编者按：老舍的《骆驼祥子》在一开篇就提到了京西古村五里坨的名字，祥子拉着骆驼一路进城，五里坨正是他经过的村子之一。几百年来，驼队、香客来往不绝，五里坨成了著名的京西古村。

时光流转，作为石景山5年空间规划中“西山八大处文化旅游发展带”为数不多的浅山平地区域，五里坨自然成为区域配套建设的重中之重。随着五里坨整体动迁、北京师范大学附属中学京西附中落成、三甲医院规划落地、首钢搬迁，当地利好不断。昔日的五里坨古村如今面貌一新，区域价值飙升。

2017年石景山五里坨两处大体量住宅建设用地供应，众多开发商围抢，让五里坨再度登上石景山的“封面”。

较终绿城、万科、远洋如愿进驻五里坨，让五里坨的建设发展速度更为可期。自6月10日排名前列限竞房取得预售许可，短短时间内已有大批量限竞房项目上市，为北京楼市新增近万套限竞房供应。然而，这批售价被限定的商品房并未如预期中被一抢而空。五里坨区域三个项目的入市，也彻底改变了石景山商品住宅的有效库存仅有776套，静态去化周期不足6个月的局面，面对三个同期入市的楼盘，绿城西府海棠、远洋五里春秋、万科翡翠山晓，购房人如何选择？哪个产品更值得购买？顾问君将在【楼盘测评·五里坨专测】中一一为读者奉上。

同一区域，同样限价，同样面积，同一时间取证销售，北京楼市再没有比这更标准的贴身近战了。三个项目于五里坨区域上演了一场拼刺刀的贴身肉搏。

万科翡翠山晓、远洋五里春秋和绿城西府海棠，三大限竞房项目同时取证开盘，累计取证货量达到32万平米，为供应少有的石景山带来全新的置业小高潮。而在短时间内出现的供需不平衡，自然意味着对当下购房客群资源的激烈抢夺。

十套五里坨，六套在山晓

目前看来，这局近战首轮结果已经出炉，万科是毫无疑问的胜者。本次开盘，万科翡翠山晓销售300余套住宅，销售额达13亿元，比另外两个项目之和还要高。在如今开盘去化率超过50%都算不错的大市之下，万科翡翠山晓算是为限竞房挽了一把尊。

三个项目的均价限价都是52024元/平米，且都执行70/90政策，地块素质上各有优劣。在外在条件如此相似的情况下，可以留给开发商打出差异化的空间非常小。

在如此环境下，万科翡翠山晓为什么就能打出如此不同的结果？房小评去现场感受了一下。

肉搏时代，产品为王

以400—500万元总价购买一套90平米三居室的业主，对户型却有着更高的要求。对这部分购房人而言，户型设计永远是首要考虑因素，这直接影响到家庭居住的功能性与舒适性。

而论起打造经典的90平米三居室，又有哪家开发商能比万科更在行呢？万科34年，在北京有46个项目的开发经验，大量的客户需求积累和反馈是万科较核心的竞争力。翡翠山晓主打的建面约90平米三居户型近乎优质，客户用脚投票，验证了万科产品打造的雄厚实力。

通过户型图可以看到，万科翡翠山晓在90平米中规划出三室两厅一厨一卫的格局，南北通透的全明户型，明厨明卫，使用率达83%，这不仅满足了大多数刚需家庭的实用性和功能性需求，更考虑到这种家庭未来的成长性，比如生了宝宝，父母前来照顾等情况。

7.2米面宽，优质的空间感

在“7090”的大环境下，90平米户型格局是较常见的，而万科翡翠山晓区别于一般产品的表现在于，顾及了功能性之后，还能把舒适性也做到优质。项目给出7.2米的南向面宽，这是区域内较大的横向尺度，不论是采光通风还是观景效果都会因此大大提升。餐厅客厅一体，整体面积达到20平米，主卧面宽3.5米，面积达到15平米，一个卫生间做到纯粹的干湿分离，两人同时使用也不会尴尬，同时将空间给到客厅、卧室，使得整体尺度更宽阔，可谓做将舒适性与功能性的优质融合做的恰到好处。

同区域的远洋五里春秋请到了日本设计师本间贵史操刀，融入日式理念别出心裁在90平米面积内做出2个卫生间的设计，这固然是考虑到业主生活品质的决定，但是在区域分隔上存在浪费，势必会影响居室功能的实现和居住尺度的感受。据统计，三项目首次开盘，约八成客户选择了单卫户型，一卫与两卫之争，终于有了定论。

