导语：美国目前据说有160家REITs（房地产信托投资基金），市值4510亿美元，占全世界的50%。REITs获取收益的方式是：租金收益+资产增值，本质上是一种权益资产。在投资者较为关心的回报率上，REITs也不让人失望。从2002年到2016年的14年间，美国市场REITs的年化回报率是12%，远远超过其他资产种类。

目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿。链家数据指出，未来10年，我国租房市场租金成交总额将接近3万亿元，租赁人口近2.3亿人。租售同权，让人对房屋租赁市场充满期待。

春风吹，战鼓擂。作为投资者，你有没有看到“租售同权”所带来的投资机遇呢？

政策春风吹遍大江南北

国家为何要推出“租售同权”？

机构认为，在房地产市场泡沫化程度依然较高的背景下，国家推动住房租赁市场的发展，根本出发点在于激活住房租赁的市场需求，以平衡房地产市场供需矛盾，平抑房价，推动住房向居住属性回归。简而言之：房子是用来住的。

所以，在短短一个月内，住建部联合八部委下达加快发展住房租赁市场的通知，并选取了广州、深圳、南京、杭州等12大城市作为首批试点单位，力度不可谓不大。在中央的指示下，包括北京在内的各大城市相继出台方案，声明要加快房屋租赁市场的发展。

近期发展租赁市场政策汇总

多年来，国家对于房地产的态度是爱恨交加。就像一个你不知道拿他怎么办的孩子：管严实了，怕他扛不住，倒下了；宠溺他，又怕他飞扬跋扈，趾高气扬，众人受不了。所以，不敢重，也不敢轻。松绑松绑再松绑，调控调控再调控。整体来说，不敢太宠，也不敢放纵，只能胡萝卜加大棒。

但是，这一次对于房屋租赁市场的政策扶持，是光明正大的宠溺。在房地产的细分领域里，住房租赁是当下不多深得妈心的孩子。

在中央政策旗帜的号召下，地方政府也开始调整心态，在土地出让政策上向鼓励租赁用地倾斜。

6月，万科在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中，在达到较高限制地价后承诺禁售70年，随后上海首批公开出让的两幅租赁住房用地，开启只租不售的土地出让模式。

土地出让政策向租赁用地倾斜具有很强的可复制性，在一二线城市中大概率会被采用，更多租赁用地未来将会被推出。

顺风顺水好划船，住房租赁市场未来可期。

我国住房租赁市场的巨大空间

数据显示，由于此前有关住房租赁的规章制度并不完善，目前我国规模化的房屋租赁企业只占据市场不到2%的份额，而在欧美等发达国家，相同企业市场占比接近10%。再加上中国人口众多，且流动性相对较大，我国房屋租赁市场实际发展空间必定还将远远大于欧美市场。

和世界其他知名城市租赁房屋占比大于租赁人口的情况不同，中国一线城市北京、上海、深圳，租赁房屋占比远远小于租赁人口占比。人多房少，显示出市场的巨大缺口。

据此前链家所发布的报告显示，未来3-5年，中国将有约2亿人进入租房市场，租金规模将超过1.5万亿元人民币；未来10年，我国租房市场租金GMV（Gross Merchandise Volume，成交总额）将接近3万亿元，租赁人口近2.3亿人；到2030年，租金GMV将达4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿人，一线城市租金GMV将超万亿元。

目前，中国住房租赁市场上，以二房东、中介为主，机构管理者较少。据链家发布的数据显示，北京住房租赁市场，二房东和中介几乎平分天下，机构管理者只占到5%。

北京住房租赁房源渠道分布

面对如此海量的租赁市场，机构投资者怎能无动于衷。支付宝链接蘑菇租房，率先展开对住房租赁市场的金融市场搭建。而京东白条，早已和链家达成合作，为租房者提供白条贷款服务。

