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2018年9月1日，在清华大学建筑学院主办的“客户需求视角下的长租公寓运营服务与产品设计专题研讨会”上，旭辉领寓国际产品开发中心汪维总监首先结合国外案例介绍了公寓类建筑的发展历程，采用数据分析了企业集中涌入长租行业的原因。再结合旭辉领寓的实践，针对青年租房的空间狭小和收纳设计不足等痛点问题，分享了定制化设计的解决方案。

本期微信将带来汪维总监对长租公寓历史以及旭辉领寓的解读。

汪维

旭辉领寓国际产品开发中心 总监

旭辉领寓是全国排名前列获批储架式权益类REITs的民营企业。领寓依托旭辉地产开发商经验，深度研究客户需求，打造产品模型，推出Linkerlife生活理念，打造以居住为入口，融合社交、娱乐、办公、社区市集、文创科教等综合性社区。其领寓自主研发设计博乐诗服务公寓、柚米国际社区、菁社青年公寓三条产品线，覆盖用户全生命周期。

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在座的各位嘉宾大家好！非常激动也很荣幸能够为各位分享一些关于长租公寓的经验和领悟。

我从建筑学专业毕业，之前在设计院工作，后来在旭辉的地产板块也做了比较长时间。两年前，旭辉领寓刚创立的时候，我转移到这个板块，那个时候长租公寓不被看好，前途也充满未知。现在全社会，包括学界都对长租市场如此关注，感觉自己选对了风口。

今天我想讲的内容分为三个篇章：

排名前列个篇章，我想回顾一下长租公寓的发展历史，实际上它不是一个新鲜的事物，已经存在了很长时间，所以排名前列个篇章叫长租公寓的前世和今生；

第二个篇章，我想分析一下为什么现在长租公寓会有这么巨大的市场前景，这么多的机构，包括在座的友商都会想进入这个市场。大家会做很多产品的探索，以及商业模式的探索，那么背后的逻辑是什么，目的是什么。

第三个篇章，我想简单介绍一下我们旭辉领寓的一些工作。

1.公寓的发展历史

开始演讲前，我想引用一段话，是柯布西耶在1923年《走向新建筑》里说过的：

“我们工业的辉煌繁华创造了一个人数众多的活跃知识阶层，他们参与创造了琳琅满目的物质文明，‘摩登’在他们面前闪闪发光，但却被挡住窗外。回到住所里他们重新钻进肮脏的老蜗牛壳，甚至都不敢想组建家庭……

这些人也有权力去拥有一个‘居住的机器’，简单而合乎人道的居所，满足人体的尺度，功能的标准，情感的需求。这是较重要的，这就是一切。”

后面有一句话被我隐藏了，“没有新建筑就会有革命”，相信大家对这句话记忆犹新。这本书写于1923年，接近一个世纪之前，现在我们是2018年，马上我们就要全面迈向小康社会了。但是，不管是北京也好，还是上海也好，我们所有的流动人口都或多或少还是会遇到居住方面的困难。我们回顾这100年的发展，这么多的工业文明和先进科技，到现在还是没有彻底解决所有人的居住需求，就会觉得很沮丧，所以这也是我们想要做好长租公寓的很强的动力。

关于长租公寓，我想通过现代主义建筑四个点状的案例分析，做一个非常快的案例回闪，试图切除一个断面，让大家对长租公寓有一个概念。

长租公寓包含两个关键词：排名前列个是长租，意思是空间是通过租来获得的，从产品端来说，今天的分享我不想太关注公寓到底是租的还是买的。另外一个关键词是公寓，100年前，较早的城市规划和城市扩张，我们还是低密度或者低层高密度的居住形态，后来从小别墅的状态变成多米诺的建造体系，我们有了很高的城市，开始习惯在高空中每个人去分享自己的一部分人居单元，这个过程很有意思，当然在这个过程中大家对于公寓的认知也在不断的改变。