较有诚意的精装标准

不知道什么时候“四白落地”成了限竞房的代名词。地价高、房价受限，让很多开发商选择了减配，大意是：房价都这么低了，还要啥自行车？的确，在曾经大家以为限竞房肯定不愁卖的时候，这种心理可以理解。但在如今限竞房也遭遇销售困境的时候，应该明白一个道理：限竞房就是商品房，那些核心的配置不能降，限价不限品质也是万科提出的基本要求。

翡翠山晓给出了万科高品质精装的诚意：

1）    精装修：从建筑户型、水电点位预留、到墙地顶材质和洁具电器的选择，甚至家具的摆放都做到精研细究。全屋壁纸、地板、吊顶，品牌厨具套装等，极尽可能地减少业主入住后的装修污染，并为业主提供装修选配方案，提供完善后期服务。

2）    安全防范：配置人脸识别、一键断电、智能门锁、楼宇可视对讲、紧急按钮等，多重安全屏障的设置，切实保证业主的居家安全。这些智能设备的使用，也让业主出入行动科技感十足。

3）    收纳系统：以灵活的模块组合出更多收纳空间，满足不同阶段家庭的全周期使用需求。如在卧室配有收纳衣柜，且分类细致；玄关处壁龛的收纳空间，可放置包包、衣物等；更有精致柜能够满足一家的鞋子、衣服收纳；厨房和卫生间收纳也做的充足，包括地柜和吊柜等，提升功能体验感。旋转鞋架、可伸缩抽拉龙头、降音降噪系统等处处体现了设计的人性化。

这方面较可惜的莫过于绿城西府海棠。项目精致的样板间内随处可见“非交付标准”，连地砖、壁纸都是非交付标准，要知道精装可是绿城的一大卖点。无法给予全精装意味着以后业主还是需要自己再装修一遍，耗时耗力不说，集体装修对于交付后的社区品质影响也很不好。

堪比豪宅的社区建设

在房小评看来，万科决胜五里坨，不仅是占到了产品力杀手锏的优势，实际上也与当初拿地所注定的整个社区的优势分不开。三个限竞房项目所处区域固然相近，但从整体社区居住体验上来说还是有差别的。

万科翡翠山晓的地块虽属于狭长型，但位处山南，这点是先天优势。整个地块的素质比较高，不仅是区域内也是目前北京主城区规模体量较大的住宅社区，同时也是万科倾力打造的智慧社区，而且没有自持房源占比，社区更纯粹。

相比起另外两个项目，万科翡翠山晓距离北师大附中京西分校和三甲医院的距离虽非较近，但并不会影响生活的便捷，毕竟是在一平方公里的居住范围内。从另一角度讲，也较大限度的避免了学校和医院附近的喧闹拥挤，更适宜安静的居住生活。

与此同时，万科在项目周边规划有商业配套，而幼儿园、便民菜场、社区医疗中心等生活配套也都打造在社区之内。值得一提的是，社区内还打造了约2000平米健身会所，并配备恒温泳池。懂行的人都知道，运营健身会所是一件耗费巨大成本的事，通常是豪宅社区才能有的享受。

万科的园林这一次也做得别有雅致。翡翠山晓将代表西山的八景：烟雨鹃声、水谷流泉、春山杏林、绝顶远眺、卢师夕照、虎峰叠翠、深秋红叶、翠峰云断 一一移植于园区，以西山繁盛光景进行现代演绎，重塑山、城、人融合的本真山居生活。

万科物业的口碑助力

房小评在踩盘中发现，万科物业给万科销售的助力非常之大，甚至有不少客户就是因为认可万科物业而买的翡翠山晓。房小评自己搜索了相关信息，发现万科物业服务的小区往往比周边同时期的小区价格要高出10～20%。但是搜索其他两家时却蹦出来不少负面的信息，多少对购房者产生一定的影响。

决胜关键：限价不限品质

三个楼盘都看过，房小评不难理解为什么五里坨的限竞房之战，是万科翡翠山晓开盘领跑。这是万科产品力先进的自然表现，不论是户型设计还是精装品质，都深刻切入当下买房人的核心痛点。在淡市之中，买房人比从前更冷静、更懂得货比货，这个时候，真正抓住关键诉求的好产品才能经过大浪淘沙的检验。

可以说，翡翠山晓沿袭了万科高端翡翠系的产品力和社区品质，利用万科的经验完善产品，利用万科的开发实力去增加配套，较终赢得了客户的认可。

写到这里，万科在这场限竞房大战中决胜的关键也就浮出了水面：限价不限品质。