》）约定的装修款往往较高，而在实际履约时，房屋真实的装修成本往往较低，但因为《房屋装修合同》（或《委托装修合同》）又在开发商和购房者之间形成有别于房屋买卖的独立法律关系，如果购房者对装修质量不满意，就很可能以此为由追究开发商的违约责任或要求解除装修合同，在发生该等争议时一旦购房者的此类主张获得法院的支持，将导致开发商实际收取的价格低于预期价格。

以上，都可能导致开发商拆分房价销售商品房、规避政府限价政策的目的无法顺利实现。

三、法院的裁判观点

法院的态度：

对于将房价拆分为房价款和装修款或附属设施补偿款，在房屋销售/转让中与购房者同时签订《房屋买卖合同》和《房屋装修合同》（或《委托装修合同》）或《补充协议》等双合同的做法，司法实践中河南地区还未出现关于拆分房价的案例，可参考及北京、上海等地的案例，北京上海广州等地法院的裁判观点如下：

对于将房价拆分为房价款和装修款的行为，北京地区有法院从房屋装修合同的具体内容、签约的装修费与实际装修费用的差额、拆分房价的行为是否导致少缴税款行为的发生等因素来考量，认为：

拆分房价、约定高额装修款、做低房价的行为，涉及避税的问题，由于该事项属于税收行政主管部门管理范畴，如确实存在违反税收征管法律规定的行为，应当由相关税收行政主管部门依法判定和查处，但并不影响房屋买卖合同的效力；如需补缴税款，买卖双方应依法负担各自应补缴的税款；装修款过高时，综合判断当事人签约及合同履行情况，装修款构成房价款的一部分。

对于将房价拆分为房价款和装修款的行为，上海地区有法院从尊重买卖合同双方当事人真实成交意思的角度出发，认为：拆分房价、约定高额装修款的行为系双方规避国家税收的行为，而非当事人对成交价款的真实合意，应属无效；合同其它约定如果为当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，仍然合法有效；房屋买卖真实成交价款应包含装修款。

对于将房价拆分为房价款和装修款的行为，广东地区有法院从当事人签约背景、签约过程、合同条款、履行过程等多个方面进行分析，并结合当时的房地产市场调控政策、涉案房屋相关城建档案资料等，来探求当事人的真实交易价格，分析装修款是否为总购房款的一部分，对于签约时拆分房价、规避商品房限价政策的行为，不否认当事人签订合同的效力，但将拆分出的装修款认定为购房款的一部分。

总体而言，对于通过拆分房价进行商品房销售的做法，北京、上海、广东等地法院的态度基本是：尊重当事人房屋买卖的真实成交意图，将不符合实际的装修款等价外款认定为购房款的一部分；对于拆分房价款做低房价的避税条款基本认定为无效条款，但这并不影响房屋买卖合同其他条款的效力。

虽然在上文所述案例中，大都是关于个人之间二手房买卖时将房价拆分为房价款和装修款或附属设施补偿款的案例，但这与开发商在销售商品房时采取拆分房价、在房价之外收取价外款的情形有很大程度上的相似之处，法院在审理该等案件时的态度，对于我们分析司法实践中法院对开发商拆分房价销售商品房的态度，有相应的参考价值。

四、政府监督态度

在当前热点地区房价上涨较快、政府实行"限价令"严格管控房价的背景下，开发商采取拆分房价、在房价之外收取价外款，从而规避政府限价政策（客观上也可能规避国家税收政策）的行为，违反商品房销售标价的有关规定，也与国家房地产市场宏观调控政策相违背。

从监管层面看，房地产主管部门已注意到开发商拆分房价、违规收取价外款，可能导致房地产市场限价的宏观调控政策失去效用的情况，对此，可能加大监管力度。

国家住房城乡建设部和各地住建部门已发布了一系列规范性文件规范开发商销售商品房的行为。

住房城乡建设部《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房〔2016〕223号，2016年10月10日发布）：依法查处房地产开发企业不正当经营行为，对于存在商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用，或以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格等行为的房地产开发企业，各级房地产主管部门要加大执法检查力度，依法严肃查处，不正当经营行为应当由其他部门处理的，及时移交有关部门依法处理，涉嫌犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