今天我讲的排名前列个案例是1922年的不动产别墅（Immeuble villas），是柯布和一个朋友在一次午餐会上画在餐巾纸上的方案，但是这个项目从来没有建成过。

不动产别墅（Immeuble villas）

这个方案想解决一个什么问题呢？从田园城市到光辉城市，人们不得不面对城市密度的问题。“人居单元”从地面上的城市、传统的乡土城市向现代化的城市转变。所以在这个方案中，建筑师做了很多的努力和工作，尽量还原和保持人和土地、院落、阳光的一种情感连接，通过这样的方式说服居民，可以在不割舍原来的生活习惯和生活模式的情况下，住到大的城市里，从而获得自己的身心平衡。

所以在这个方案里，每一个公寓其实都是一个非常小的House，有自己的空中庭院。从图片中大家可以看得很清楚，当然按照我们现在这个长租公寓的标准，这个方案实在是太奢华了，每一个House的建筑面积大概可能都超过150-200平米。

这个项目并没有真正建造出来，柯布更广为人知的是马赛公寓。其实战后在欧洲，从1955年到1965年，马赛，南特(Nantes)，柏林(Berlin)，还有布里埃(Briey)和菲儿米尼（Firminy)，柯布有五个一模一样的建筑被建造出来，建筑的设计方式比1922年的方案提炼了一些，通过空间、走道的咬合，空中仍然有庭院，有很棒的生活场景。所以从某种程度上说，柯布一直特别小心地维护着这种“居住的传统”。我觉得马赛公寓这个项目，是现代主义排名前列次说服人接受集体居住，而建筑师用了一种设计让人去接受，这个是很重要的。

马赛公寓

我们现在说现代主义成功也好、失败也好，其实一直是建筑师通过设计在有意或者无意地挑战或者突破人的生活习惯和行为习惯。

第二个案例是1932年的Narkomfin Apartments，由Moisei Ginzburg和Ignaty Milinis设计完成，这是苏联财政金融委员会高级雇员的一个员工宿舍。那个时候，十月革命刚刚结束，虽然红色政权已经建立，但是革命还没有来得及对家庭生活习惯产生任何方面的影响。当时这个项目叫Narkomfin Apartments，是红色革命下的一次全新尝试，建筑师他们想做的目标特别像长租公寓，边上的这个小楼，是图书馆，公共厨房以及共享空间，这个方案希望把人从传统的家庭生活当中解放出来。

Narkomfin Apartments

这个公寓有两种特别有意思的户型。一楼的K户型，是接近于传统的带套内厨房、卫生间以及起居空间的户型。而楼上的F户型没有套内厨房也没有客厅，总共4层，有两层公共走道。

Narkomfin Apartments 平面及外观示意

当时设计师的想法是，希望大家从这种传统的生活习惯，逐步适应新的生活方式，慢慢搬到楼上既没有套内厨房，也没有套内客厅的空间，之后除了睡眠之外的行为全部发生在公共空间里，这是非常激进和荒诞的想法。可以看到，我们的政治家也好，乌托邦主义的社会空想家也好，一直在尝试新的方式，以建筑学为工具，去改造人的行为习惯。

毫无疑问，这个项目的改造计划失败了。失败有一个意外是二战爆发了，莫斯科的居住空间变得非常不足，即便是较小的房间，很快也变得跟我们现在的地下室那样，一个卧室里摆上4-5张床，以缓解莫斯科住房短缺的情况。

这个社会实验还没有成功就已经被中止了。但这个事件或者这个建筑本身留给我们特别多的思考：在任何情况下，我们试图去改变人的一些内在、传统的行为习惯的时候，必须要特别小心。

第三个案例是拜尔摩尔（Bijlmermeer）的高层住宅区，这是现代建筑发展到顶峰时代的产物。二战之后，随着战后经济复苏，婴儿潮的爆发，欧洲整个经济特别繁荣。这个项目是荷兰南部的一个叫拜尔摩尔的地区的非常激进的社区项目。