传统的房地产商如万科、绿地等知名企业也展开租赁公寓建设，以求行程规范化住房租赁社区，同时配以物业、运营、支付体系，打造自有的住房租赁产业链模式。

机构投资者的进入，势必会对目前鱼龙混杂的住房租赁市场有所改善。而未来住房租赁市场的格局，也会与现在有所不同。

还有一类机构，房地产投资基金，他们也就在即将到来的市场大潮中获得一份红利。

海外的先进经验

别人的过去就是我们的今天，别人的今天就是我们的未来。让我们来看看美帝的房屋租赁市场吧！

看过美剧《老友记》的观众们一定会记得主角们干净整洁又宽敞舒适的公寓，作为“纽漂”，他们在大都市几乎租了10年的房子没有搬家。让人不禁怀疑，纽约的租房环境这么棒吗？

根据美国人口普查局（Census Bureau）公布的2017年排名前列季度数据，目前美国房屋自有率维持在63.6%的较低水平，从2004-2005年的历史较高点68%一路下跌，根据哈佛大学住房研究中心数据，美国国内承租住户户数从2004年的不足3400万户一路快速上升为2015年的超出4200万户，租赁需求超过30%以上。

发达的租赁市场，源于机构主体的发达。而REITs（Real Estate Investment Trust，房地产投资信托基金）的建立，从根本上为住房租赁市场培育了大量专业化程度较高的机构主体。

所谓的REITs，就是包租婆。房地产信托基金就是购买了许多商业地产（比如公寓，医院，写字楼，酒店，仓库等商业地产），然后把这些地产租出去，收到的租金就是他们的营业收入，然后房地产信托基金把去除掉运营费用之后的租金大幅度的返给股东。

REITs的收益主要来自两方面：一是资本增值收益，二是租金收益，美国法律规定REITs 90%的税后利润强制分配给持有人。

美国目前据说有160家REITs，市值4510亿美元，占全世界的50%。在投资者较为关心的回报率上，REITs也不让人失望。从2002年到2016年的14年间，REITs的年化回报率是12%，远远超过其他资产种类。

对于美国的投资者来说，直接购买美国的地产，好处是可以享受地产价格上涨带来的利润，坏处是需要资金的金额比较大以及流动性差。而配置REITs，需要金额投资金额很少，股息率高。

发行REITs的机构主体也异彩纷呈，如国际知名房地产企业铁狮门和全球私募之王黑石集团都有REITs产品。中国投资者也可以通过购买母基金的方式来跨国配置REITs。

我们还在哪一步？

海外成熟经验已然表明，在存量地产时代，房地产的金融化将进一步走向纵深，会出现更为成熟的金融体系来承载存量。而REITs(Real Estate Investment Trusts)，即房地产投资信托基金，则是整个房地产金融化进程中较重要的一环。

然而，在中国，REITs起步较晚。请看REITs在中国的发展历程：

2005年底

香港有了排名前列只REITs基金。

2008年11月

中国房地产投资信托基金的方案获国务院原则性同意。

2009年初

中国人民银行会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架。

2010年6月

国务院先后批准了北京、上海、天津和广州作为首批REITs试点城市。

2014年5月

中信启航专项资产管理计划正式发行，成为国内首单物业资产的资产支持专项计划(也称“类REITs”)。

2015年6月

鹏华基金以公募基金身份参与与万科合作的地产项目，即：鹏华前海万科REITs。

2016年3月

《“十三五”规划纲要》已明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。

2016年10月10日

国务院发布《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》进一步指出：“支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型。”

所以，有人将2017年称之为“REITs元年”。

几年来，国内所谓的“类REITs”，其实质是“资产支持专项计划”(也就是通常说的“ABS”)模式，即由合格证券公司/基金子公司设立资产支持专项计划，在公开市场发售专项计划份额募集资金，投资于持有不动产资产的项目公司股权，专项计划份额在交易所公开交易。

这种“类REITs”和美国式的REITs还有差距。国内的“类REITs”，在很大程度上是主体信用维持的类债性产品，主打固定收益。国外REITs在本质上是一种“权益”，主要通过租金收益与资产增值来兑现权益的价值。而这，也是中国REITs的必经之路。

如今，随着租售同权政策的放开，住房租赁市场将海阔天高。房屋租赁市场的发达，必将引来机构投资者的进入。不久的将来，以租金收益+资产增值为收益模式的REITs必将如雨后春笋般拔地而起。而个人投资者，只需静静等待，等待真正的REITs时代到来。