在此基础上，各级房地产主管部门应当视情节轻重，对房地产开发企业采取书面警示、约谈企业主要负责人、公开通报企业不正当经营行为、列入严重违法失信房地产开发企业名单以及由资质许可机关在资质审查中重点审核等措施。

河南省住房和城乡建设厅于发布《关于进一步规范商品房销售行为的通知》（豫建房管[2018]29号，2018年7月10日发布）：加强商品房销售行为监管。房地产开发企业不得有下列违法违规销售行为：

1. 未取得预售许可证或将不符合商品房销售条件的开发项目对外销售，以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或变相收取定金、预订款、诚意金等费用；

2. 将已作为商品房销售合同标的物的商品房再向他人销售，损害购房人合法权益；

3. 采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，采用售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房以及分割拆零销售商品住宅；

4. 未按规定使用商品房预售款项；

5. 未在商品房预售广告中载明商品房预售证号；

6. 商品房销售不执行明码标价制度，不实行一房一价、一套一标，收取标价以外的未标明费用甚至高于备案申报价格进行销售；

7. 捂盘惜售或者变相囤积房源，达到商品房预售条件，不及时办理预售许可证；取得预售许可后不在10天日内一次性公开全部房源信息并进行销售；同一个商品房预售许可证，采取分楼幢、分单元、分层等方式开盘销售；不公示销售进度控制表，特别是已取得预售许可、尚未售出的房屋数量和价格情况；

8. 以私下内部认筹、排号等方式蓄客，通过集中选房、网上选房或者发布虚假房源和价格信息，捏造、散布开盘售罄、封盘涨价、地王楼王、政策变化等不实信息以及雇佣人员制造抢房假象等方式恶意炒作，哄抬房价，扰乱市场秩序；

9. 以捆绑搭售或者附加条件等方式销售商品房，限制购房人合法权利；

10. 向不具备购房资格的对象出售商品住房，或者诱导、教唆、协助购房人伪造资料规避限购政策；

11. 未进行征信审查，收取预订款或者向购房人承诺可按揭贷款购房；

12. 采取“电商”等合作模式，通过第三方在网签合同约定价款之外加价出售房屋或者价外收取“团购费”、“会员费”、“信息咨询费”等费用；

13. 实行“零首付”购房，或采用“首付贷”“首付分期”等形式违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款；

14. 另设其他账户以其他方式直接收存购房人房款（包括预订款、首付款、按揭贷款等）；

15. 限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款；

16. 销售中存在的其他违法违规行为。

各级房地产主管部门要加强对商品房销售行为的监管。发现房地产开发企业存在第1—6条行为的，由当地房地产主管部门以及城市管理综合执法部门按照《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等法律、法规、规章的规定，依法进行处罚，或交由其他部门依法调查处理；发现房地产开发企业存在7-16条行为的，根据情节轻重，由当地房地产主管部门采取约谈企业负责人并责令限期改正、整改到位前暂停网签、典型案例曝光等方式进行处置。对存在多种违法违规行为且情节恶劣、拒不整改或逾期整改不到位的，列入严重违法失信企业名单，并抄送工商、国土资源、物价、金融等监管部门，实施联合惩戒。违法违规行为应由其他部门处理的，及时依法进行移交。

故开发商在采取拆分房价、收取价外款的方式规避商品房限价销售政策或避税时，应采取审慎态度，并严密关注较新的监管政策，以防"得不偿失"。

张健律师执业期间先后为郑州思念食品有限公司、河南省国土资源开发投资管理中心、郑州黄河大观置业有限公司、河南瀚海置业有限公司、河南中豪置业有限公司、河南洲海置业开发有限公司、河南万锦地产集团有限公司、河南融创置业有限公司、河南省清华房地产开发有限公司等单位提供常年法律顾问服务；参与处理某商业地产项目群体性纠纷案件、房地产开发公司诉讼法律纠纷案件及建设工程合同纠纷案件，具有丰富的房地产法律实务及民商事法律实务经验。