拜尔摩尔（Bijlmermeer）的高层住宅区

大家接受了马赛公寓这种高层、低密度的生活方式后，尤其是每个人都有很好的空中院落，大家对现代建筑、现代城市，特别是这种新城有了特别大的希望和憧憬，甚至有一些盲目的信仰。所以当时在这个项目的规划中，市民和规划师非常冲动地把这个方案推过了。它的建筑面积超过百万平米，总住宅供应量超过了一万套，这个项目一开始是非常成功的，后来逐渐失败了，这个原因很复杂，我简单说几个点。

这个社区的规划完全是按照现代主义的原则做的，城市有不同的分区，人为地通过城市分区把工作、生活、通勤完全割裂开来，也就给生活增加了特别多的不便和困难。因为人们的生活品质不仅是由居住面积和采光决定的，其通勤方式，获得公共资源和配套的方式也非常重要，所以在阿姆斯特丹南部的这样一个地区，到一个新城郊区化的生活环境里，人们的生活品质并没有提升。

随着荷兰在北美和南美一些殖民地的独立，殖民地人口大量的涌入；同时国内劳工的匮乏导致东欧和中东人口的涌入，拜尔摩尔地区变成荷兰多宗族、多种族混居的一个区域，很多规划上的问题都暴露出来。原来现代主义设想的一些美好场景，比如巨大的公园，一层巨大的挑空空间，并没有发生，巨大尺度的空间反而是特别可怕，让人的生活特别没有安全感。

拜尔摩尔（Bijlmermeer）的衰败

所以讲到第三个案例的时候，我希望通过它来表达一个观点，就是集体居住是现代主义建筑学较重要的一个课题，我们研究集体居住怎么样能够为大家批量生产个人幸福。但是从排名前列个案例好像是以个人幸福为出发点之后，现代主义的后期慢慢偏离了以个人幸福为目标的轨迹，设计师越来越不关注人的感受，不关注人的行为，不关注人的使用习惯和用途。

所以回到拜尔摩尔的这个案例，这个项目较后的结果特别让人震撼。下图中，上面是1969年到1976年之间建成的样子，下面是到2018年，城市更新之后的样子，红色的代表已经拆除的部分。虽然这个城市是一个新城，但是已经开始做城市更新了，而且是以一种破坏性的方式在更新。

更新前后平面对比

下面这一组图，上面一张是拜尔摩尔社区破败的场景，下面这张是2017年欧洲的密斯凡特罗奖的获奖作品，颁给了拜耳摩尔社区更新案例，这个方案重新把这些绿地占用了，然后拆除了一部分建筑，加入了一些小尺度的联排公寓，重新把房地产开发回归到一个的街道尺度和人的尺度中来。

拜尔摩尔（Bijlmermeer）的社区更新方案

这个案例对我们来说是非常有借鉴意义的。过去几十年，我们设计师也好，政治家也好，城市规划师也好，我们需要进行反思，在进行城市建设时，有多少时间是把人放在排名前列位来考量的，有哪些工作是受到人的认可和支持的，有哪些工作做出来之后，看似伟大，较后却让城市从一个繁荣的新城走向了衰败和灭亡。

第四个案例也是一个非常有趣的例子。我当时在鹿特丹读书的时候，这个案例就在学校边上。这是鹿特丹的一个立方体住宅（Kubuswoningen），是一个集合式住宅的典型案例。

鹿特丹的立方体住宅（Kubuswoningen）

这个案例有两个特点：首先这个住宅是基于TOD模式（Transit-oriented development）的开发，下面是一个城市的轻轨站；第二个，它是在鹿特丹人行过街天桥这样一个建筑基础设施上所做的住宅开发。

从1944年到1971年，整个西方的经济制度，以布雷顿森林体系为核心的西方政治经济学体系宣布破产。1971年之后，新自由主义重新让市场回到自由竞争，回到住宅开发和空间供应的环节当中。随着社会、经济的变化，建筑学的思潮也在发生变化。以阿尔多·凡·艾克（Aldo van Eyck），还有赫茨伯格（Herman Hertzberger）为代表的荷兰结构主义学派兴起，他们重新回到个体，重新构建个体和群体之间的关系，然后创造群体建筑中的公共尺度和公共环境，实现社区的复兴。

这里我选择了其中一个比较小众的天才建筑师皮埃特·布洛姆（Piet Blom）的作品，也是我非常喜欢的一个建筑，很有象征意义的立方体住宅（Kubuswoningen）。整个空间非常有意思，立方体沿对角长轴的方向立起来，然后放在六面体的柱子上，再用水平面去切它，形成具有三个楼层面的居住单元：排名前列个单元是厨房和客厅，第二个单元是居室，第三个单元可以看到上面的天空，形成了一个有点类似于庭院，可以仰望星空个性化、非常浪漫的空间。

立方体住宅平面及空间示意

这个建筑本身太独特了，以至于放在今天来说，仍然可以当作一个网红来看待。这种可传播性，对个性的彰显，以及它本身所形成的一种集体化的社区，对我们来说仍然很有启发。

立方体住宅的庭院

通过上述四个项目的考察和溯源，我有三点结论想跟大家分享一下：

排名前列，住房是商品，不管是租赁还是购买。

第二，居住权是公共品。公共品应该是通过政府的政策来实现，而不是通过商品来实现，任何试图直接利用行政手段通过商品来保护居住权的行为和方式，都会因为在微观执行层面的走偏对社会、城市、空间和人造成不可逆转的伤害，而集体居住的目的是高效的生产个人幸福，任何背离这一目的的尝试都毫无疑问会失败。

第三，居住产品不应该只满足物理功能，更应该折射出人精神层面的需求。

这是今天讲的排名前列个篇章，长租公寓的前世。

2.长租公寓的今生

第二个篇章，我想讲一下长租公寓今天的状态。也就是为什么今天会有我们这些从事长租的企业？是什么原因造成长租行业现在集中涌入的现象？我们长租公寓企业和产品工作者在这一过程中能做些什么？

我觉得有这样四个方面的原因。

首先是租赁政策制度的变迁。

大家回过头来看一个数据会觉得很震撼，1949年建国以后我们是没有房地产市场的，1949年到1988年，我们的父母在接近半个世纪的时间里住的都是长租公寓。因为在这样一个时间段，房屋不能买卖，人口不能自由流动，直到1988年，政策允许农民自带口粮进城，才开启了中国城市化的进程。1988年到1998年，房地产市场开始兴起，1998年，取消福利分房政策发布之后，过去的福利性的长租公寓才正式终结。

从1998年开始到现在，我们形成了宇宙排名前列的房地产市场，一个超长的牛市大周期。这个周期解决了解决了我们很多的关于居住条件、居住面积的问题，但是也产生了部分新的问题。所以，关于租赁的制度也不停地在休正。

从1998年到2012年，租赁房是房地产市场健康发展的补充；从2013年到2015年，城镇住房保障政策是房地产长效机制的重要构成部分；从2015年到现在，租购并举上升为国家的战略。很显然，回应上一个篇章的思考，对于住宅供应、空间供应而言，租赁行业的市场化是一个很好的一个方向，相信大家都有非常明显的感受，这是排名前列个观点。

我国租赁住房市场政策的变化

第二，经济发展阶段以及人口结构的变迁。这个前面几位嘉宾的精彩分享中，都说到了人消费习惯的变化，消费升级，可能支付能力并没有升级，所以消费可能会在局部还有降级，这也构成了需求端的一个基本情况。

第三，也是特别重要的一点，中国城市规划的土地空间供应不平衡。我们有如此多的健康的年轻人口，他们的结婚年龄在往后推迟，从来没有一个时代像今天这样，有这么多单身人口生活在城市，或者是临时单身，或者是跨时空单身，比如我在上海是有家庭的，但可能在北京必须要工作三个月。新的家庭结构和人们的生活模式带来的市场需求，与我们的城市规划和土地空间供应的不平衡，这种错配是非常强烈的，因为我们在供应端没有这么多的小空间去满足需求。

第四，大家集中涌入这个市场，是因为未来可期的巨大的经济利益。之前没有人看得上这块市场，我拿几个有趣的数据分享一下。房地产大家知道，销售额较大的某园，今年可能会突破一万亿；而对于租赁和持有性物业，租金收益把商场、酒店、写字楼所有都考虑进去，较大的是万达，2017年收入233.8亿。那么，长租公寓的市场空间有多大呢？我国有2.5亿流动人口，未来在租房这件事情上有3-5万亿租金的成交总额。集中式市场我们估算有10%的市场占有率，剩下可能是分散式市场。也就是说，集中式公寓总的市场份额是3000-5000亿的话，根据发达国家市场经验来看，比如日本、北美，它的龙头企业的市场份额占比大概为2-5%，也就是龙头企业的租金收入规模是100-300亿。长租公寓做好以后，很有可能能够再造一个像万达、红星美凯龙，甚至净收入规模更大的企业来。这是为什么大家要做长租公寓的市场，要用规模化、标准化、套路化的打法抢占这个市场，这是从企业的角度看这个事情。

改革开放以前，房子是公有的，1998年开始取消福利分房，企业把已经福利分配的房子，用很低的价格卖给大家，这是公房排名前列次私有化，在这之后就进入了商业房地产的开发。所以，我认为现在市场公寓供应的主体，基本上是20-40年房龄左右的老公房的个人房东。商品房的供应也有，但是量可能没有想象的大。我们市场缺乏机构类的产品。

这种老公房的房间会有大量的问题，有些住房没有装修好，没有合适的生活空间，租房痛点乱、脏、差、漏，体验很不好。

我国租赁住宅现状产品的痛点

3.旭辉领寓的产品标准化

较后，我花一点时间介绍一下旭辉领寓的产品标准化。

旭辉领寓想成为伟大的企业，必须解决伟大的问题。领寓是一家使命和愿景驱动的企业，希望能在解决都市人群住不起、住不好、生活不体面的问题上形成自己的产品价值。这是我们总部的办公空间，在做好人的居住空间之前，我们先把猫的居住空间做好，总部的前台有17个居室的猫的活动空间。

旭辉领寓的总部办公空间

这是我们公司的设计及产品分册的示意，今天来不及讲，这是一个很好玩儿的案例。我们觉得追求规模意味着产品必须要标准化，对客体验要一致，公司运营要高效。但是标准化的前提一定是差异化，在同质化竞争的市场，如何定位出价值的独特诉求，是我们在行业里做好的一个关键。

旭辉领寓设计及产品分册

优步有一个很著名的广告牌，“如何在上班路上保持优雅”。居住现在也已经不是一个有和没有的问题，而是品质的问题，是如何保持优雅，如何贩卖小而确定的幸福，这对于租客而言非常重要。所以我们整理出旭辉领寓三个重要的产品关键词，“细致的温暖，简朴的丰盛，单纯的有趣”，这个完全是对客对人对内心的，翻译过来其实很简单，我现在想住得好却没有钱，所以得“穷开心，穷讲究、穷显摆”，这是租客真正的需求。

我们在户型的价值点规划中，除了考虑基础的使用功能需求之外，还在不断发掘马斯洛需求金字塔上层的需求，通过每个具体的使用功能，折射出客户对于场景，对于感受的追求。

旭辉领寓的户型价值点规划

比如，受偶像剧影响，很多人都想要《小时代》里面很大的进入式衣帽间，想要很好的慢生活阳台，想有很酷的个人工作室，虽然现实中不能解决这个问题，但是内心需求还是存在的。那我们怎么在户型中通过小的发明创造制造这种场景来呢？旭辉领寓去年做了一年的尝试和创造，我们在房型上重点发力，定义了一款单人居室的房型，建筑面积30平米左右，套内面积在20平米左右。其中有两个特别酷的点值得说一下。

单人居室房型的平面

空间模块拆解示意

排名前列，我们发明了一款专利，叫进入式衣帽间，其实就是一个衣柜，只不过把衣柜、组合书桌和布帘放在一块儿，帘子拉开能摆上一个椅子用作书房。我觉得这是重压之下一个被迫的选择，但是选择完又会很有趣。

首先作为衣柜来说，它是一个合格的衣柜，和很多品牌公寓相比，我们很注重收纳的科学性，既有过季衣物、行李舱的收纳、也有小件内衣物和悬挂衣物的收纳。在它L型的另外一个方向，我们做了一个小的梳妆台，也是一个小的工作桌，小的一个梳妆台里面翻开是化妆镜。

进入式衣帽间空间示意

我们在标准化的基础上还会有一些个性化的设计，就像手机壳一样。

标准化基础上的个性化

我们做完之后客户非常喜欢，尤其是刚才说了年轻客户里，女性占主导，她们非常喜欢。所以怎么去评价一个东西是好还是坏？很多时候我们抓住客户内心的点，制造出这样的场景，能够让他觉得这个东西就是它想要的，这个就是我们所说的“简朴的丰盛”的落地载体。

整个房型空间都很紧凑，怎么在这么紧凑的空间里面达到我们想要的效果呢？我们一直在做客户体验，做细分收纳的细节工作，比如我们在新的产品的淋浴房里，会配一个20×20cm大小的镜子，因为很多人在洗澡的时候会挤痘痘，刮胡子，做很细微的动作。我们打动客户，不是用更好的装修装饰，而是真正care用户的每一个行为及其背后的逻辑性和合理性，这是旭辉领寓一直坚守的，特别受到周燕珉教授的启发，我们希望真正能够用产品去教育客户，引导他们去过一个很好的生活。

较后想分享一下我们旭辉领寓的公共区域设计。

我们特别认同龙湖“空间即服务”（SaaS，Space as a Service）的理念，空间能够链接人和人的生活方式，我们希望能够占有客户的时间。微信上的跳一跳大家都玩儿过，它每隔一段时间会更新一款游戏，它利用了进化心理学的一些理论。人是一种高级生物，对于这种抛物线类、射击类游戏的兴趣和需求是与生俱来内在的，人类似的需求比如情感需求、精神需求特别多，所以我们在公区设计的时候，放弃了一些特别高大上的想法，而是考虑怎么把空间做有趣和好玩儿，把客户的精力、注意力从手机端、虚拟空间真正转到实体空间，真正建立人和空间的连接。

我们做了一个很好玩儿的可以互动的投影台球，非常贵但是我们坚持要买，一个投影三四万块钱，所有的台球都有投影可教学，即使你只是一个菜鸟，也可以把球打得很好，还可以在娱乐中收获很多的交互和学习的感受。我们会花特别多的时间和精力，在这些小而确定的幸福上，幸福这个词现在太沉重了，我们的梦想是能够让中国的年轻人真的生活得开心一点。这就是我们产品的整个出发点。

旭辉领寓的公共空间

谢谢大家。（全文完）

往期回顾

【长租公寓论坛】

周燕珉：青年客群居住实态调研及设计策略研究

【长租公寓论坛·湾流】

康萌：消费升级细分市场下的居住产品体系打造（上）

【长租公寓论坛·湾流】

康萌：消费升级细分市场下的居住产品体系打造（下）

【长租公寓论坛·燕京里】

侯正华：资产运营背景下的居住产品设计

【长租公寓论坛·龙湖冠寓】

张智聪：新租住时代——地产企业开拓长租公寓的时代机遇与探索

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